Denkmal-AfA: erhöhte Abschreibung für Sanierungskosten als Kapitalanlage

Was die Denkmal-AfA ist und warum sie so attraktiv wirkt

Bei jeder vermieteten Immobilie kannst du die Gebäudekosten über die Nutzungsdauer abschreiben. Bei einem normalen Bestandsgebäude geschieht das linear und damit langsam: 2 % pro Jahr bei Fertigstellung zwischen 1925 und Ende 2022, 2,5 % pro Jahr bei Fertigstellung vor 1925 (§ 7 Abs. 4 EStG, Stand 2026). Für Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, gelten 3 %, was bei Baudenkmälern aber kaum eine Rolle spielt. Die volle Abschreibung zieht sich so über 40 bis 50 Jahre.

Die Denkmal-AfA setzt an einer anderen Stelle an: an den Sanierungs- und Modernisierungskosten. Dieser begünstigte Anteil lässt sich nach § 7i bzw. § 7h EStG deutlich schneller absetzen. Wichtig ist die saubere Trennung in zwei Töpfe: die Altsubstanz (das gekaufte Gebäude im Zustand vor der Sanierung) und die begünstigten Sanierungskosten. Beide werden steuerlich unterschiedlich behandelt und laufen parallel nebeneinander.

Der Effekt ist ein zeitlicher Vorteil: Aufwand, der ohnehin anfällt, wirkt steuerlich früher. Ob und in welcher Höhe sich daraus für dich ein Vorteil ergibt, hängt von deinem persönlichen Steuersatz, deiner Einkommenssituation und der konkreten Kalkulation ab. Das prüft dein Steuerberater.

Die Sätze: §7i und §7h EStG im Detail

Für Kapitalanleger, die das Objekt vermieten, gelten bei beiden Paragrafen dieselben Abschreibungssätze für die begünstigten Kosten (Stand 2026, ohne Gewähr):

• Jahre 1 bis 8 (Jahr der Herstellung und die folgenden sieben Jahre): jeweils bis zu 9 % der begünstigten Sanierungskosten pro Jahr
• Jahre 9 bis 12 (die folgenden vier Jahre): jeweils bis zu 7 % pro Jahr

In Summe lassen sich so über zwölf Jahre bis zu 100 % der begünstigten Sanierungskosten abschreiben (8 × 9 % plus 4 × 7 %). Der Unterschied zwischen den beiden Paragrafen liegt nicht in den Sätzen, sondern im begünstigten Objekt:

• § 7i EStG greift bei Baudenkmälern, also bei Gebäuden, die einzeln oder als Teil einer Gesamtanlage unter Denkmalschutz stehen.
• § 7h EStG greift bei Gebäuden in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich, auch ohne formalen Denkmalstatus.

Begünstigt sind bei § 7i nur Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind. Bei § 7h sind es Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 Baugesetzbuch. Führen die Maßnahmen zur Herstellung eines neuen Gebäudes, ist § 7h ausdrücklich ausgeschlossen (§ 7h Abs. 1a EStG); ob das der Fall ist, prüft das Finanzamt. Ein Neubau ist also kein Sanierungsfall. Werden Kosten durch Zuschüsse gedeckt (bei § 7i aus öffentlichen Kassen, bei § 7h aus Sanierungs- oder Entwicklungsförderungsmitteln), mindert das den abschreibbaren Betrag entsprechend.

Die Bescheinigung der Behörde: das Herzstück

Ohne die richtige Bescheinigung gibt es keine Denkmal-AfA. Sie ist die rechtsverbindliche Grundlage für das Finanzamt und entscheidet darüber, welche Kosten überhaupt begünstigt sind.

Ausgestellt wird sie bei § 7i von der nach Landesrecht zuständigen oder von der Landesregierung bestimmten Stelle, in der Praxis meist die Denkmalbehörde, und bei § 7h von der zuständigen Gemeindebehörde. Das Gesetz verlangt eine „nicht offensichtlich rechtswidrige“ Bescheinigung (§ 7i Abs. 2 und § 7h Abs. 2 EStG). Diese Bescheinigung ist ein sogenannter Grundlagenbescheid: Das Finanzamt ist daran in den Punkten gebunden, die die Behörde beurteilt, also ob es sich um ein Baudenkmal handelt und welche Maßnahmen begünstigungsfähig sind. Das Finanzamt prüft seinerseits die rein steuerlichen Fragen.

Entscheidend ist die zeitliche Reihenfolge: Nach § 7i Abs. 1 Satz 6 EStG müssen die Baumaßnahmen in Abstimmung mit der zuständigen Stelle durchgeführt werden. Der Bundesfinanzhof versteht darunter eine einverständliche Festlegung der Maßnahmen, die zeitlich vor dem Beginn der Baumaßnahmen oder vor einer Änderung der Planung liegen muss (BFH, Urteil vom 26.04.2023, X R 4/21). Erst nach dieser Abstimmung sollte also saniert werden. Wer ohne diese Abstimmung loslegt, riskiert, dass die Bescheinigung und damit die erhöhte AfA versagt wird. Plane das Bescheinigungsverfahren also von Anfang an ein und stimme den Ablauf mit deinem Steuerberater und der Behörde ab.

Anschaffungskosten der Altsubstanz von Sanierungskosten abgrenzen

Die saubere Aufteilung des Kaufpreises ist der Kern jeder Denkmal-Kalkulation. Beim Erwerb einer noch zu sanierenden Immobilie zahlst du wirtschaftlich für zwei Dinge: das bestehende Gebäude (Altsubstanz) und die anstehende Sanierung. Steuerlich werden diese getrennt:

• Die Altsubstanz wird über die normale lineare AfA abgeschrieben, bei Baudenkmälern also in der Regel mit 2 % bzw. 2,5 % pro Jahr, je nach Fertigstellungsjahr (Stand 2026). Auch der Grundstücksanteil muss herausgerechnet werden, denn Grund und Boden nutzen sich nicht ab und sind nicht abschreibbar.
• Die begünstigten Sanierungskosten laufen separat über die erhöhte Denkmal-AfA nach § 7i bzw. § 7h.

Ein wichtiger Punkt für die Reihenfolge: Als Erwerber kannst du die erhöhten Absetzungen nur für den Teil des Kaufpreises nutzen, der auf Maßnahmen entfällt, die nach dem rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt werden (§ 7i Abs. 1 Satz 5 und § 7h Abs. 1 Satz 3 EStG). Der Zwölfjahreszeitraum beginnt dann im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme. Wird eine Immobilie erst nach abgeschlossener Sanierung gekauft, ist die erhöhte AfA in der Regel nicht mehr möglich. Genau diese Abgrenzung und die Höhe der jeweiligen Anteile sind in der Praxis fehleranfällig und entscheiden über die spätere Anerkennung. Sie gehören in die Hand deines Steuerberaters.

Kapitalanleger oder Eigennutzer: ein wichtiger Unterschied

Die Denkmalförderung gibt es auch für Menschen, die selbst in der Immobilie wohnen, allerdings nach anderen Regeln. Der Vollständigkeit halber der Unterschied (Stand 2026, ohne Gewähr):

• Kapitalanleger / Vermieter (§ 7i, § 7h EStG): bis zu 100 % der begünstigten Sanierungskosten über 12 Jahre, parallel zur linearen AfA auf die Altsubstanz. Die Beträge wirken als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften.
• Eigennutzer (§ 10f EStG): nur bis zu 90 % der begünstigten Kosten, verteilt über das Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und die neun folgenden Jahre mit jeweils bis zu 9 %, abziehbar wie Sonderausgaben. Die Begünstigung gibt es nur für ein Gebäude, bei Ehegatten, die die Voraussetzungen des § 26 Abs. 1 EStG erfüllen, für zwei (§ 10f Abs. 3 EStG). Für dieselben Aufwendungen kann nicht gleichzeitig § 7i oder § 7h und § 10f genutzt werden (§ 10f Abs. 1 Satz 3 EStG). Eine AfA auf die Altsubstanz gibt es bei reiner Selbstnutzung nicht.

Die erhöhte Denkmal-AfA nach § 7i bzw. § 7h EStG setzt also Einkünfte aus dem Objekt voraus, typischerweise aus Vermietung. Beim Eigennutzer greift stattdessen § 10f EStG mit abweichenden Konditionen. Ob das Vermietungsmodell zu deiner Situation passt und ob die Voraussetzungen in deinem Fall erfüllt sind, klärst du individuell mit deinem Steuerberater.

Der Gesetzeswortlaut: was § 7i und § 7h genau regeln

Viele Darstellungen reduzieren die Denkmal-AfA auf die Formel „9 und 7 Prozent“. Im Gesetz stecken aber einige Details, die in der Praxis den Unterschied machen. Die folgende Übersicht folgt dem Wortlaut von § 7i und § 7h EStG in der Fassung, die auf gesetze-im-internet.de veröffentlicht ist (Stand 2026, ohne Gewähr).

• „Bis zu“: Beide Vorschriften sprechen von „jeweils bis zu 9 Prozent“ und „jeweils bis zu 7 Prozent“. Die Sätze sind Höchstwerte. Wie du diesen Spielraum in deiner Steuererklärung nutzt, stimmst du mit deinem Steuerberater ab.
• „Abweichend von § 7 Absatz 4 bis 5a“: Für den begünstigten Teil tritt die erhöhte Absetzung an die Stelle der normalen Gebäude-AfA. Für den nicht begünstigten Teil, etwa die Altsubstanz, bleibt es bei der linearen AfA.
• Restwert nach zwölf Jahren: Ist nach Ablauf des Begünstigungszeitraums noch ein Restwert vorhanden, wird er den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes hinzugerechnet. Die weitere AfA läuft dann einheitlich für das ganze Gebäude mit dem dafür maßgebenden Prozentsatz (§ 7h Abs. 1 Satz 5 EStG, für § 7i über dessen Abs. 1 Satz 8 entsprechend).
• Eigentumswohnungen und Gebäudeteile: Die Regeln gelten entsprechend für Eigentumswohnungen, im Teileigentum stehende Räume und Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind (§ 7h Abs. 3 EStG, für § 7i über Abs. 3 entsprechend).
• Gesamtanlagen und Ensembles: Erfüllt ein Gebäude für sich allein nicht die Voraussetzungen eines Baudenkmals, ist aber Teil einer als Einheit geschützten Gebäudegruppe oder Gesamtanlage, sind nur Maßnahmen begünstigt, die zur Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbildes erforderlich sind (§ 7i Abs. 1 Satz 4 EStG).
• Sinnvolle Nutzung: Sie liegt laut § 7i Abs. 1 Satz 2 EStG nur vor, wenn das Gebäude so genutzt wird, dass die Erhaltung der schützenswerten Substanz auf Dauer gewährleistet ist.
• Nur im Inland: Beide Vorschriften setzen ein im Inland belegenes Gebäude voraus.

Bei § 7h kommt eine Besonderheit hinzu: Neben Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nach § 177 Baugesetzbuch sind auch Maßnahmen an Gebäuden begünstigt, die wegen ihrer geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben sollen, wenn sich der Eigentümer dazu neben bestimmten Modernisierungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat (§ 7h Abs. 1 Satz 2 EStG). Welche Maßnahmen im konkreten Sanierungsgebiet darunter fallen, entscheidet die Gemeinde in ihrer Bescheinigung.

Was begünstigt ist und was nicht

Die wichtigste Frage bei jeder Denkmal- oder Sanierungsimmobilie lautet: Welcher Teil des Kaufpreises oder der Baukosten fällt überhaupt unter die erhöhte AfA? Aus dem Gesetzeswortlaut ergibt sich folgende Abgrenzung (Stand 2026, ohne Gewähr):

Ob eine einzelne Maßnahme begünstigt ist, hängt an zwei Stellen: an der Bescheinigung, die Denkmaleigenschaft beziehungsweise Lage im Sanierungsgebiet und die Erforderlichkeit der Aufwendungen bestätigt, und an der steuerlichen Prüfung durch das Finanzamt. Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass die Bescheinigung ein Grundlagenbescheid ist, dessen Bindungswirkung sich nicht auf alle Voraussetzungen erstreckt. Die übrigen Tatbestandsmerkmale ermittelt das Finanzamt selbst (BFH, Urteil vom 19.02.2019, X R 17/18).

Für die Aufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude stellt das Bundesfinanzministerium eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit. Wie sich der Gebäudeanteil anschließend auf Altsubstanz und Sanierung verteilt, ergibt sich aus Kaufvertrag, Bauträgerkalkulation und Bescheinigung. Mehr dazu findest du in unserem Ratgeber zur Kaufpreisaufteilung.

Erhaltungsaufwand als Sonderfall: Nicht jede Ausgabe an einem Baudenkmal ist Herstellungsaufwand. Für Erhaltungsaufwand, der nicht durch Zuschüsse aus öffentlichen Kassen gedeckt ist, erlaubt § 11b EStG, die Kosten auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig zu verteilen, sofern die Maßnahmen erforderlich und mit der zuständigen Stelle abgestimmt sind. Für Gebäude im Sanierungsgebiet enthält § 11a EStG eine entsprechende Regel. Die Einordnung als Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand ist eine Fachfrage für deinen Steuerberater.

Der Ablauf in der Praxis: von der Abstimmung bis zur Steuererklärung

Weil die Voraussetzungen zeitlich aufeinander aufbauen, hilft eine klare Reihenfolge. Die folgenden Schritte sind eine allgemeine Orientierung, kein Ersatz für die Abstimmung mit Behörde und Steuerberater:

1. Status klären: Steht das Gebäude nach Landesrecht unter Denkmalschutz, ist es Teil einer geschützten Gesamtanlage oder liegt es in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet? Davon hängt ab, ob § 7i oder § 7h in Betracht kommt und welche Stelle zuständig ist.
2. Maßnahmen vor Beginn abstimmen: Art, Umfang und Ausführung der Baumaßnahmen werden mit der zuständigen Stelle einverständlich festgelegt, bevor gebaut wird. Das gilt auch für spätere Planänderungen (BFH, X R 4/21).
3. Reihenfolge beim Kauf beachten: Wer als Erwerber die erhöhte Absetzung auf den Sanierungsanteil nutzen will, braucht einen rechtswirksamen Kaufvertrag, bevor die begünstigten Maßnahmen durchgeführt werden.
4. Kosten sauber dokumentieren: Rechnungen, Kostenaufstellungen und Zuschussbescheide sollten den abgestimmten Maßnahmen zuordenbar sein. Bei § 7h muss die Bescheinigung die Höhe der Aufwendungen enthalten, bei beiden Vorschriften auch die Höhe bestimmter Zuschüsse.
5. Bescheinigung einholen: Sie weist die Voraussetzungen und die Erforderlichkeit der Aufwendungen nach. Werden Zuschüsse erst später gewährt, ist die Bescheinigung zu ändern (§ 7i Abs. 2 Satz 2 und § 7h Abs. 2 Satz 2 EStG).
6. Steuererklärung: Die erhöhten Absetzungen werden bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angesetzt. Liegt die Bescheinigung erst nach Bestandskraft des Steuerbescheids vor, kann der Bescheid nach dem Urteil X R 17/18 grundsätzlich noch geändert werden; das Finanzamt prüft dann die übrigen Voraussetzungen.

Kaufst du eine Wohnung, die der Verkäufer erst nach Vertragsschluss saniert, führst du die Baumaßnahmen nicht selbst durch. Für dich als Käufer bleibt dann wichtig, dass Vertrag, Kostenaufteilung und Bescheinigung zueinander passen. Lass dir diese Unterlagen zeigen und von deinem Steuerberater prüfen, bevor du unterschreibst.

Vereinfachtes Rechenbeispiel: wie sich die Abschreibung verteilt

Das folgende Beispiel ist vereinfacht und frei angenommen. Es zeigt nur die Mechanik der Verteilung. Es ist keine Prognose, keine Zusage und keine Steuerberatung, und es sagt nichts darüber aus, wie viel Steuer du im Einzelfall sparst.

Annahmen: Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung in einem Baudenkmal, Fertigstellung des Gebäudes vor 1925. Gesamtkaufpreis 400.000 Euro. Laut Kaufvertrag und Bescheinigung entfallen 40.000 Euro auf Grund und Boden, 80.000 Euro auf die Altsubstanz und 280.000 Euro auf begünstigte Sanierungsmaßnahmen, die nach Vertragsschluss durchgeführt werden. Keine Zuschüsse. Die Höchstsätze werden voll genutzt. Kaufnebenkosten, Finanzierung und Mieteinnahmen bleiben außen vor.

So liest du die Tabelle: Die Beträge sind Absetzungen, die als Werbungskosten die Einkünfte aus Vermietung mindern. Sie sind nicht die Steuerersparnis. Welche steuerliche Wirkung sich daraus ergibt, hängt vom Ergebnis aller Einkünfte, deinem persönlichen Steuersatz und weiteren Faktoren ab. Das berechnet dein Steuerberater.

Zum Vergleich: Würde derselbe Sanierungsanteil von 280.000 Euro nur linear mit 2,5 % abgeschrieben, wären es 7.000 Euro pro Jahr. Über die gesamte Nutzungsdauer gerechnet ist der abschreibbare Betrag im Grundsatz derselbe. Der Unterschied liegt vor allem im Zeitpunkt: Die Denkmal-AfA zieht die Absetzungen in die ersten zwölf Jahre vor. Nach zwölf Jahren läuft im Beispiel nur noch die AfA auf die Altsubstanz weiter.

Wichtig: In der Realität hängt die Aufteilung von Kaufvertrag, Gutachten und Bescheinigung ab und kann deutlich anders aussehen. Eine Kaufpreisaufteilung, die das Finanzamt nicht anerkennt, verändert alle Zahlen dieser Tabelle.

Typische Fehler bei der Denkmal-AfA

Die meisten Probleme entstehen nicht bei den Prozentsätzen, sondern bei Reihenfolge, Unterlagen und Abgrenzung. Diese Punkte solltest du kennen (Stand 2026, ohne Gewähr):

• Bauen vor der Abstimmung: Wurden Maßnahmen begonnen, bevor sie mit der Behörde abgestimmt waren, kann die Begünstigung für diese Maßnahmen entfallen. Nach der Rechtsprechung muss die Abstimmung vor Beginn der Baumaßnahmen liegen (BFH, X R 4/21).
• Planänderungen ohne neue Abstimmung: Auch Änderungen während der Bauphase müssen vorher abgestimmt werden.
• Kauf nach der Sanierung: Wer erst kauft, wenn die Maßnahmen bereits durchgeführt sind, kann die erhöhte Absetzung auf diesen Teil als Erwerber nicht nutzen.
• Alle Kosten gelten als begünstigt: Begünstigt ist nur, was nach Art und Umfang erforderlich ist und bescheinigt wird. Altsubstanz und Grund und Boden laufen getrennt.
• Zuschüsse nicht berücksichtigt: Soweit Kosten durch einschlägige Zuschüsse gedeckt sind, gibt es dafür keine erhöhte Absetzung. Später gewährte Zuschüsse führen zu einer Änderung der Bescheinigung.
• Neubau im Altbaumantel: Führen die Maßnahmen zur Herstellung eines neuen Gebäudes, ist § 7h nicht anwendbar. Die Prüfung liegt beim Finanzamt.
• Doppelte Begünstigung: Für dieselben Aufwendungen und Zeiträume können nicht erhöhte Absetzungen nach § 7i oder § 7h und zusätzlich Abzüge nach § 10f genutzt werden.
• Nur auf den Steuereffekt schauen: Wenn Lage, Miete, Kaufpreis und Finanzierung nicht tragen, gleicht ein früherer Steuereffekt das nicht aus.

Vor jeder Entscheidung solltest du Bescheinigung oder zumindest die Abstimmungsunterlagen, den Kaufvertrag mit der Kostenaufteilung und eine unabhängige steuerliche Einschätzung vorliegen haben.

Risiken und Grenzen, die du kennen solltest

Die Denkmal-AfA ist ein steuerlicher Mechanismus, kein Selbstläufer und keine Garantie. Ehrlich betrachtet gehören dazu auch die Grenzen:

• Eine Denkmalimmobilie ist zuerst eine Immobilie. Lage, Substanz, Mietniveau und Finanzierung müssen für sich tragfähig sein. Der Steuereffekt sollte ein Zusatz sein, nicht der einzige Grund für den Kauf.
• Markt-, Miet- und Finanzierungsrisiko bestehen wie bei jeder Kapitalanlage: Leerstand, Zinsänderungen oder Wertschwankungen sind möglich.
• Abhängigkeit von der Bescheinigung: Wird sie nicht oder nur eingeschränkt erteilt, entfällt der erhöhte AfA-Teil. Auch das Finanzamt prüft die steuerliche Seite.
• Sanierung im Bestand kann mit Auflagen, längeren Bauzeiten und Mehrkosten verbunden sein.

Die hier genannten Sätze und Zeiträume entsprechen dem Stand 2026 ohne Gewähr; steuerliche Regeln können sich ändern. Sachgrund Immobilien GmbH erbringt keine Steuerberatung; die individuelle steuerliche Prüfung übernimmt dein Steuerberater. Wenn du wissen willst, ob eine Denkmal- oder Sanierungsimmobilie zu deiner Situation passt, lass uns in einem ruhigen Erstgespräch über die Substanz sprechen.

Quellen und Rechtsgrundlagen

• § 7i EStG: Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen (gesetze-im-internet.de)
• § 7h EStG: Erhöhte Absetzungen in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen (gesetze-im-internet.de)
• § 10f EStG: Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale (gesetze-im-internet.de)
• § 11b EStG: Erhaltungsaufwand bei Baudenkmalen (gesetze-im-internet.de)
• § 7 EStG: Absetzung für Abnutzung, Abs. 4 (gesetze-im-internet.de)
• § 177 BauGB: Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot (gesetze-im-internet.de)
• BFH, Urteil vom 26.04.2023, X R 4/21: vorherige Abstimmung mit der Denkmalbehörde (bundesfinanzhof.de)
• BFH, Urteil vom 19.02.2019, X R 17/18: Bescheinigung als Grundlagenbescheid (bundesfinanzhof.de)
• BMF: Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (bundesfinanzministerium.de)

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