Restnutzungsdauer-Gutachten: höhere Abschreibung bei Bestandsimmobilien

Wie die Gebäude-AfA grundsätzlich funktioniert

AfA steht für "Absetzung für Abnutzung" – die steuerliche Abschreibung des Gebäudewerts über die Zeit. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden, denn der nutzt sich nicht ab. Die jährliche AfA mindert Deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Der Gesetzgeber gibt für die lineare Gebäude-AfA pauschale Sätze vor (Stand 2026, ohne Gewähr):

• 2 % pro Jahr bei Wohngebäuden mit Fertigstellung nach 1924 und vor dem 1. Januar 2023 – das entspricht einer typisierten Nutzungsdauer von 50 Jahren.
• 3 % pro Jahr bei Wohngebäuden mit Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022 – rund 33 Jahre Nutzungsdauer.
• 2,5 % pro Jahr bei Gebäuden mit Fertigstellung vor 1925.

Diese Sätze sind eine gesetzliche Typisierung, kein Naturgesetz. Sie unterstellen, dass jedes Gebäude gleich lange hält. Ein Bestandsgebäude von 1965 wird damit steuerlich behandelt, als hätte es ab Kauf noch ein halbes Jahrhundert vor sich – was selten der tatsächlichen wirtschaftlichen Realität entspricht.

Der Hebel: verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer nach §7 Abs. 4 Satz 2 EStG

Das Gesetz lässt eine Ausnahme von der Pauschale ausdrücklich zu. §7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt, statt des typisierten Satzes eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer zugrunde zu legen, wenn sie nachgewiesen wird. Wird die verbleibende Nutzungsdauer eines Bestandsgebäudes etwa auf 25 Jahre eingeschätzt, lässt sich der Gebäudewert entsprechend schneller abschreiben – die jährliche AfA fällt höher aus.

Die Mechanik ist einfach: Derselbe Gebäudewert wird auf weniger Jahre verteilt, also steigt der jährliche Abschreibungsbetrag. Das ist kein Schlupfloch, sondern die im Gesetz angelegte Berücksichtigung der echten Substanz. Wie stark sich das im Einzelfall auswirkt, hängt von Objekt, Gebäudewertanteil und persönlicher Steuersituation ab – das ist immer individuell und gehört in die Hände Deines Steuerberaters.

Bestimmt wird die Nutzungsdauer laut Rechtsprechung durch drei Faktoren: den technischen Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Gegebenheiten, die die Nutzung begrenzen können. Ein gutes Gutachten würdigt alle drei.

Aktueller Stand 2026: das BMF hat die strengen Regeln aufgehoben

Die Rechtslage hat sich zugunsten von Eigentümern entwickelt. Hintergrund ist der Bundesfinanzhof: Mit Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19) entschied der BFH, dass sich der Steuerpflichtige jeder Darlegungsmethode bedienen darf, die im Einzelfall geeignet erscheint, eine kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen. Eine Verengung auf ein bestimmtes Verfahren überspanne die Anforderungen.

Das Bundesfinanzministerium hatte mit dem BMF-Schreiben vom 22.02.2023 (BStBl I 2023, S. 332) trotzdem strenge Hürden aufgestellt – etwa die Beschränkung auf öffentlich bestellte oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige und den Ausschluss reiner Wertgutachten. Diese restriktive Linie hat das BMF mit Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben (BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 zur Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22. Februar 2023; veröffentlicht über die BMF-Website, Stand 2026, ohne Gewähr – bitte das aktuelle BMF-Schreiben und Deinen Steuerberater hinzuziehen).

Für Dich bedeutet das (Stand 2026): geringere formale Hürden und eine breitere Palette zulässiger Nachweismethoden. Auch die Schätzung der Restnutzungsdauer nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist als anerkanntes Verfahren grundsätzlich zulässig – das hat der BFH mit Urteil vom 23.01.2024 (IX R 14/23) bestätigt. Eine zwingende Zertifizierung des Gutachters folgt aus dem Gesetz nicht.

Was ein belastbares Gutachten leisten muss

Mehr Flexibilität heißt nicht weniger Substanz. Im Gegenteil: Wer die kürzere Nutzungsdauer geltend macht, trägt dafür die Feststellungslast. Ein Gutachten sollte schlüssig, nachvollziehbar und auf das konkrete Objekt bezogen sein.

Wichtig ist die Einordnung, die der BFH in IX R 14/23 vorgenommen hat: Die sachverständige Schätzung der Restnutzungsdauer nach Maßgabe der ImmoWertV ist als Methode grundsätzlich anerkannt. Tragend bleibt aber eine sachverständige Auseinandersetzung mit den tatsächlichen Verhältnissen – also etwa mit erfolgten oder unterlassenen Modernisierungen, dem Instandhaltungszustand, der Bausubstanz und wirtschaftlichen Faktoren. Je objektbezogener die Herleitung, desto belastbarer das Ergebnis.

• Eine Vor-Ort-Besichtigung ist nicht gesetzlich zwingend, wird von vielen Finanzämtern aber häufig erwartet und kann die Belastbarkeit stärken.
• Die Qualifikation des Gutachters ist zwar nicht mehr formal vorgeschrieben, eine einschlägige Sachverständigen-Qualifikation bleibt aber ein starkes Qualitätsmerkmal und kann Rückfragen vorbeugen.
• Reine Aufzählungen technischer Mängel oder pauschale Begründungen können schwächer wirken – hilfreich ist eine objektbezogene Herleitung der verbleibenden Nutzungsjahre.

Ein qualitativ schwaches Gutachten kann auch nach neuer Rechtslage beanstandet werden. Qualität ist hier die eigentliche Währung.

Grenzen, Risiken und der ehrliche Rahmen

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten ist ein wirksamer Hebel, aber kein Automatismus. Du solltest die Grenzen kennen:

• Das Finanzamt prüft. Die Anerkennung erfolgt im Einzelfall. Das Finanzamt kann nachfragen, das Gutachten kritisch würdigen oder zurückweisen, wenn es nicht überzeugt.
• Es ist eine Schätzung. Verlangt wird die größtmögliche Wahrscheinlichkeit einer kürzeren Nutzungsdauer – keine mathematische Gewissheit. Das macht die Qualität der Herleitung so entscheidend.
• Höhere AfA über kürzere Zeit. Die verkürzte Nutzungsdauer verteilt denselben Gebäudewert auf weniger Jahre. Der Abschreibungszeitraum endet entsprechend früher – es ist eine zeitliche Verschiebung des Effekts, kein zusätzliches Abschreibungsvolumen.
• Kosten und Nutzen. Ein Gutachten verursacht Aufwand und Kosten. Ob es sich für Dein Objekt lohnt, ist eine individuelle Rechnung.

Und der wichtigste Hinweis: Dieser Text erklärt die allgemeine Mechanik, keine Ergebnisse. Was in Deinem konkreten Fall steuerlich anerkannt wird und welche Wirkung sich ergibt, ist eine Frage Deiner persönlichen Situation – die verbindliche Prüfung obliegt Deinem Steuerberater. Wir bei Sachgrund Immobilien verstehen den Mechanismus und ordnen ihn für Dich ein, ersetzen aber keine steuerliche Beratung.

Anbieterkennzeichnung: Sachgrund Immobilien GmbH ist als Immobilienvermittler nach §34c GewO tätig. Zuständige Erlaubnisbehörde ist das Gewerbeamt der Stadt Frankfurt am Main. Vollständige Angaben findest Du im Impressum unter sachgrund-immobilien.de/impressum. Eine Steuerberatung im Sinne des StBerG erbringen wir nicht.

Häufige Fragen