AfA bei Immobilien: Wie du als Vermieter den Gebäudewert abschreibst

Was AfA überhaupt bedeutet

AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Die Idee dahinter ist einfach: Ein Gebäude verliert über die Jahre durch Nutzung und Alterung an Wert. Der Gesetzgeber erlaubt dir, diesen Wertverlust als sogenannte Werbungskosten von deinen Mieteinnahmen abzuziehen. Die rechtliche Grundlage dafür ist § 7 Einkommensteuergesetz (EStG).

Das Besondere daran: Die AfA ist ein Aufwand, den du steuerlich geltend machst, ohne dass in dem Jahr tatsächlich Geld von deinem Konto abfließt. Du verteilst die Anschaffungskosten des Gebäudes rechnerisch über viele Jahre und minderst so dein zu versteuerndes Einkommen aus Vermietung und Verpachtung. Wichtig: Die AfA setzt voraus, dass die Immobilie der Einkünfteerzielung dient, also vermietet wird. Bei einer selbst genutzten Wohnung greift die normale Gebäude-AfA nicht.

Was die AfA nicht ist: ein garantierter Steuervorteil in einer bestimmten Höhe. Wie stark sie sich auswirkt, hängt von deinen individuellen Einkünften, deinem Steuersatz und der konkreten Immobilie ab. Wir erklären hier die Mechanik, nicht ein Ergebnis.

Nur das Gebäude zählt, nicht das Grundstück

Ein Punkt, den viele beim ersten Mal übersehen: Du kannst nicht den gesamten Kaufpreis abschreiben. Abnutzbar ist nur das Gebäude. Der Grund und Boden nutzt sich nach Auffassung des Steuerrechts nicht ab, er verliert nicht an Wert durch Gebrauch. Deshalb muss der Gesamtkaufpreis in zwei Teile zerlegt werden:

• Gebäudeanteil – dieser Teil ist die Basis deiner AfA.
• Grundstücksanteil – dieser Teil bleibt steuerlich unberücksichtigt.

Je nach Lage und Bodenrichtwert entfällt in der Praxis häufig ein erheblicher Anteil auf das Grundstück, besonders in begehrten Städten. Diese sogenannte Kaufpreisaufteilung kannst du über eine sachgerechte Aufteilung im Kaufvertrag, über die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums oder über ein Sachverständigengutachten herleiten. Wichtig zu wissen: Das Finanzamt erkennt eine vertragliche Aufteilung nur an, wenn sie die realen Wertverhältnisse nicht offensichtlich verfehlt. Eine zu günstig gerechnete Aufteilung kann später korrigiert werden. Lass die Aufteilung deshalb sauber dokumentieren und von deinem Steuerberater prüfen.

Die linearen AfA-Sätze nach Baujahr

Die Standardform ist die lineare AfA: Du schreibst jedes Jahr den gleichen Prozentsatz des Gebäudewerts ab. Welcher Satz gilt, richtet sich vor allem nach dem Zeitpunkt der Fertigstellung. Die folgenden Werte gelten nach § 7 Abs. 4 EStG (Stand 2026, ohne Gewähr):

• 3 % pro Jahr für Wohngebäude, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden – das entspricht einer typisierten Nutzungsdauer von rund 33 Jahren.
• 2 % pro Jahr für Wohngebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 – typisierte Nutzungsdauer rund 50 Jahre.
• 2,5 % pro Jahr für Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden – typisierte Nutzungsdauer rund 40 Jahre.

Diese Sätze sind gesetzlich pauschalierte Werte. Sie sagen nichts darüber aus, wie lange das Gebäude tatsächlich genutzt werden kann – sie sind eine steuerliche Typisierung. Für viele Bestandsobjekte landet man also bei den klassischen 2 %. Ob in deinem Fall ein höherer Satz oder eine andere Methode in Betracht kommt, ist eine Frage für die steuerliche Beratung.

So entsteht die Bemessungsgrundlage

Die Bemessungsgrundlage ist der Betrag, auf den der AfA-Satz angewendet wird. Sie besteht nicht nur aus dem reinen Gebäudekaufpreis. Dazu zählen auch die anteiligen Erwerbsnebenkosten, soweit sie auf das Gebäude entfallen, also typischerweise:

• Notar- und Grundbuchkosten
• Grunderwerbsteuer
• Maklerprovision, sofern angefallen

Diese Nebenkosten werden im gleichen Verhältnis wie der Kaufpreis auf Gebäude und Grundstück aufgeteilt. Nur der auf das Gebäude entfallende Teil erhöht die Bemessungsgrundlage – ein Punkt, der in der Praxis häufig nicht berücksichtigt wird.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel

Hinweis: Das folgende Beispiel ist eine ausdrücklich unverbindliche Illustration der Rechenmechanik. Es enthält bewusst runde Zahlen, ist kein Versprechen und ersetzt keine individuelle Berechnung durch deinen Steuerberater.

Angenommen, eine vermietete Eigentumswohnung (Fertigstellung 2010) kostet inklusive Nebenkosten 400.000 Euro. Die Kaufpreisaufteilung ergibt einen Gebäudeanteil von 70 %:

• Bemessungsgrundlage Gebäude: 70 % von 400.000 Euro = 280.000 Euro
• Anzuwendender AfA-Satz (Fertigstellung zwischen 1925 und 2022): 2 %
• Jährliche lineare AfA: 2 % von 280.000 Euro = 5.600 Euro pro Jahr

In diesem Beispiel könntest du also rechnerisch 5.600 Euro pro Jahr als Werbungskosten ansetzen, die deine Mieteinnahmen mindern. Wie stark sich das auf deine tatsächliche Steuerlast auswirkt, hängt von deinem persönlichen Steuersatz und deinen übrigen Einkünften ab und lässt sich pauschal nicht sagen. Die Zahlen oben sind reine Veranschaulichung der Formel: Bemessungsgrundlage × AfA-Satz = jährliche AfA.

Abgrenzung zu den Sonderformen

Die lineare AfA ist der Normalfall. Daneben gibt es Instrumente, die unter bestimmten Voraussetzungen schnellere oder zusätzliche Abschreibungen ermöglichen. Sie haben jeweils eigene Bedingungen und sind nicht für jede Immobilie zugänglich:

• Sonderabschreibung nach § 7b EStG – eine zusätzliche Abschreibung für den Neubau von Mietwohnungen unter bestimmten Bau- und Kostengrenzen.
• Denkmal-AfA – erhöhte Abschreibung für begünstigte Sanierungsaufwendungen an denkmalgeschützten Gebäuden.
• Restnutzungsdauer-Gutachten – der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, der zu einem höheren AfA-Satz führen kann. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteilen (u.a. IX R 25/19, IX R 14/23) die zuvor enge Verwaltungspraxis eingeschränkt; ein förmliches BMF-Anwendungsschreiben, das dies verbindlich in die Praxis überführt, steht nach unserem Kenntnisstand noch aus (Stand 2026, ohne Gewähr). Ob ein solches Gutachten für dein Objekt nutzbar ist, klärt dein Steuerberater.

Welche dieser Wege für dein Objekt überhaupt in Frage kommen und sinnvoll sind, ist immer eine Einzelfallfrage, die dein Steuerberater beurteilt.

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