Denkmal-AfA: erhöhte Abschreibung für Sanierungskosten als Kapitalanlage

Was die Denkmal-AfA ist und warum sie so attraktiv wirkt

Bei jeder vermieteten Immobilie kannst du die Gebäudekosten über die Nutzungsdauer abschreiben. Bei einem normalen Bestandsgebäude geschieht das linear und damit langsam: 2 % pro Jahr bei Fertigstellung ab 1925, 2,5 % pro Jahr bei älteren Gebäuden (§ 7 Abs. 4 EStG, Stand 2026). Die volle Abschreibung zieht sich so über 40 bis 50 Jahre.

Die Denkmal-AfA setzt an einer anderen Stelle an: an den Sanierungs- und Modernisierungskosten. Dieser begünstigte Anteil lässt sich nach § 7i bzw. § 7h EStG deutlich schneller absetzen. Wichtig ist die saubere Trennung in zwei Töpfe: die Altsubstanz (das gekaufte Gebäude im Zustand vor der Sanierung) und die begünstigten Sanierungskosten. Beide werden steuerlich unterschiedlich behandelt und laufen parallel nebeneinander.

Der Effekt ist ein zeitlicher Vorteil: Aufwand, der ohnehin anfällt, wirkt steuerlich früher. Ob und in welcher Höhe sich daraus für dich ein Vorteil ergibt, hängt von deinem persönlichen Steuersatz, deiner Einkommenssituation und der konkreten Kalkulation ab. Das prüft dein Steuerberater.

Die Sätze: §7i und §7h EStG im Detail

Für Kapitalanleger, die das Objekt vermieten, gelten bei beiden Paragrafen dieselben Abschreibungssätze für die begünstigten Kosten (Stand 2026, ohne Gewähr):

• Jahre 1 bis 8: jeweils bis zu 9 % der begünstigten Sanierungskosten pro Jahr
• Jahre 9 bis 12: jeweils bis zu 7 % pro Jahr

In Summe lassen sich so über zwölf Jahre bis zu 100 % der begünstigten Sanierungskosten abschreiben. Der Unterschied zwischen den beiden Paragrafen liegt nicht in den Sätzen, sondern im begünstigten Objekt:

• § 7i EStG greift bei Baudenkmälern, also bei Gebäuden, die einzeln oder als Teil einer Gesamtanlage unter Denkmalschutz stehen.
• § 7h EStG greift bei Gebäuden in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich, auch ohne formalen Denkmalstatus.

Begünstigt sind in beiden Fällen nur Maßnahmen, die der Erhaltung des Gebäudes bzw. den Sanierungszielen dienen. Neubau, Ersatzbau oder Erweiterungen fallen nicht darunter. Werden Sanierungskosten durch öffentliche Zuschüsse gedeckt, mindert das den abschreibbaren Betrag entsprechend.

Die Bescheinigung der Behörde: das Herzstück

Ohne die richtige Bescheinigung gibt es keine Denkmal-AfA. Sie ist die rechtsverbindliche Grundlage für das Finanzamt und entscheidet darüber, welche Kosten überhaupt begünstigt sind.

Ausgestellt wird sie von der zuständigen Denkmalschutzbehörde (bei § 7i) bzw. der Gemeinde (bei § 7h). Diese Bescheinigung ist ein sogenannter Grundlagenbescheid: Das Finanzamt ist daran in den Punkten gebunden, die die Behörde beurteilt, also ob es sich um ein Baudenkmal handelt und welche Maßnahmen begünstigungsfähig sind. Das Finanzamt prüft seinerseits die rein steuerlichen Fragen.

Entscheidend ist die zeitliche Reihenfolge: Die geplanten Maßnahmen müssen vor Beginn mit der Behörde abgestimmt und genehmigt werden. Erst danach darf saniert werden. Wer ohne diese Abstimmung loslegt, riskiert, dass die Bescheinigung und damit die erhöhte AfA versagt wird. Plane das Bescheinigungsverfahren also von Anfang an ein und stimme den Ablauf mit deinem Steuerberater und der Behörde ab.

Anschaffungskosten der Altsubstanz von Sanierungskosten abgrenzen

Die saubere Aufteilung des Kaufpreises ist der Kern jeder Denkmal-Kalkulation. Beim Erwerb einer noch zu sanierenden Immobilie zahlst du wirtschaftlich für zwei Dinge: das bestehende Gebäude (Altsubstanz) und die anstehende Sanierung. Steuerlich werden diese getrennt:

• Die Altsubstanz wird über die normale lineare AfA abgeschrieben, also mit 2 % bzw. 2,5 % pro Jahr (Stand 2026). Auch der Grundstücksanteil muss herausgerechnet werden, denn Grund und Boden nutzen sich nicht ab und sind nicht abschreibbar.
• Die begünstigten Sanierungskosten laufen separat über die erhöhte Denkmal-AfA nach § 7i bzw. § 7h.

Ein wichtiger Punkt für die Reihenfolge: Begünstigt sind grundsätzlich nur Sanierungskosten, die nach dem Abschluss des Kaufvertrags entstehen. Wird eine Immobilie erst nach abgeschlossener Sanierung gekauft, ist die erhöhte AfA in der Regel nicht mehr möglich. Genau diese Abgrenzung und die Höhe der jeweiligen Anteile sind in der Praxis fehleranfällig und entscheiden über die spätere Anerkennung. Sie gehören in die Hand deines Steuerberaters.

Kapitalanleger oder Eigennutzer: ein wichtiger Unterschied

Die Denkmalförderung gibt es auch für Menschen, die selbst in der Immobilie wohnen, allerdings nach anderen Regeln. Der Vollständigkeit halber der Unterschied (Stand 2026, ohne Gewähr):

• Kapitalanleger / Vermieter (§ 7i, § 7h EStG): bis zu 100 % der begünstigten Sanierungskosten über 12 Jahre, parallel zur linearen AfA auf die Altsubstanz. Die Beträge wirken als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften.
• Eigennutzer (§ 10f EStG): nur bis zu 90 % der begünstigten Kosten, verteilt über 10 Jahre mit jeweils bis zu 9 %, und das als Sonderausgaben. Eine AfA auf die Altsubstanz gibt es bei reiner Selbstnutzung nicht.

Die erhöhte Denkmal-AfA nach § 7i bzw. § 7h EStG gilt also ausschließlich für vermietete Objekte; beim Eigennutzer greift stattdessen § 10f EStG mit abweichenden Konditionen. Ob das Vermietungsmodell zu deiner Situation passt und ob die Voraussetzungen in deinem Fall erfüllt sind, klärst du individuell mit deinem Steuerberater.

Risiken und Grenzen, die du kennen solltest

Die Denkmal-AfA ist ein steuerlicher Mechanismus, kein Selbstläufer und keine Garantie. Ehrlich betrachtet gehören dazu auch die Grenzen:

• Eine Denkmalimmobilie ist zuerst eine Immobilie. Lage, Substanz, Mietniveau und Finanzierung müssen für sich tragfähig sein. Der Steuereffekt sollte ein Zusatz sein, nicht der einzige Grund für den Kauf.
• Markt-, Miet- und Finanzierungsrisiko bestehen wie bei jeder Kapitalanlage: Leerstand, Zinsänderungen oder Wertschwankungen sind möglich.
• Abhängigkeit von der Bescheinigung: Wird sie nicht oder nur eingeschränkt erteilt, entfällt der erhöhte AfA-Teil. Auch das Finanzamt prüft die steuerliche Seite.
• Sanierung im Bestand kann mit Auflagen, längeren Bauzeiten und Mehrkosten verbunden sein.

Die hier genannten Sätze und Zeiträume entsprechen dem Stand 2026 ohne Gewähr; steuerliche Regeln können sich ändern. Sachgrund Immobilien GmbH ist als Immobilienvermittler nach § 34c GewO tätig und erbringt keine Steuerberatung; die individuelle steuerliche Prüfung übernimmt dein Steuerberater. Wenn du wissen willst, ob eine Denkmal- oder Sanierungsimmobilie zu deiner Situation passt, lass uns in einem ruhigen Erstgespräch über die Substanz sprechen.

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