Mietrendite berechnen: Brutto, netto und Eigenkapitalrendite — die drei Zahlen, die zählen

Warum drei Rendite-Kennzahlen — und nicht nur eine

Die drei Kennzahlen beantworten drei unterschiedliche Fragen an dieselbe Immobilie:

• Bruttomietrendite — Wie viel Miete steht rein rechnerisch dem Kaufpreis gegenüber? Das ist die Zahl, die in jedem Exposé steht. Sie ist schnell, aber ungenau, weil sie weder Kaufnebenkosten noch laufende Ausgaben berücksichtigt.
• Nettomietrendite — Was bleibt vor Finanzierung und Steuer wirklich übrig, wenn Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten drin sind? Das ist die ehrliche operative Rendite des Objekts.
• Eigenkapitalrendite — Wie stark verzinst sich das eingesetzte Eigenkapital, wenn du die Immobilie zum Teil über einen Kredit finanzierst? Hier entfaltet der klassische Leverage-Effekt seine Wirkung — in beide Richtungen.

Für eine seriöse Investment-Entscheidung brauchst du alle drei. Eine Immobilie mit hoher Bruttomietrendite und schlechten Nebenkosten kann in der Nettobetrachtung schlechter dastehen als ein Objekt mit auf den ersten Blick niedriger Rendite. Und eine moderate Nettomietrendite kann durch klugen Kapitaleinsatz eine sehr ordentliche Eigenkapitalrendite ergeben — oder eben negativ kippen, wenn die Zinskosten die Mieteinnahmen aufzehren.

Bruttomietrendite: die schnelle Überschlagsrechnung

Die Bruttomietrendite ist der einfachste Zugang. Sie setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis:

Rechenbeispiel: Eine 70-m²-Wohnung kostet 350.000 Euro. Die Kaltmiete beträgt 1.050 Euro im Monat, also 12.600 Euro im Jahr.

• Bruttomietrendite = (12.600 ÷ 350.000) × 100 = 3,6 %

Diese 3,6 % sagen: Auf den nackten Kaufpreis gerechnet bringt die Kaltmiete rechnerisch 3,6 % pro Jahr. Was dabei fehlt: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und eventuell Maklerprovision — die Kaufnebenkosten summieren sich in Deutschland je nach Bundesland und Konstellation typischerweise auf rund 8 bis 15 % des Kaufpreises (Stand 2026, ohne Gewähr). Und auf der laufenden Seite fehlen die Hausgeld-Anteile, die du als Eigentümer trägst, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen — vor allem Verwaltung und Instandhaltungsrücklage.

Die Bruttomietrendite ist deshalb sinnvoll für einen ersten Filter: Passt die Größenordnung überhaupt? Für die Kaufentscheidung reicht sie nicht.

Nettomietrendite: die ehrliche operative Zahl

Die Nettomietrendite — teils auch Objektrendite genannt — bezieht die Kaufnebenkosten und die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ein. Sie zeigt, was das Objekt vor Finanzierung und Steuer wirklich bringt:

Zu den nicht umlagefähigen Kosten zählen typischerweise:

• Verwaltungskosten (Sondereigentums- und WEG-Verwaltung, soweit nicht umlagefähig)
• Instandhaltungsrücklage bzw. kalkulatorische Rücklage für Reparaturen
• Ein Ansatz für Mietausfallwagnis (Leerstand, ausbleibende Miete)
• Kontoführungs- und Steuerberatungsanteile, soweit dem Objekt zurechenbar

Rechenbeispiel — Fortsetzung: 350.000 Euro Kaufpreis + rund 10 % Kaufnebenkosten (35.000 Euro) = 385.000 Euro Gesamtinvestition. Die Jahreskaltmiete bleibt bei 12.600 Euro. Wir setzen an nicht umlagefähigen Kosten monatlich rund 130 Euro an (Verwaltung, Rücklage, Mietausfallwagnis) — das sind rund 1.560 Euro im Jahr.

• Netto-Jahreskaltmiete = 12.600 − 1.560 = 11.040 Euro
• Nettomietrendite = (11.040 ÷ 385.000) × 100 = rund 2,9 %

Aus 3,6 % Bruttomietrendite werden also rund 2,9 % Nettomietrendite. Die Differenz von etwa 0,7 Prozentpunkten ist typisch: Als Faustregel liegt die Nettomietrendite in der Praxis ein bis zwei Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite. Für den Vergleich zweier Objekte ist die Nettomietrendite die belastbarere Zahl. Sie zeigt die operative Ertragskraft, unabhängig davon, wie du finanzierst und wie hoch dein persönlicher Steuersatz ist.

Eigenkapitalrendite: der Hebel zeigt sich hier

Die Eigenkapitalrendite beantwortet die Frage, die für dich als Investor am wichtigsten ist: Wie viel Prozent verdient das Geld, das ich selbst reingesteckt habe? Genau hier kommt der Leverage-Effekt ins Spiel. Solange der Fremdkapitalzins unter der Nettomietrendite des Objekts liegt, hebelt der Kredit deine Eigenkapitalverzinsung nach oben. Läuft es umgekehrt, hebelt er sie nach unten. Beides muss man ausrechnen können.

Rechenbeispiel — Fortsetzung mit 20 % Eigenkapital:

• Gesamtinvestition inkl. Kaufnebenkosten: 385.000 Euro
• Eigenkapital: 20 % = 77.000 Euro
• Fremdkapital: 308.000 Euro, angenommener Zinssatz 4,0 % nominal — für die Rendite-Rechnung zählt der Zins, nicht die Tilgung
• Fremdkapitalzinsen pro Jahr: 308.000 × 4,0 % = 12.320 Euro
• Netto-Jahreskaltmiete: 11.040 Euro (siehe oben)
• Jahresreinertrag nach Zins: 11.040 − 12.320 = −1.280 Euro

Bei diesen Werten ist die Eigenkapitalrendite negativ: Der Zins liegt über der Nettomietrendite des Objekts, die Miete deckt die Zinskosten nicht vollständig. Der monatliche Fehlbetrag ist keine Katastrophe — er ist ein Zuzahlungsbedarf, den viele Kapitalanleger bewusst in Kauf nehmen, weil sie auf Tilgung (also Vermögensaufbau), langfristige Mietsteigerung, Wertentwicklung und Steuerwirkung setzen. Aber du musst diesen Cashflow-Bedarf kennen, bevor du kaufst.

Gegenrechnung mit 40 % Eigenkapital:

• Eigenkapital: 154.000 Euro, Fremdkapital: 231.000 Euro, Zins wie oben 4,0 %
• Fremdkapitalzinsen: 231.000 × 4,0 % = 9.240 Euro
• Jahresreinertrag nach Zins: 11.040 − 9.240 = 1.800 Euro
• Eigenkapitalrendite: (1.800 ÷ 154.000) × 100 = rund 1,2 %

Positiv, aber niedrig. Hier siehst du, wie sensibel die Eigenkapitalrendite auf Zinsniveau, Eigenkapitalquote und Nettomietrendite reagiert. Kleine Bewegungen — 0,5 Prozentpunkte weniger Zins, 10 % mehr Kaltmiete, ein besseres Objekt — kippen das Vorzeichen komplett. Deshalb ist eine sorgfältige Kalkulation vor dem Kauf mehr wert als jede spätere Optimierung.

Kaufpreisfaktor: die zweite Sprache derselben Zahl

Neben der Bruttomietrendite triffst du oft den Kaufpreisfaktor — auch Mietpreismultiplikator oder Vervielfältiger genannt. Er sagt, wie viele Jahre Jahreskaltmieten in den Kaufpreis passen:

Beispiel: 350.000 Euro Kaufpreis, 12.600 Euro Jahreskaltmiete → Kaufpreisfaktor rund 27,8. Das entspricht rund 3,6 % Bruttomietrendite. Ein Faktor von 25 entspricht etwa 4 % Brutto, ein Faktor von 33 etwa 3 %.

Der Faktor ist beliebt, weil er sich schnell im Kopf einordnen lässt. In deutschen Metropolen sind Faktoren zwischen 27 und 35 für Bestandswohnungen keine Seltenheit (Stand 2026, ohne Gewähr) — in B- und C-Lagen liegen Bestandsobjekte häufiger im Bereich 18 bis 25. Aber Vorsicht: Ein niedriger Faktor ist nicht automatisch das bessere Investment. In Lagen mit stagnierender oder rückläufiger Nachfrage kann ein Objekt mit Faktor 20 langfristig schwächer laufen als ein Objekt mit Faktor 30 in einer wachsenden Metropolregion. Der Faktor ist eine Momentaufnahme, kein Zukunftsversprechen.

Was am Monatsende bleibt: der Cashflow

Rendite und Cashflow sind nicht dasselbe. Die Rendite misst prozentuale Verzinsung. Der Cashflow beantwortet die banale, aber wichtige Frage: Fließt an einem 1. des Monats Geld zu — oder muss ich zuzahlen?

Für die Cashflow-Betrachtung nimmst du die Nettokaltmiete und ziehst alle tatsächlich anfallenden Geldflüsse ab — inklusive Tilgung, die in der Renditerechnung ja bewusst außen vor bleibt, weil sie kein Aufwand, sondern Vermögensbildung ist:

Ein leicht negativer Cashflow ist bei einer Kapitalanlage in einer starken Lage in Deutschland kein Alarmzeichen — er ist eher die Regel als die Ausnahme, solange Tilgung mit drinsteckt. Entscheidend ist, dass du die Zuzahlung bewusst kalkulierst und sie zu deiner Liquidität passt. Ein Objekt, das dich monatlich in die Enge treibt, ist unabhängig von seiner Papierrendite das falsche Objekt.

Nach-Steuer-Sicht: der Sachgrund-Blick

Die Brutto- und Nettomietrendite sind Vor-Steuer-Kennzahlen. Sie ignorieren, dass eine vermietete Immobilie in Deutschland steuerlich anders behandelt wird als eine Anleihe oder ein ETF. Genau hier liegt für viele Kapitalanleger der eigentliche Unterschied — und der Grund, warum ein reines „Rendite gegen Rendite“-Vergleich mit anderen Anlageklassen zu kurz greift.

Die wichtigsten steuerlichen Hebel im Vermietungsfall sind:

• Die lineare AfA nach § 7 EStG als jährlicher Abschreibungsaufwand — ausführlich erklärt in unserem Ratgeber AfA bei Immobilien.
• Die § 7b Sonder-AfA für begünstigte Mietwohnungsneubauten unter bestimmten Bau- und Kostengrenzen — Details in § 7b Sonder-AfA.
• Die Denkmal-AfA für begünstigte Sanierungsanteile an denkmalgeschützten Gebäuden — siehe Denkmal-AfA.
• Ein Restnutzungsdauer-Gutachten, das für passende Bestandsobjekte einen höheren AfA-Satz begründen kann — Grundlagen in Restnutzungsdauer-Gutachten.
• Der abzugsfähige Fremdkapitalzins als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung.

Wirken diese Positionen zusammen, ergibt sich für viele Objekte ein rechnerischer Vermietungsverlust in den ersten Jahren, der die übrigen Einkünfte mindert und damit die Steuerlast reduziert. Wie stark dieser Effekt ausfällt, hängt von deinem persönlichen Grenzsteuersatz und der konkreten Konstellation ab und lässt sich pauschal nicht ansagen — verbindlich beurteilt das dein Steuerberater. Wir versprechen nichts, wir rechnen. Und wir sagen ehrlich dazu: Die Nach-Steuer-Sicht ist häufig der Unterschied zwischen einem Objekt, das auf dem Papier mittelmäßig aussieht, und einem Objekt, das nach Steuer für dich funktioniert.

Was ist eine „gute“ Mietrendite? — ehrliche Einordnung

Es gibt keine universelle Zielrendite, die für jede Lage gilt. Grob eingeordnet und ohne Zusage:

• A-Lagen deutscher Metropolen (München, Frankfurt, Hamburg, Berlin) — Bruttomietrenditen bei Bestandswohnungen häufig im Bereich 2,8 bis 3,8 % (Stand 2026, ohne Gewähr). Der Charme liegt hier weniger in der laufenden Rendite und mehr in der Kombination aus Wertstabilität, langfristiger Miet- und Wertentwicklung sowie steuerlicher Struktur.
• B-Städte und aufstrebende Lagen — häufig 3,8 bis 5,0 %, mit größerer Spreizung nach Objekt und Mikrolage.
• C- und D-Lagen — nominal oft höher, aber typischerweise mit höheren Bewirtschaftungs- und Vermietungsrisiken. Höhere Papierrendite ist selten geschenkt.

Zur Orientierung an unseren A-Lagen — bewusst gerundete Richtwerte, keine Angebote und keine Prognose:

• Frankfurt am Main — rund 7.200 €/m² · Bruttomietrendite in A-Lage rund 3,6 % — Details in Kapitalanlage Frankfurt.
• München — rund 9.800 €/m² · rund 3,1 % — siehe Kapitalanlage München.
• Hamburg — rund 6.400 €/m² · rund 3,5 % — siehe Kapitalanlage Hamburg.
• Berlin — rund 5.800 €/m² · rund 3,9 % — siehe Kapitalanlage Berlin.
• Leipzig — rund 3.600 €/m² · rund 4,4 % — siehe Kapitalanlage Leipzig.

Die Metropolen zahlen ihren Sicherheits- und Nachfragevorteil mit einer niedrigeren laufenden Rendite. Leipzig zeigt umgekehrt, dass eine höhere Anfangsrendite in einer wachsenden B-Lage möglich ist. Welche Kombination zu dir passt, entscheidet nicht die Zahl allein — sondern deine Anlagedauer, dein Cashflow-Rahmen, deine Steuerkonstellation und deine Risikobereitschaft.

Typische Rechenfehler, die dich Geld kosten

Was wir in Kalkulationen von Interessenten immer wieder sehen — und in einem sauberen Investment-Case vermieden gehört:

• Kaufnebenkosten ignoriert — Wer nur mit dem Kaufpreis rechnet, überschätzt die Rendite systematisch um 8 bis 15 % der Bemessungsgrundlage. Bei einem 400.000-Euro-Objekt sind das schnell 40.000 Euro Unterschied.
• Instandhaltungsrücklage vergessen — Ein Dach hält nicht ewig. Wer keine Rücklage ansetzt, verschiebt Kosten nur zeitlich, blendet sie aus der Rendite aber aus. Als Faustregel setzen viele Kapitalanleger 8 bis 15 €/m² pro Jahr für Instandhaltung an (Stand 2026, ohne Gewähr).
• Kein Mietausfallwagnis — Wer 100 % Vollvermietung ansetzt, rechnet ein Objekt schön. Ein Ansatz von 2 bis 5 % der Kaltmiete für Leerstands- und Ausfallrisiko ist marktüblich und ehrlicher.
• Tilgung als Kosten verbucht — Tilgung ist Vermögensbildung, kein Aufwand. Sie mindert deinen Cashflow, nicht deine Rendite. In der Renditerechnung zählt nur der Zins.
• Nur Vor-Steuer-Sicht — Bei Kapitalanlagen mit Steuerwirkung (AfA, § 7b, Denkmal) ist die Vor-Steuer-Rendite eine Halbwahrheit. Erst die Nach-Steuer-Sicht sagt, was für dich übrig bleibt.
• Nettokaltmiete mit Warmmiete verwechselt — Für alle Renditekennzahlen zählt die Kaltmiete. Betriebskostenvorauszahlungen laufen durch und bleiben nicht beim Eigentümer.

Wie wir bei Sachgrund Renditen rechnen

Wenn wir mit dir ein Objekt durchrechnen, tun wir das in drei Schichten: Objekt-Ebene (Brutto- und Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor), Finanzierungs-Ebene (Eigenkapitalrendite, Cashflow, Zinsbelastung, Tilgungsverlauf) und Nach-Steuer-Ebene (Wirkung von AfA, ggf. § 7b oder Denkmal, dein persönlicher Grenzsteuersatz — in Abstimmung mit deinem Steuerberater). Erst dann wissen wir, ob das Objekt für deine konkrete Situation trägt.

Wir sagen dir dabei sehr klar auch das, was du nicht hören willst: welche Zuzahlung nötig ist, welche Annahmen fragil sind, was passiert, wenn Zinsen 1 Prozentpunkt höher oder Miete 10 % niedriger laufen. Eine ruhige Kapitalanlage kalkuliert mit Reserven. Ein guter Vertrieb kalkuliert sie mit dir zusammen — und redet nicht schön.

Häufige Fragen