Restnutzungsdauer Gutachten AfA

Wie die Gebäude-AfA grundsätzlich funktioniert

AfA steht für "Absetzung für Abnutzung", also die steuerliche Abschreibung des Gebäudewerts über die Zeit. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden, denn der nutzt sich nicht ab. Die jährliche AfA mindert Deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Der Gesetzgeber gibt für die lineare Gebäude-AfA in §7 Abs. 4 Satz 1 EStG pauschale Sätze vor (Stand 2026, ohne Gewähr):

2 % pro Jahr bei Wohngebäuden mit Fertigstellung nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023. Das entspricht einer typisierten Nutzungsdauer von 50 Jahren.
3 % pro Jahr bei Wohngebäuden mit Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022, also rund 33 Jahre Nutzungsdauer.
2,5 % pro Jahr bei Gebäuden mit Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925, also 40 Jahre.

Diese Sätze sind eine gesetzliche Typisierung, kein Naturgesetz. Sie unterstellen, dass jedes Gebäude gleich lange hält. Ein Bestandsgebäude von 1965 wird damit steuerlich behandelt, als hätte es ab Kauf noch ein halbes Jahrhundert vor sich. Das entspricht nicht immer der tatsächlichen wirtschaftlichen Realität.

Der Hebel: verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer nach §7 Abs. 4 Satz 2 EStG

Das Gesetz lässt eine Ausnahme von der Pauschale ausdrücklich zu. Nach §7 Abs. 4 Satz 2 EStG können anstelle der typisierten Sätze die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen vorgenommen werden. Voraussetzung ist, dass die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als die gesetzliche Schwelle: weniger als 50 Jahre bei Gebäuden mit Fertigstellung von 1925 bis Ende 2022, weniger als 40 Jahre bei Gebäuden vor 1925 und weniger als 33 Jahre bei Wohngebäuden ab 2023. Wird die verbleibende Nutzungsdauer eines Bestandsgebäudes etwa auf 25 Jahre eingeschätzt, lässt sich der Gebäudewert entsprechend schneller abschreiben. Die jährliche AfA fällt dann höher aus.

Die Mechanik ist einfach: Derselbe Gebäudewert wird auf weniger Jahre verteilt, also steigt der jährliche Abschreibungsbetrag. Das ist kein Schlupfloch, sondern die im Gesetz angelegte Berücksichtigung der echten Substanz. Wie stark sich das im Einzelfall auswirkt, hängt von Objekt, Gebäudewertanteil und persönlicher Steuersituation ab. Das ist immer individuell und gehört in die Hände Deines Steuerberaters.

Bestimmt wird die Nutzungsdauer laut Rechtsprechung durch drei Faktoren: den technischen Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Gegebenheiten, die die Nutzung begrenzen können. Ein gutes Gutachten würdigt alle drei.

Aktueller Stand 2026: das BMF hat die strengen Regeln aufgehoben

Die Rechtslage hat sich zugunsten von Eigentümern entwickelt. Hintergrund ist der Bundesfinanzhof: Mit Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19) entschied der BFH, dass sich der Steuerpflichtige jeder Darlegungsmethode bedienen darf, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Ein Bausubstanzgutachten ist danach keine Voraussetzung.

Das Bundesfinanzministerium hatte mit dem BMF-Schreiben vom 22.02.2023 (BStBl I 2023, S. 332) trotzdem strenge Hürden aufgestellt, etwa die Beschränkung auf öffentlich bestellte und vereidigte oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige und den Ausschluss reiner Wertgutachten. Dieses Schreiben hat das BMF mit Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben (Geschäftszeichen IV C 3 - S 2196/00040, veröffentlicht auf der Website des BMF). Maßgeblich sind seitdem der Gesetzeswortlaut und die Rechtsprechung des BFH (Stand 2026, ohne Gewähr, bitte den aktuellen Stand mit Deinem Steuerberater prüfen).

Für Dich bedeutet das (Stand 2026): geringere formale Hürden und eine breitere Palette zulässiger Nachweismethoden. Auch eine sachverständige Schätzung der Restnutzungsdauer nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kann als Nachweis dienen. Das hat der BFH mit Urteil vom 23.01.2024 (IX R 14/23) bestätigt, zugleich aber klargestellt, dass der bloße Verweis auf modellhafte Werte nicht genügt. Eine zwingende Zertifizierung des Gutachters folgt aus dem Gesetz nicht.

Was ein belastbares Gutachten leisten muss

Mehr Flexibilität heißt nicht weniger Substanz. Im Gegenteil: Wer die kürzere Nutzungsdauer geltend macht, muss sie darlegen und nachweisen. Ein Gutachten sollte schlüssig, nachvollziehbar und auf das konkrete Objekt bezogen sein.

Wichtig ist die Einordnung, die der BFH in IX R 14/23 vorgenommen hat: Die sachverständige Schätzung der Restnutzungsdauer nach Maßgabe der ImmoWertV ist als Methode grundsätzlich anerkannt. Tragend bleibt aber eine sachverständige Auseinandersetzung mit den tatsächlichen Verhältnissen, also etwa mit erfolgten oder unterlassenen Modernisierungen, dem Instandhaltungszustand, der Bausubstanz und wirtschaftlichen Faktoren. Je objektbezogener die Herleitung, desto belastbarer das Ergebnis.

Eine Vor-Ort-Besichtigung schreibt das Gesetz nicht vor. Sie kann die Belastbarkeit aber stärken, weil Zustand und Modernisierungen dann aus eigener Anschauung beschrieben sind.
Die Qualifikation des Gutachters ist zwar nicht mehr formal vorgeschrieben, eine einschlägige Sachverständigen-Qualifikation bleibt aber ein starkes Qualitätsmerkmal und kann Rückfragen vorbeugen.
Reine Aufzählungen technischer Mängel oder pauschale Begründungen können schwächer wirken. Hilfreich ist eine objektbezogene Herleitung der verbleibenden Nutzungsjahre.

Ein qualitativ schwaches Gutachten kann auch nach neuer Rechtslage beanstandet werden. Qualität ist hier die eigentliche Währung.

Die Rechtsprechung im Überblick: drei BFH-Urteile

Wer sich mit der verkürzten Nutzungsdauer beschäftigt, stößt immer wieder auf dieselben Entscheidungen des Bundesfinanzhofs. Sie bauen aufeinander auf und bilden zusammen mit dem Gesetzeswortlaut den Maßstab, an dem sich Gutachten heute messen lassen müssen (Stand 2026).

BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19

Das Grundsatzurteil. Der BFH hält fest, dass sich der Steuerpflichtige jeder Darlegungsmethode bedienen kann, die im Einzelfall zur Führung des Nachweises geeignet erscheint. Die Darlegungen müssen Aufschluss über die maßgeblichen Determinanten geben: technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Gegebenheiten. Die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens ist ausdrücklich keine Voraussetzung. Verlangt wird im Rahmen der Schätzung nicht Gewissheit über die kürzere Nutzungsdauer, sondern allenfalls größtmögliche Wahrscheinlichkeit.

BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23

Dieses Urteil schärft die Linie in zwei Richtungen. Erstens: Der Steuerpflichtige kann sich jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall geeignet erscheint. Der BFH stellt sich damit teilweise gegen das damalige BMF-Schreiben vom 22.02.2023. Zweitens: Der schlichte Verweis auf die modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer nach der ImmoWertV genügt nicht. Im entschiedenen Fall hatte das Finanzgericht eine Restnutzungsdauer von 19 Jahren anerkannt. Grundlage war ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, das die Gebäude des Objekts einzeln betrachtete. Diesen Punkt hat der BFH nicht beanstandet. Aufgehoben wurde das Urteil aus einem anderen Grund (Behandlung eines Nießbrauchsrechts).

BFH, Urteil vom 07.10.2025, IX R 26/24

Im Kern ging es um die Aufteilung des Kaufpreises eines denkmalgeschützten Gebäudes. Dabei spielte auch die Nutzungsdauer eine Rolle: Auch ein denkmalgeschütztes Gebäude nutzt sich ab. Ein gerichtlich bestellter Sachverständiger hatte nach den Vorgaben der ImmoWertV 2021 anhand der Substanz, bestehender Baumängel sowie der Umbauten und Modernisierungen eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren ermittelt. Auf dieser Grundlage wurde ein AfA-Satz von 3,3 % nach §7 Abs. 4 Satz 2 EStG angesetzt. Das Urteil zeigt, wie aus einer objektbezogen ermittelten Restnutzungsdauer ein konkreter AfA-Satz wird.

Wichtig für die Einordnung: Urteile entscheiden Einzelfälle. Die Ergebnisse dort (19 Jahre im einen, 30 Jahre im anderen Fall) lassen sich nicht auf andere Objekte übertragen.

Wer das Gutachten erstellen darf

Das Gesetz selbst regelt nicht, wer eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen darf. §7 Abs. 4 Satz 2 EStG verlangt nur, dass die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist. Die Frage der Qualifikation war deshalb vor allem durch die Verwaltung geprägt: Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 hatte den Kreis auf öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von Grundstücken und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige beschränkt. Mit der Aufhebung dieses Schreibens durch das BMF-Schreiben vom 01.12.2025 ist diese Beschränkung entfallen (Stand 2026).

Das heißt aber nicht, dass jede Einschätzung gleich viel wert ist. Der BFH spricht in IX R 14/23 von einer sachverständigen Methode. In der Praxis spricht deshalb viel für jemanden, der mit Immobilienbewertung und Bauzustand nachweislich vertraut ist. Im Fall IX R 14/23 war es ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, in IX R 26/24 ein vom Gericht bestellter Sachverständiger. Beides ist nicht als zwingende Voraussetzung formuliert, zeigt aber, welche Qualität vor Gericht Bestand hatte.

Worauf Du bei der Auswahl achten kannst:

Nachweisbare Fachkunde in der Wertermittlung von Wohnimmobilien, etwa eine öffentliche Bestellung oder eine Zertifizierung. Beides ist kein Muss, aber ein nachvollziehbarer Beleg.
Unabhängigkeit vom Verkäufer oder Vermittler des Objekts. Ein Gutachten, das erkennbar auf ein gewünschtes Ergebnis hin geschrieben ist, überzeugt weniger.
Transparente Methodik: Das Gutachten sollte offenlegen, welches Verfahren angewandt wurde und wie aus den Befunden die Restnutzungsdauer folgt.
Kein Ergebnisversprechen: Wer eine bestimmte Nutzungsdauer vorab zusagt, ohne das Objekt zu kennen, arbeitet nicht objektbezogen.

Wie ein Gutachter die Restnutzungsdauer herleitet

Viele Gutachten orientieren sich an der Immobilienwertermittlungsverordnung. §4 Abs. 2 ImmoWertV definiert die Gesamtnutzungsdauer als die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung vom Baujahr an gerechnet üblicherweise wirtschaftlich genutzt werden kann. Nach §4 Abs. 3 ImmoWertV wird die Restnutzungsdauer in der Regel aus dem Unterschied zwischen Gesamtnutzungsdauer und Alter der baulichen Anlage am Stichtag ermittelt, und zwar unter Berücksichtigung der individuellen Gegebenheiten des Objekts. Durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen können diese Dauer verlängern, unterlassene Maßnahmen können sie verkürzen.

Für Wohngebäude wie Mehrfamilienhäuser setzt Anlage 1 der ImmoWertV als Modellansatz eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an. Ein vereinfachtes Modell sieht so aus:

Baujahr 1970, Bewertungsstichtag 2026: Alter 56 Jahre.
Modellhafte Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre.
Rechnerischer Unterschiedsbetrag: 80 minus 56 ergibt 24 Jahre.

Genau an dieser Stelle setzt die Rechtsprechung eine Grenze. Der BFH hat in IX R 14/23 entschieden, dass der schlichte Verweis auf solche modellhaft ermittelten Werte nicht genügt. Die 24 Jahre aus dem Modell sind also nur der Ausgangspunkt. Ein belastbares Gutachten arbeitet sie am konkreten Objekt ab: Welche Bauteile wurden wann erneuert? Wie ist der Zustand von Dach, Fassade, Fenstern, Leitungen und Heizung? Gibt es wirtschaftliche oder rechtliche Umstände, die die Nutzung begrenzen? Erst aus dieser Würdigung ergibt sich eine Restnutzungsdauer, die das Finanzamt nachvollziehen kann.

Hilfreich sind dafür Unterlagen, die Du meist ohnehin hast oder beschaffen kannst: Kaufvertrag, Grundriss und Flächenangaben, Nachweise über Modernisierungen mit Jahr und Umfang, Protokolle der Eigentümerversammlung bei Eigentumswohnungen und Fotos vom Zustand. Welche Unterlagen der Gutachter konkret braucht, sagt er Dir vor Auftragsbeginn.

Vereinfachtes Rechenbeispiel: typisierte und verkürzte Nutzungsdauer

Das folgende Beispiel ist ausdrücklich vereinfacht und frei gewählt. Es dient nur dazu, die Mechanik nachvollziehbar zu machen. Es ist keine Aussage über ein konkretes Objekt, keine Prognose und kein Ergebnisversprechen.

Annahmen:

Vermietete Eigentumswohnung in einem Gebäude, das 1970 fertiggestellt wurde.
Auf das Gebäude entfallende Anschaffungskosten (nach Kaufpreisaufteilung und inklusive anteiliger Nebenkosten): 250.000 Euro. Der Anteil für Grund und Boden bleibt außen vor.
Ein Gutachten weist eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren nach, und das Finanzamt erkennt sie an.
Gerechnet wird mit vollen Kalenderjahren. Im Jahr des Erwerbs wird die AfA nur zeitanteilig angesetzt. Das bleibt hier unberücksichtigt.

Variante A: typisierte AfA nach §7 Abs. 4 Satz 1 EStG

Satz: 2 % pro Jahr (Fertigstellung von 1925 bis Ende 2022).
Jährliche AfA: 250.000 Euro mal 2 % ergibt 5.000 Euro.
Dauer: 50 Jahre. Summe: 250.000 Euro.

Variante B: AfA nach §7 Abs. 4 Satz 2 EStG mit 30 Jahren

Satz: 100 % geteilt durch 30 Jahre ergibt rund 3,33 % pro Jahr.
Jährliche AfA: 250.000 Euro geteilt durch 30 ergibt rund 8.333 Euro.
Dauer: 30 Jahre. Summe: 250.000 Euro.

Was der Vergleich zeigt: In den Jahren 1 bis 30 liegt die AfA in Variante B um rund 3.333 Euro pro Jahr höher. In den Jahren 31 bis 50 ist es umgekehrt: Variante B hat nichts mehr abzuschreiben, Variante A weiterhin 5.000 Euro pro Jahr. Über die gesamte Laufzeit ist das Abschreibungsvolumen in beiden Varianten gleich. Es verändert sich nur die zeitliche Verteilung.

Was das Beispiel nicht zeigt: Wie viel Steuer sich dadurch in einem einzelnen Jahr ändert, hängt von Deinem persönlichen Steuersatz, Deinen übrigen Einkünften und Werbungskosten ab. Auch ein späterer Verkauf, Änderungen der persönlichen Situation und Gesetzesänderungen spielen hinein. Dazu kommen die Kosten des Gutachtens und das Risiko, dass das Finanzamt die kürzere Nutzungsdauer nicht anerkennt. Eine Aussage über eine Ersparnis lässt sich aus dem Beispiel deshalb nicht ableiten. Die konkrete Rechnung für Dein Objekt gehört zu Deinem Steuerberater.

Kosten des Gutachtens steuerlich einordnen

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kostet Geld. Die Preise unterscheiden sich je nach Anbieter, Objektart, Umfang und danach, ob eine Besichtigung vor Ort stattfindet. Hol Dir deshalb vorab ein schriftliches Angebot ein und vergleiche, was genau enthalten ist.

Steuerlich sind nach §9 Abs. 1 Satz 1 EStG Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Sie sind bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie erwachsen sind. Ein Gutachten, das der zutreffenden Ermittlung der AfA für eine vermietete Immobilie dient, steht in engem Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Ob die Kosten im Einzelfall sofort als Werbungskosten abziehbar sind oder etwa als Teil der Anschaffungskosten behandelt werden, zum Beispiel wenn das Gutachten im Zusammenhang mit dem Kauf beauftragt wurde, ist eine Frage der Umstände. Diese Einordnung sollte Dein Steuerberater vornehmen (Stand 2026, ohne Gewähr).

Für die Frage, ob sich ein Gutachten lohnt, gehören die Kosten in jedem Fall in die Rechnung. Bei einem jungen Gebäude, dessen Restnutzungsdauer ohnehin nahe an der typisierten Dauer liegt, bleibt der Effekt klein. Bei älteren Gebäuden mit erkennbarem Sanierungsstau kann der Abstand größer sein. Eine pauschale Schwelle, ab der es sich rechnet, gibt es nicht.

Wann das Finanzamt ein Gutachten ablehnt

Aus Gesetz und Rechtsprechung lassen sich typische Schwachstellen ableiten, an denen Gutachten scheitern können. Die Liste ist nicht abschließend und ersetzt keine Prüfung im Einzelfall.

Nur Modellwerte übernommen. Wer die Restnutzungsdauer allein aus Baujahr und modellhafter Gesamtnutzungsdauer ableitet, ohne das konkrete Objekt zu würdigen, erfüllt die Anforderungen aus IX R 14/23 nicht.
Keine Aussagen zu den Determinanten. Nach IX R 25/19 müssen die Darlegungen Aufschluss über technischen Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung oder rechtliche Gegebenheiten geben. Fehlt das, fehlt die Grundlage der Schätzung.
Modernisierungen ausgeblendet. Nach §4 Abs. 3 ImmoWertV können durchgeführte Modernisierungen die Restnutzungsdauer verlängern. Ein Gutachten, das eine frisch sanierte Fassade oder neue Haustechnik ignoriert, wirkt nicht glaubwürdig.
Widersprüche im Gutachten. Wird zum Beispiel ein guter Zustand beschrieben und trotzdem eine sehr kurze Restnutzungsdauer angesetzt, fehlt die Nachvollziehbarkeit.
Keine kürzere Nutzungsdauer im Sinne des Gesetzes. Liegt die ermittelte Nutzungsdauer nicht unter der gesetzlichen Schwelle (zum Beispiel 50 Jahre bei Fertigstellung von 1925 bis Ende 2022), greift §7 Abs. 4 Satz 2 EStG nicht.

Lehnt das Finanzamt ab, bleibt der Weg über Einspruch und gegebenenfalls Klage. Im Klageverfahren würdigt das Finanzgericht als Tatsacheninstanz die Schätzungsgrundlagen und kann selbst einen Sachverständigen hinzuziehen, wie es in IX R 25/19 und IX R 26/24 geschehen ist. Ob sich dieser Weg lohnt, klärst Du mit Deinem Steuerberater.

Grenzen, Risiken und der ehrliche Rahmen

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten ist ein wirksamer Hebel, aber kein Automatismus. Du solltest die Grenzen kennen:

Das Finanzamt prüft. Die Anerkennung erfolgt im Einzelfall. Das Finanzamt kann nachfragen, das Gutachten kritisch würdigen oder zurückweisen, wenn es nicht überzeugt.
Es ist eine Schätzung. Verlangt wird nach IX R 25/19 nicht Gewissheit, sondern allenfalls größtmögliche Wahrscheinlichkeit einer kürzeren Nutzungsdauer. Das macht die Qualität der Herleitung so entscheidend.
Höhere AfA über kürzere Zeit. Die verkürzte Nutzungsdauer verteilt denselben Gebäudewert auf weniger Jahre. Der Abschreibungszeitraum endet entsprechend früher. Es ist eine zeitliche Verschiebung des Effekts, kein zusätzliches Abschreibungsvolumen.
Kosten und Nutzen. Ein Gutachten verursacht Aufwand und Kosten. Ob es sich für Dein Objekt lohnt, ist eine individuelle Rechnung.

Und der wichtigste Hinweis: Dieser Text erklärt die allgemeine Mechanik, keine Ergebnisse. Was in Deinem konkreten Fall steuerlich anerkannt wird und welche Wirkung sich ergibt, hängt von Deiner persönlichen Situation ab. Die verbindliche Prüfung obliegt Deinem Steuerberater. Wir bei Sachgrund Immobilien verstehen den Mechanismus und ordnen ihn für Dich ein, ersetzen aber keine steuerliche Beratung.

Anbieterkennzeichnung: Vollständige Angaben findest Du im Impressum unter sachgrund-immobilien.de/impressum. Eine Steuerberatung im Sinne des StBerG erbringen wir nicht.

Quellen und Rechtsgrundlagen

Häufige Fragen

Was ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten?+

Ein Sachverständigengutachten, das die verbleibende tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes ermittelt. Liegt sie unter der gesetzlich typisierten Dauer, kann nach §7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine entsprechend höhere jährliche Gebäude-AfA angesetzt werden. Die Anerkennung prüft das Finanzamt im Einzelfall.

Wie erhöht eine kürzere Restnutzungsdauer die AfA?+

Der Gebäudewert wird auf weniger Jahre verteilt, dadurch steigt der jährliche Abschreibungsbetrag. Der Abschreibungszeitraum endet aber entsprechend früher. Die konkrete Wirkung hängt vom Objekt und Deiner Steuersituation ab und sollte vom Steuerberater geprüft werden.

Welche Anforderungen gelten 2026 an das Gutachten?+

Nach Aufhebung des restriktiven BMF-Schreibens vom 22.02.2023 durch das BMF-Schreiben vom 01.12.2025 (Stand 2026, ohne Gewähr) sind Gesetzeswortlaut und BFH-Rechtsprechung maßgeblich. Danach ist jede geeignete sachverständige Methode zulässig, auch eine Schätzung nach ImmoWertV. Entscheidend ist eine schlüssige, objektbezogene Herleitung (u. a. BFH IX R 25/19 und IX R 14/23). Bitte den aktuellen Stand mit dem Steuerberater prüfen.

Muss der Gutachter zertifiziert sein?+

Eine bestimmte Zertifizierung ist nach aktueller Rechtslage (Stand 2026, ohne Gewähr) nicht zwingend gesetzlich vorgeschrieben. Eine einschlägige Sachverständigen-Qualifikation bleibt aber ein wichtiges Qualitätsmerkmal und kann das Risiko von Rückfragen oder Ablehnung durch das Finanzamt reduzieren.

Lohnt sich ein Gutachten besonders bei Bestandsimmobilien?+

Bei älteren Bestandsgebäuden weicht die tatsächliche von der pauschalen Nutzungsdauer oft deutlich ab, weshalb der Hebel hier häufig besonders ausgeprägt ist. Ob es sich konkret lohnt, ist eine individuelle Kosten-Nutzen- und Steuerfrage für Deinen Steuerberater.

Reicht der Verweis auf die Modellwerte der ImmoWertV?+

Nein. Der BFH hat mit Urteil vom 23.01.2024 (IX R 14/23) entschieden, dass der schlichte Verweis auf die modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer nicht genügt. Das Gutachten muss die individuellen Gegebenheiten des Objekts würdigen, etwa durchgeführte oder unterlassene Modernisierungen und den Zustand der Bausubstanz.

Sind die Kosten für das Gutachten steuerlich absetzbar?+

Werbungskosten sind nach §9 Abs. 1 Satz 1 EStG Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Ob die Gutachtenkosten bei einer vermieteten Immobilie sofort als Werbungskosten abziehbar sind oder anders zu behandeln sind, etwa bei Beauftragung im Zusammenhang mit dem Kauf, hängt vom Einzelfall ab und sollte Dein Steuerberater prüfen (Stand 2026, ohne Gewähr).

Wie wird aus der Restnutzungsdauer der AfA-Satz?+

Vereinfacht werden 100 Prozent durch die anerkannte Restnutzungsdauer in Jahren geteilt. Bei 30 Jahren ergeben sich rund 3,33 Prozent, im Verfahren IX R 26/24 wurden bei 30 Jahren 3,3 Prozent angesetzt. Das Abschreibungsvolumen bleibt gleich, es wird nur auf weniger Jahre verteilt.

Was bedeutet das für dich konkret?

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Hinweis: Dieser Beitrag erklärt allgemeine steuerliche Mechanismen und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Steuerliche Wirkungen hängen von deiner persönlichen Situation ab und sind durch einen Steuerberater zu prüfen. Angaben nach bestem Wissen, Stand 2026, ohne Gewähr. Immobilien-Investments unterliegen Markt- und Finanzierungsrisiken. Sachgrund Immobilien GmbH erbringt keine Steuerberatung.