§ 7b Sonder-AfA: zusätzliche Abschreibung für neuen Mietwohnraum

Was die § 7b Sonder-AfA überhaupt ist

Die normale Gebäudeabschreibung (lineare AfA) verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die gesetzliche Nutzungsdauer - bei Wohngebäuden üblicherweise mit einem festen Prozentsatz pro Jahr. Die Sonder-AfA nach § 7b EStG kommt obendrauf: Sie erlaubt es, im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei folgenden Jahren jeweils bis zu 5 Prozent der förderfähigen Bemessungsgrundlage zusätzlich abzuschreiben.

Über diese vier Jahre können so bis zu 20 Prozent der förderfähigen Kosten zusätzlich zur regulären AfA geltend gemacht werden. Der Effekt: Du ziehst Abschreibungsvolumen aus späteren Jahren in die Anfangsphase vor. Das ist eine zeitliche Verschiebung der steuerlichen Wirkung, kein geschenkter Betrag - der gesamte abschreibbare Wert bleibt gedeckelt. Wie stark sich das bei dir auswirkt, hängt von Einkommen, Steuersatz und Finanzierung ab und ist ausschließlich vom Steuerberater zu beurteilen. (Stand 2026, ohne Gewähr.)

Die zentralen Voraussetzungen im Überblick

Damit die Sonder-AfA überhaupt in Frage kommt, müssen mehrere Bedingungen gleichzeitig erfüllt sein. Die wichtigsten § 7b Sonder-AfA Voraussetzungen sind:

• Neuer Wohnraum: Es muss eine neue, bisher nicht vorhandene Wohnung geschaffen werden - etwa durch Neubau, Aufstockung oder Ausbau. Eine reine Sanierung von Bestand reicht nicht.
• Bauantrag im Förderzeitraum: Der Bauantrag bzw. die Bauanzeige muss in einen der definierten Zeiträume fallen (siehe nächster Abschnitt).
• Vermietung zu Wohnzwecken: Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung/Herstellung und in den folgenden neun Jahren - also insgesamt mindestens zehn Jahre - entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden.
• Effizienzstandard (für den aktuellen Zeitraum): Für Bauanträge ab 2023 ist ein bestimmter energetischer Standard mit Nachhaltigkeitsnachweis erforderlich.
• Kostengrenzen: Es gelten eine Baukosten-Obergrenze und eine gedeckelte förderfähige Bemessungsgrundlage je Quadratmeter.

Wird eine dieser Voraussetzungen nicht eingehalten - etwa wenn die Mietnutzung innerhalb der Bindungsfrist endet - kann die Sonder-AfA rückwirkend entfallen. (Stand 2026, ohne Gewähr.)

Bauantrags-Zeitraum und Kostengrenzen je qm

§ 7b EStG kennt zwei Förderzeiträume mit unterschiedlichen Werten. Maßgeblich ist das Datum des Bauantrags oder der Bauanzeige:

• Zeitraum A: Bauantrag nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022. Hier liegt die Baukosten-Obergrenze bei 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, die förderfähige Bemessungsgrundlage bei maximal 2.000 Euro je Quadratmeter. Diese erste Periode lief im Wesentlichen aus. Der jeweils letzte mögliche Veranlagungszeitraum hängt vom individuellen Fertigstellungsdatum ab (der vierjährige Abschreibungszeitraum läuft ab Anschaffung bzw. Herstellung) und ist im Einzelfall steuerlich zu prüfen (Stand 2026, ohne Gewähr). Ergänzend setzt das Gesetz eine feste Obergrenze: Für Bauanträge zwischen dem 01.09.2018 und dem 31.12.2021 kann die Sonder-AfA letztmalig im Veranlagungszeitraum 2026 genutzt werden, auch wenn der vierjährige Begünstigungszeitraum dann noch läuft (§ 52 Abs. 15a Satz 1 und 2 EStG). Für Bauanträge ab 2023 gilt diese Begrenzung nicht. Wie sich das in deinem Fall auswirkt, klärt dein Steuerberater.
• Zeitraum B (aktuell): Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029. Hier liegt die Baukosten-Obergrenze bei 5.200 Euro je Quadratmeter, die förderfähige Bemessungsgrundlage bei maximal 4.000 Euro je Quadratmeter.

Wichtig zu verstehen: Die Baukosten-Obergrenze ist eine Eintrittsschwelle - wird sie überschritten, entfällt die Förderung komplett. Die Bemessungsgrundlage hingegen ist die Deckelung, bis zu der die 5-Prozent-Sätze gerechnet werden. Liegen die tatsächlichen Kosten zwischen Deckel und Obergrenze, wird also nur bis zur gedeckelten Bemessungsgrundlage gefördert. (Stand 2026, ohne Gewähr - die genauen Werte und Fristen sind im Einzelfall steuerlich zu prüfen.)

Effizienz- und QNG-Anforderung im aktuellen Zeitraum

Eine entscheidende Verschärfung gegenüber der ersten Periode: Für Bauanträge im aktuellen Zeitraum B muss das Gebäude einen anspruchsvollen energetischen Standard erfüllen. Verlangt wird der Effizienzhaus-Standard EH40 (Effizienzgebäude 40) in Verbindung mit dem Nachhaltigkeitssiegel QNG (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude).

Das QNG wird in zwei Stufen vergeben - QNG-PLUS und QNG-PREMIUM -, die beide als Nachweis geeignet sind. Ohne diesen Nachweis greift die Sonder-AfA für den aktuellen Zeitraum nicht. Für dich als Anleger bedeutet das: Bei Neubauprojekten ist der dokumentierte Effizienz- und Nachhaltigkeitsnachweis ein zentrales Prüfkriterium, kein Detail am Rande. Lass dir die entsprechende Zertifizierung im Kaufprozess belegen.

Im Rahmen unserer Vermittlungsleistung geben wir weiter, welche Unterlagen zum Effizienz- und Nachhaltigkeitsnachweis vorliegen - eine Vollständigkeits- oder Verwertbarkeitsgarantie können und wollen wir nicht geben. Die steuerliche Beurteilung obliegt ausschließlich deinem Steuerberater (Stand 2026, ohne Gewähr).

Vermietungsbindung und typische Stolpersteine

Die Förderung ist an eine echte Bindung gekoppelt: Die Wohnung muss über zehn Jahre entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden. Eine zwischenzeitliche Eigennutzung, ein Leerstand als Spekulationsobjekt oder eine gewerbliche Nutzung können die Sonder-AfA gefährden - im schlechtesten Fall rückwirkend, mit Korrektur bereits erfolgter Veranlagungen.

Worauf du sachlich achten solltest:

• Fristen sauber dokumentieren: Bauantragsdatum und Förderzeitraum entscheiden über die anwendbaren Werte.
• Kosten im Blick behalten: Schon ein Überschreiten der Baukosten-Obergrenze kann die gesamte Förderung kosten.
• Nachweise sichern: Effizienz-/QNG-Zertifikat und Mietverträge gehören in die Unterlagen.
• Realistische Sicht auf Risiken: Markt-, Miet- und Finanzierungsrisiken bestehen unabhängig von der steuerlichen Förderung. Eine Sonder-AfA macht aus einem schwachen Objekt kein gutes Investment.

Die verbindliche Beurteilung, ob und in welcher Höhe du die § 7b Sonder-AfA nutzen kannst, obliegt deinem Steuerberater. Wir helfen dir, Objekte mit nachvollziehbarer Substanz und sauberer Dokumentation zu finden - die Grundlage, auf der eine steuerliche Prüfung überhaupt aufsetzen kann. (Stand 2026, ohne Gewähr.)

Die Voraussetzungen im Gesetzeswortlaut abgeglichen

Die Übersicht oben ist bewusst kurz. Wer ein konkretes Objekt prüft, sollte die einzelnen Merkmale am Gesetzestext und am Anwendungsschreiben des Bundesfinanzministeriums vom 21.05.2025 festmachen. Die folgenden Punkte geben den Wortlaut sinngemäß wieder und zeigen, wo in der Praxis die Fragen liegen.

Neue Wohnung im Sinne des Gesetzes

§ 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EStG verlangt „neue, bisher nicht vorhandene“ Wohnungen, die die Voraussetzungen von § 181 Abs. 9 Bewertungsgesetz erfüllen. Gemeint ist eine baulich abgeschlossene Einheit mit eigenem Zugang, in der ein selbständiger Haushalt möglich ist, mit Küche, Bad oder Dusche und Toilette. Die Wohnfläche soll mindestens 20 Quadratmeter betragen. Zur Wohnung gehören auch Nebenräume wie Keller, Abstellraum oder ein Tiefgaragenstellplatz im selben Gebäude.

Beim Kauf gilt eine zweite Hürde: Eine Wohnung ist nach § 7b Abs. 1 Satz 2 EStG nur dann neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird. Maßgeblich ist laut BMF der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, nicht das Datum des Kaufvertrags. Fertigstellung und Übergang müssen also im selben Kalenderjahr liegen. Für den Bauantrag zählt beim Kauf das Datum, an dem der Bauträger oder Hersteller den Antrag gestellt hat.

Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse

Für Bauanträge nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 muss die Wohnung nach § 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 EStG in einem Gebäude liegen, das die Kriterien eines „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllt. Der Nachweis läuft über das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude. Laut BMF wird das Siegel nach Baufertigstellung anhand der tatsächlich gebauten Qualität vergeben. Eine Planung allein reicht also nicht, am Ende zählt das ausgestellte Zertifikat.

Baukostenobergrenze: was hineinzählt

Die Grenze von 5.200 Euro je Quadratmeter (aktueller Zeitraum) bezieht sich auf die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Grund und Boden gehört nicht dazu. Beim Kauf wird der Gesamtpreis deshalb über eine Kaufpreisaufteilung in Boden und Gebäude getrennt. Anteilige Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch zählen laut BMF zum Gebäudeanteil dazu. Möblierung zählt nicht. Geteilt wird durch die Nutzfläche des erworbenen Anteils, in die nach dem BMF-Schreiben auch Nebenräume wie Keller oder Abstellräume einfließen. Die Fläche aus dem Exposé ist deshalb nicht automatisch die richtige Rechengröße.

Bemessungsgrundlage: der Deckel für die 5 Prozent

Nach § 7b Abs. 3 EStG sind Bemessungsgrundlage die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der begünstigten Wohnung, höchstens aber 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (aktueller Zeitraum). Liegen die Kosten darunter, gilt der tatsächliche Betrag. Wichtig: Der Deckel betrifft nur die Sonder-AfA. Die reguläre lineare oder degressive AfA läuft weiter auf den vollen Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Vermietungsdauer und Wohnzwecke

Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Das Gesetz nimmt die „vorübergehende Beherbergung von Personen“ ausdrücklich aus. Das BMF nennt als Beispiele Ferienwohnungen, Hotels, Boardinghouses und Serviced Apartments. Eine möblierte Vermietung ist dagegen unschädlich. Der Mietvertrag sollte unbefristet oder für mindestens ein Jahr geschlossen sein. Ein vorübergehender Leerstand zwischen zwei Mietern schadet nach dem BMF-Schreiben nicht, solange die Wohnung weiter zur Vermietung bereitgehalten wird.

Beihilferecht nur in bestimmten Fällen

§ 7b Abs. 5 EStG knüpft die Sonder-AfA an die EU-Regeln für De-minimis-Beihilfen. Für Bauanträge ab 2023 gilt das nach dem Gesetzeswortlaut nur für Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb und selbständiger Arbeit (§§ 13, 15 und 18 EStG). Wer privat vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und ist davon nach dem Wortlaut nicht betroffen. Für Altfälle aus dem ersten Zeitraum galt die De-minimis-Prüfung für alle Anspruchsberechtigten. (Stand 2026, ohne Gewähr, keine Steuerberatung.)

Rechenweg an einem neutralen Beispiel

Das folgende Beispiel ist frei gewählt und bildet kein bestimmtes Objekt ab. Es zeigt nur, wie sich die Beträge nach Gesetz und BMF-Schreiben zusammensetzen. Es sagt nichts darüber, welche Steuerwirkung sich bei dir ergibt, denn die hängt von Einkommen, Steuersatz und Finanzierung ab.

Schritt 1, Baukostenobergrenze prüfen: 280.000 Euro ÷ 60 Quadratmeter = 4.666,67 Euro je Quadratmeter. Das liegt unter 5.200 Euro, die Eintrittsschwelle ist eingehalten. Zum Vergleich: Bei 315.000 Euro wären es 5.250 Euro je Quadratmeter. Dann entfiele die Sonder-AfA vollständig, nicht nur der übersteigende Teil.

Schritt 2, Bemessungsgrundlage deckeln: 4.000 Euro × 60 Quadratmeter = 240.000 Euro. Weil die tatsächlichen Kosten mit 280.000 Euro höher liegen, rechnet die Sonder-AfA mit 240.000 Euro.

Schritt 3, Sonder-AfA je Jahr: 5 Prozent von 240.000 Euro = 12.000 Euro, in den Jahren 1 bis 4 zusammen höchstens 48.000 Euro.

Schritt 4, reguläre lineare AfA: Für Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, beträgt sie nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a EStG jährlich 3 Prozent. Die Basis sind die vollen 280.000 Euro, also 8.400 Euro je Jahr.

Schritt 5, ab Jahr 5: Nach Ablauf der vier Jahre wird nach § 7a Abs. 9 EStG der Restwert über die Restnutzungsdauer verteilt. Restwert: 280.000 Euro minus 48.000 Euro minus 4 × 8.400 Euro = 198.400 Euro. Das BMF setzt in seinem Beispiel bei 3 Prozent linearer AfA nach vier Jahren eine Restnutzungsdauer von 29 Jahren an. Übertragen auf dieses Beispiel: 198.400 Euro ÷ 29 = rund 6.841 Euro je Jahr.

Die Rechnung macht sichtbar, was die Sonder-AfA ist: Über die gesamte Nutzungsdauer bleibt es bei den 280.000 Euro Abschreibungsvolumen. Die ersten vier Jahre tragen mehr, die späteren Jahre entsprechend weniger. Zudem ist die Sonder-AfA ein Wahlrecht. Du kannst auch weniger als 5 Prozent ansetzen, der nicht genutzte Teil erhöht dann den Restwert. Ein freies Verschieben des Volumens zwischen den vier Jahren lässt das BMF-Schreiben aber nicht zu. (Stand 2026, ohne Gewähr, keine Steuerberatung.)

Abgrenzung zur degressiven AfA und zur Denkmal-AfA

Die Sonder-AfA ersetzt keine reguläre Abschreibung, sie kommt hinzu. § 7b Abs. 1 EStG nennt als Grundlage ausdrücklich die AfA nach § 7 Abs. 4 (linear) oder Abs. 5a (degressiv). Welche reguläre Methode läuft, ist eine eigene Entscheidung mit eigenen Voraussetzungen.

Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG verlangt einen Herstellungsbeginn oder einen rechtswirksamen Kaufvertrag nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029, beim Kauf zusätzlich die Anschaffung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres. Liegen beide Voraussetzungen vor, lassen sich degressive AfA und Sonder-AfA kombinieren. Das BMF-Schreiben rechnet diese Kombination in einem eigenen Beispiel durch.

Übertragen auf die Zahlen oben ergäbe sich mit 5 Prozent degressiver AfA vom jeweiligen Restbuchwert: im Jahr 1 14.000 Euro, im Jahr 2 13.300 Euro, im Jahr 3 12.635 Euro und im Jahr 4 rund 12.003 Euro, jeweils zuzüglich 12.000 Euro Sonder-AfA. Wie im BMF-Beispiel wird die degressive AfA in den ersten vier Jahren vom Wert vor Abzug der Sonder-AfA gerechnet. Ab Jahr 5 gilt nach § 7a Abs. 9 EStG der um alle Abschreibungen geminderte Restwert von rund 180.062 Euro als Basis, 5 Prozent davon sind rund 9.003 Euro. Auch hier gilt: Es wird Abschreibung vorgezogen, nicht zusätzlich geschaffen.

Anders ist es bei der Denkmal-AfA nach § 7i oder den erhöhten Absetzungen nach § 7h EStG. Für dieselbe Baumaßnahme darf nach dem Kumulationsverbot in § 7a Abs. 5 EStG nur eine dieser Vergünstigungen genutzt werden. Wer eine neu geschaffene Wohnung in einem Baudenkmal kauft, muss sich also entscheiden. Welche Variante in deinem Fall trägt, gehört in die Hand deines Steuerberaters. (Stand 2026, ohne Gewähr, keine Steuerberatung.)

Wann die Sonder-AfA rückgängig gemacht wird

§ 7b Abs. 4 EStG nennt drei Fälle, in denen bereits genutzte Sonderabschreibungen rückgängig zu machen sind. Die Bescheide werden dann auch geändert, wenn sie schon bestandskräftig sind. Nach dem BMF-Schreiben geschieht das in voller Höhe und verzinslich.

• Die Vermietung zu Wohnzwecken endet vor Ablauf der zehn Jahre: etwa durch Eigennutzung, unentgeltliche Überlassung oder Umstellung auf Ferienvermietung. Das Ende der Nutzung ist dem Finanzamt mit der Steuererklärung anzuzeigen.
• Verkauf innerhalb der zehn Jahre, wenn der Gewinn nicht steuerpflichtig ist: Das betrifft vor allem Fälle außerhalb der Spekulationsfrist. Ist der Verkauf dagegen steuerbar und vermietet der Käufer weiter zu Wohnzwecken, muss die Sonder-AfA nach dem BMF-Schreiben nicht zurückgedreht werden. Der Verkäufer muss die weitere Vermietung dann nachweisen, zum Beispiel über eine Bestätigung des Käufers.
• Nachträgliche Kosten sprengen die Baukostenobergrenze: Steigen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten innerhalb der ersten drei Kalenderjahre nach dem Jahr der Anschaffung oder Herstellung über die Grenze je Quadratmeter, entfällt die Förderung rückwirkend.

Eine unentgeltliche Übertragung im Erbfall ist laut BMF kein schädlicher Verkauf. Die Vermietungsbindung muss aber auch danach eingehalten werden. (Stand 2026, ohne Gewähr, keine Steuerberatung.)

Typische Fehler bei der Prüfung

Viele Probleme mit der Sonder-AfA entstehen nicht beim Steuerrecht selbst, sondern bei Daten, die vor dem Kauf nicht sauber geklärt wurden. Diese Punkte lohnen einen zweiten Blick:

• Kaufvertragsdatum statt Bauantrag: Für den Förderzeitraum zählt das Datum des Bauantrags oder der Bauanzeige beim Hersteller, belegt über den Eingangsstempel der Behörde. Das Datum deines Kaufvertrags spielt dafür keine Rolle.
• Übergang erst im Folgejahr: Wird die Wohnung im Dezember fertig, Besitz, Nutzen und Lasten gehen aber erst im Januar über, gilt sie nach dem Gesetz beim Erwerber nicht mehr als neu.
• Nebenkosten vergessen: Grunderwerbsteuer und Notarkosten erhöhen den Gebäudeanteil. Ein Objekt, das ohne Nebenkosten knapp unter 5.200 Euro je Quadratmeter liegt, kann mit ihnen darüber liegen.
• Falsche Fläche: Wohnfläche laut Exposé, Nutzfläche mit Nebenräumen und Bruttogrundfläche nach DIN 277 führen zu unterschiedlichen Werten je Quadratmeter. Welche Fläche angesetzt wird, sollte dokumentiert sein.
• Deckel und Schwelle verwechselt: 4.000 Euro je Quadratmeter begrenzen nur die Bemessungsgrundlage. 5.200 Euro je Quadratmeter entscheiden, ob es überhaupt eine Förderung gibt.
• Kurzzeitvermietung geplant: Wer später an Feriengäste oder als Serviced Apartment vermieten möchte, erfüllt die Wohnzweck-Voraussetzung nicht.
• QNG-Zertifikat nicht angefordert: Das Siegel wird nach Fertigstellung vergeben. Es gehört mit dem Nachweis zum Effizienzhaus 40 in die Unterlagen für die Steuererklärung.
• Altfall-Grenze auf aktuelle Objekte übertragen: Die Begrenzung auf den Veranlagungszeitraum 2026 betrifft nur Bauanträge aus dem Zeitraum 2018 bis 2021. Bei Bauanträgen ab 2023 läuft der vierjährige Begünstigungszeitraum nach dem BMF-Schreiben ohne diese Grenze.

Keiner dieser Punkte ersetzt eine steuerliche Prüfung. Sie helfen dir aber, die richtigen Fragen an Verkäufer und Steuerberater zu stellen. (Stand 2026, ohne Gewähr, keine Steuerberatung.)

Quellen und Rechtsgrundlagen

• § 7b EStG: Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau (gesetze-im-internet.de)
• § 52 EStG, Abs. 15a: Anwendungszeitraum (gesetze-im-internet.de)
• § 7 EStG: Absetzung für Abnutzung, Abs. 4 und 5a (gesetze-im-internet.de)
• § 181 BewG, Abs. 9: Begriff der Wohnung (gesetze-im-internet.de)
• BMF-Schreiben vom 21.05.2025: Anwendungsschreiben zu § 7b EStG (bundesfinanzministerium.de)

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