§ 7b Sonder-AfA: zusaetzliche Abschreibung fuer neuen Mietwohnraum

Was die § 7b Sonder-AfA ueberhaupt ist

Die normale Gebaeudeabschreibung (lineare AfA) verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten ueber die gesetzliche Nutzungsdauer - bei Wohngebaeuden ueblicherweise mit einem festen Prozentsatz pro Jahr. Die Sonder-AfA nach § 7b EStG kommt obendrauf: Sie erlaubt es, im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei folgenden Jahren jeweils bis zu 5 Prozent der foerderfaehigen Bemessungsgrundlage zusaetzlich abzuschreiben.

Ueber diese vier Jahre koennen so bis zu 20 Prozent der foerderfaehigen Kosten zusaetzlich zur regulaeren AfA geltend gemacht werden. Der Effekt: Du ziehst Abschreibungsvolumen aus spaeteren Jahren in die Anfangsphase vor. Das ist eine zeitliche Verschiebung der steuerlichen Wirkung, kein geschenkter Betrag - der gesamte abschreibbare Wert bleibt gedeckelt. Wie stark sich das bei dir auswirkt, haengt von Einkommen, Steuersatz und Finanzierung ab und ist ausschliesslich vom Steuerberater zu beurteilen. (Stand 2026, ohne Gewaehr.)

Die zentralen Voraussetzungen im Ueberblick

Damit die Sonder-AfA ueberhaupt in Frage kommt, muessen mehrere Bedingungen gleichzeitig erfuellt sein. Die wichtigsten § 7b Sonder-AfA Voraussetzungen sind:

• Neuer Wohnraum: Es muss eine neue, bisher nicht vorhandene Wohnung geschaffen werden - etwa durch Neubau, Aufstockung oder Ausbau. Eine reine Sanierung von Bestand reicht nicht.
• Bauantrag im Foerderzeitraum: Der Bauantrag bzw. die Bauanzeige muss in einen der definierten Zeitraeume fallen (siehe naechster Abschnitt).
• Vermietung zu Wohnzwecken: Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung/Herstellung und in den folgenden neun Jahren - also insgesamt mindestens zehn Jahre - entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden.
• Effizienzstandard (fuer den aktuellen Zeitraum): Fuer Bauantraege ab 2023 ist ein bestimmter energetischer Standard mit Nachhaltigkeitsnachweis erforderlich.
• Kostengrenzen: Es gelten eine Baukosten-Obergrenze und eine gedeckelte foerderfaehige Bemessungsgrundlage je Quadratmeter.

Wird eine dieser Voraussetzungen nicht eingehalten - etwa wenn die Mietnutzung innerhalb der Bindungsfrist endet - kann die Sonder-AfA rueckwirkend entfallen. (Stand 2026, ohne Gewaehr.)

Bauantrags-Zeitraum und Kostengrenzen je qm

§ 7b EStG kennt zwei Foerderzeitraeume mit unterschiedlichen Werten. Massgeblich ist das Datum des Bauantrags oder der Bauanzeige:

• Zeitraum A: Bauantrag nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022. Hier liegt die Baukosten-Obergrenze bei 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnflaeche, die foerderfaehige Bemessungsgrundlage bei maximal 2.000 Euro je Quadratmeter. Diese erste Periode lief im Wesentlichen aus. Der jeweils letzte moegliche Veranlagungszeitraum haengt vom individuellen Fertigstellungsdatum ab (der vierjaehrige Abschreibungszeitraum laeuft ab Anschaffung bzw. Herstellung) und ist im Einzelfall steuerlich zu pruefen (Stand 2026, ohne Gewaehr).
• Zeitraum B (aktuell): Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029. Hier liegt die Baukosten-Obergrenze bei 5.200 Euro je Quadratmeter, die foerderfaehige Bemessungsgrundlage bei maximal 4.000 Euro je Quadratmeter.

Wichtig zu verstehen: Die Baukosten-Obergrenze ist eine Eintrittsschwelle - wird sie ueberschritten, entfaellt die Foerderung komplett. Die Bemessungsgrundlage hingegen ist die Deckelung, bis zu der die 5-Prozent-Saetze gerechnet werden. Liegen die tatsaechlichen Kosten zwischen Deckel und Obergrenze, wird also nur bis zur gedeckelten Bemessungsgrundlage gefoerdert. (Stand 2026, ohne Gewaehr - die genauen Werte und Fristen sind im Einzelfall steuerlich zu pruefen.)

Effizienz- und QNG-Anforderung im aktuellen Zeitraum

Eine entscheidende Verschaerfung gegenueber der ersten Periode: Fuer Bauantraege im aktuellen Zeitraum B muss das Gebaeude einen anspruchsvollen energetischen Standard erfuellen. Verlangt wird der Effizienzhaus-Standard EH40 (Effizienzgebaeude 40) in Verbindung mit dem Nachhaltigkeitssiegel QNG (Qualitaetssiegel Nachhaltiges Gebaeude).

Das QNG wird in zwei Stufen vergeben - QNG-PLUS und QNG-PREMIUM -, die beide als Nachweis geeignet sind. Ohne diesen Nachweis greift die Sonder-AfA fuer den aktuellen Zeitraum nicht. Fuer dich als Anleger bedeutet das: Bei Neubauprojekten ist der dokumentierte Effizienz- und Nachhaltigkeitsnachweis ein zentrales Pruefkriterium, kein Detail am Rande. Lass dir die entsprechende Zertifizierung im Kaufprozess belegen.

Im Rahmen unserer Vermittlungsleistung geben wir weiter, welche Unterlagen zum Effizienz- und Nachhaltigkeitsnachweis vorliegen - eine Vollstaendigkeits- oder Verwertbarkeitsgarantie koennen und wollen wir nicht geben. Die steuerliche Beurteilung obliegt ausschliesslich deinem Steuerberater (Stand 2026, ohne Gewaehr).

Vermietungsbindung und typische Stolpersteine

Die Foerderung ist an eine echte Bindung gekoppelt: Die Wohnung muss ueber zehn Jahre entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden. Eine zwischenzeitliche Eigennutzung, ein Leerstand als Spekulationsobjekt oder eine gewerbliche Nutzung koennen die Sonder-AfA gefaehrden - im schlechtesten Fall rueckwirkend, mit Korrektur bereits erfolgter Veranlagungen.

Worauf du sachlich achten solltest:

• Fristen sauber dokumentieren: Bauantragsdatum und Foerderzeitraum entscheiden ueber die anwendbaren Werte.
• Kosten im Blick behalten: Schon ein Ueberschreiten der Baukosten-Obergrenze kann die gesamte Foerderung kosten.
• Nachweise sichern: Effizienz-/QNG-Zertifikat und Mietvertraege gehoeren in die Unterlagen.
• Realistische Sicht auf Risiken: Markt-, Miet- und Finanzierungsrisiken bestehen unabhaengig von der steuerlichen Foerderung. Eine Sonder-AfA macht aus einem schwachen Objekt kein gutes Investment.

Die verbindliche Beurteilung, ob und in welcher Hoehe du die § 7b Sonder-AfA nutzen kannst, obliegt deinem Steuerberater. Wir helfen dir, Objekte mit nachvollziehbarer Substanz und sauberer Dokumentation zu finden - die Grundlage, auf der eine steuerliche Pruefung ueberhaupt aufsetzen kann. (Stand 2026, ohne Gewaehr.)

Häufige Fragen