Degressive AfA 5 % (§ 7 Abs. 5a EStG) Neubau

Was die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG konkret ist

Die klassische Gebäude-AfA für vermietete Neubauten liegt bei linearen 3 % pro Jahr (Fertigstellung ab 01.01.2023, § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG). Der Abschreibungsbetrag bleibt jedes Jahr gleich hoch, verteilt über rund 33 Jahre bis zur vollständigen Absetzung.

Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG funktioniert anders: Sie schreibt in jedem Jahr 5 % vom jeweiligen Restbuchwert ab. Der Anfangsbetrag ist deutlich höher als bei der linearen Variante, sinkt aber Jahr für Jahr, weil sich die Bemessungsgrundlage jedes Jahr um den zuvor abgeschriebenen Betrag reduziert.

Wichtig zu verstehen: Die degressive AfA ist keine zusätzliche Steuerersparnis, sondern eine zeitliche Vorziehung. Über die volle Nutzungsdauer wird derselbe Gebäudewert abgeschrieben. Der Vorteil liegt im Zeitwert des Geldes: Höhere Abschreibungen in den ersten Jahren senken die Steuerlast genau dann, wenn die Zinsbelastung durch die Finanzierung typischerweise am höchsten ist. Was das im Einzelfall bedeutet, hängt von deinem Grenzsteuersatz, der Finanzierungsstruktur und der Restnutzungsdauer ab und ist steuerberaterlich zu prüfen. Stand 2026, ohne Gewähr.

Rechtlich verankert wurde die Regelung 2024 im Rahmen des Wachstumschancengesetzes. Ursprünglich waren 6 % vorgesehen, im Vermittlungsausschuss wurden es 5 %. Das Fenster wurde bewusst zeitlich begrenzt, um Investitionen in den nächsten Zyklus zu bringen.

Baubeginn-Fenster und wer die degressive AfA nutzen darf

Damit die degressive AfA überhaupt angewendet werden kann, müssen mehrere Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sein.

Baubeginn im engen Zeitfenster: Der Baubeginn muss nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 liegen. Maßgeblich ist bei genehmigungspflichtigen Vorhaben in der Regel der Zeitpunkt, in dem die Baubeginnsanzeige nach Landesbaurecht erstattet wurde. Für Anleger relevant: Wer eine Wohnung in einem Neubauprojekt kauft, ist ebenfalls anspruchsberechtigt, wenn er im Jahr der Fertigstellung anschafft.
Wohngebäude, keine Gewerbeflächen: Die Regelung gilt nur für Wohnzwecken dienende Gebäude. Gemischt genutzte Gebäude sind anteilig anwendbar, Gewerbeimmobilien nicht.
Vermietung, keine Eigennutzung: Für die volle Nutzung als Werbungskostenabzug muss die Wohnung zur Einkunftserzielung vermietet werden. Bei selbstgenutztem Wohneigentum entfällt die AfA-Wirkung ohnehin, unabhängig vom Modell.
Erwerb im Jahr der Fertigstellung: Wer als Kapitalanleger ein Objekt kauft statt selbst baut, muss die Anschaffung im Jahr der Fertigstellung tätigen, um die degressive AfA anwenden zu können. Bei späterem Erwerb greift nur noch die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG.

Kein Ausschluss besteht für Fondsanleger, GmbHs oder Berufsstände. Anspruchsberechtigt ist grundsätzlich, wer ein qualifiziertes Wohngebäude zu Vermietungszwecken hält. Die konkrete Einzelfallprüfung ist Sache des Steuerberaters. Stand 2026, ohne Gewähr.

Rechenbeispiel: 400.000 EUR Gebäudeanteil, 10 Jahre parallel gerechnet

Um die tatsächliche Wirkung sichtbar zu machen, rechnen wir ein Investor-typisches Szenario durch. Annahme: Neubau-ETW in einer A-Lage, Kaufpreis brutto 500.000 EUR. Nach Kaufpreisaufteilung entfallen 400.000 EUR auf das Gebäude, 100.000 EUR auf Grund und Boden (nicht abschreibungsfähig). Der Anleger fällt in den Spitzensteuersatz von 42 % zuzüglich Solidaritätszuschlag (Grenzbelastung rund 44,3 %).

Lineare AfA (3 % nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG):

Konstanter Abschreibungsbetrag: 12.000 EUR pro Jahr
Summe über 10 Jahre: 120.000 EUR
Steuerentlastung bei 44,3 %: rund 5.316 EUR pro Jahr, rund 53.160 EUR über 10 Jahre

Degressive AfA (5 % nach § 7 Abs. 5a EStG):

Jahr 1: 20.000 EUR (Restbuchwert danach: 380.000)
Jahr 2: 19.000 EUR (Restbuchwert: 361.000)
Jahr 3: 18.050 EUR (Restbuchwert: 342.950)
Jahr 4: 17.148 EUR (Restbuchwert: 325.802)
Jahr 5: 16.290 EUR (Restbuchwert: 309.512)
Jahr 6: 15.476 EUR (Restbuchwert: 294.036)
Jahr 7: 14.702 EUR (Restbuchwert: 279.334)
Jahr 8: 13.967 EUR (Restbuchwert: 265.367)
Jahr 9: 13.268 EUR (Restbuchwert: 252.099)
Jahr 10: 12.605 EUR (Restbuchwert: 239.494)

Summe über 10 Jahre: rund 160.506 EUR. Steuerentlastung bei 44,3 %: rund 71.104 EUR.

Der reale Vorteil der degressiven Variante über die ersten 10 Jahre: rund 40.506 EUR höherer Abschreibungsbetrag, entsprechend rund 17.944 EUR höhere Steuerentlastung. Diese Differenz kommt später wieder zurück, wenn der degressive Betrag unter den linearen fällt. Ehrlich gesprochen: Es geht um Liquidität und Zinsvorteil in der Anfangsphase, nicht um eine dauerhafte Steuerersparnis. In der Praxis ist genau das der Punkt, weil die Zinsbelastung bei einer typischen Kapitalanlage-Finanzierung in den ersten Jahren am höchsten ist. Alle Werte sind illustrativ und individuell vom Steuerberater zu prüfen. Stand 2026, ohne Gewähr.

Kombination mit § 7b Sonder-AfA: bis zu 10 % im ersten Jahr

Der spannendste Punkt in der Praxis ist die Kombinierbarkeit mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Beide Regelungen greifen parallel und laufen im selben Objekt nebeneinander, wenn die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt sind.

Die § 7b Sonder-AfA erlaubt zusätzlich bis zu 5 % der förderfähigen Bemessungsgrundlage pro Jahr, verteilt über das Jahr der Anschaffung/Herstellung plus die drei Folgejahre. Für Bauanträge im aktuellen Zeitraum B (01.01.2023 bis 30.09.2029) sind zwei harte Bedingungen zu erfüllen: Baukosten-Obergrenze 5.200 EUR je qm Wohnfläche und Effizienzstandard EH40 mit Nachhaltigkeitssiegel QNG (PLUS oder PREMIUM). Detail dazu auf der Seite § 7b Sonder-AfA.

Beispiel im Jahr 1 (400.000 EUR Gebäudeanteil, förderfähige Bemessungsgrundlage 4.000 EUR/qm über 70 qm = 280.000 EUR):

Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG: 5 % × 400.000 = 20.000 EUR
Sonder-AfA nach § 7b EStG: 5 % × 280.000 = 14.000 EUR
Kombinierter Abschreibungsbetrag Jahr 1: rund 34.000 EUR

Das entspricht bei einem Grenzsteuersatz von 44,3 % einer Steuerentlastung von rund 15.062 EUR in einem einzigen Jahr, wieder unter dem Vorbehalt der individuellen Prüfung. Wichtig: Die Sonder-AfA läuft nur vier Jahre, danach wirkt weiterhin allein die degressive Komponente. Und die Sonder-AfA-Bemessungsgrundlage kann durch die Deckelung (4.000 EUR/qm) unter der degressiven Bemessungsgrundlage liegen. Die Praxis-Verlockung ist real, die Rahmenbedingungen sind aber eng: EH40+QNG-Nachweis, Baukosten-Obergrenze, zehnjährige Mietbindung. Ohne diese Nachweise fällt die Sonder-AfA weg, die degressive Komponente bleibt bestehen. Alles ist im Einzelfall vom Steuerberater zu prüfen. Stand 2026, ohne Gewähr.

Wechsel zur linearen AfA: wann er sich rechnerisch lohnt

Ein Wesensmerkmal der degressiven AfA ist, dass der jährliche Abschreibungsbetrag Jahr für Jahr sinkt. Ab einem bestimmten Zeitpunkt ist die lineare AfA auf den verbleibenden Restbuchwert höher als 5 % des Restbuchwerts. Ab diesem Zeitpunkt lohnt der Wechsel.

Der Wechsel ist gesetzlich in § 7 Abs. 5a Satz 3 EStG geregelt und kann einmalig erfolgen. Ab dem Wechselzeitpunkt wird der zu diesem Zeitpunkt bestehende Restbuchwert linear über die dann noch verbleibende Nutzungsdauer verteilt. Rückwechsel zur degressiven Variante ist nicht möglich.

Faustregel: Der Wechsel lohnt rechnerisch, sobald die verbleibende Nutzungsdauer kleiner als 20 Jahre wird. Bei einer typischen Ausgangs-Nutzungsdauer von 33,33 Jahren (lineare AfA 3 %) heißt das: Wechsel etwa nach 13 bis 14 Jahren.

Konkret gerechnet für unser Beispiel mit 400.000 EUR Ausgangsbasis:

Restbuchwert nach 13 Jahren: rund 205.337 EUR, degressiver Jahresbetrag: 10.267 EUR, linear-verteilter Alternativbetrag (205.337 / 20,33 Restjahre): 10.100 EUR. Degressiv noch minimal vorne.
Restbuchwert nach 14 Jahren: rund 195.070 EUR, degressiver Jahresbetrag: 9.754 EUR, linear-verteilter Alternativbetrag (195.070 / 19,33 Restjahre): 10.091 EUR. Linear jetzt vorne. Wechsel-Punkt.

In der Steuerpraxis empfehlen Berater den Wechsel häufig etwas später (Jahr 15 oder 16), um steuerlich planbar zu bleiben und eventuelle Restnutzungsdauer-Gutachten mit einzubeziehen. Sinnvoll ist der Wechsel dann besonders, wenn du im Jahr des Wechsels wegen anderer Einkünfte (Bonus, Verkauf, Ausschüttung) einen hohen Grenzsteuersatz erwartest, damit der linear-höhere Betrag maximale Wirkung entfaltet. Der exakte Wechselzeitpunkt gehört in die Hand deines Steuerberaters. Stand 2026, ohne Gewähr.

Für wen die degressive AfA im Investor-Alltag wirklich lohnt

Die degressive AfA ist kein universelles Instrument. Sie wirkt umso stärker, je höher dein Grenzsteuersatz ist und je stärker die Anfangsjahre durch Zinslast belastet sind. In folgenden Konstellationen macht sie im Investor-Portfolio am meisten Sinn.

Anleger mit Grenzsteuersatz ab 42 %: Unter 30 % Grenzbelastung wirkt der Zeitwert-Vorteil kaum, weil die Steuerentlastung pro EUR abgeschriebenen Betrags niedrig ist. Ab 42 % rechnet sich der Vorziehungs-Effekt spürbar.
Neubau in A- oder B-Lagen mit hoher Finanzierungsquote: Wer 70 bis 90 % fremdfinanziert, hat in Jahr 1 bis 5 die höchste Zinsbelastung. Genau in dieser Phase entlastet die degressive AfA am stärksten und stabilisiert den Nach-Steuer-Cashflow.
Kombination mit § 7b Sonder-AfA möglich: Wenn der Neubau EH40+QNG-zertifiziert ist und die Baukosten-Obergrenze eingehalten wird, verstärkt die Kombination den Anfangsvorteil deutlich (siehe Abschnitt oben).
Anleger, die ein Objekt im Fertigstellungsjahr kaufen: Bauträger-typische Übergabetermine im ersten Jahr sind der übliche Anwendungsfall. Wer den späteren Erwerb aus zweiter Hand wählt, kann die degressive AfA nicht mehr nutzen.

Für wen die degressive AfA nicht das entscheidende Kriterium sein sollte: Selbstnutzer (die überhaupt keine AfA nutzen können), Anleger mit sehr niedrigem Grenzsteuersatz, Käufer von saniertem Altbau (dafür gelten § 7h/§ 7i oder Denkmal-AfA, siehe Sanierter Altbau). Und niemand sollte ein Objekt kaufen, das nur wegen der degressiven AfA rechnet: Wenn die Substanz, die Lage und die Mietprognose nicht tragen, macht auch der schnellste Abschreibungssatz aus einem schwachen Objekt keine gute Kapitalanlage.

Grenzen und Risiken ehrlich benannt

Die Ehrlichkeitsprobe für jede Steuerkonstruktion: Was bleibt, wenn die Modellrechnung wegfällt? Bei der degressiven AfA sind das folgende Punkte, die vor jedem Investment offen auf dem Tisch liegen müssen.

Das Zeitfenster läuft aus: Baubeginn spätestens 30.09.2029. Nach jetzigem Stand ist keine Verlängerung angekündigt. Wer erst 2028/2029 kauft, kann noch profitieren, sofern der Baubeginn dokumentiert im Fenster liegt.
Vorziehung ist nicht Ersparnis: Über die volle Nutzungsdauer wird derselbe Betrag abgeschrieben. Der Vorteil ist der Zinseffekt der Vorziehung. Wer das Objekt vor Ablauf der Nutzungsdauer verkauft, gibt einen Teil des Vorteils über einen höheren Veräußerungsgewinn beim Verkauf innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist wieder ab (§ 23 EStG). Nach Ablauf der 10 Jahre ist der Verkauf für Privatanleger steuerfrei.
Fertigstellungsrisiko: Verzögert sich die Fertigstellung ins nächste Jahr, verschiebt sich die AfA-Beginn-Basis. Bauträger-Vertragsklauseln zu Fertigstellungsterminen sind vor Kauf sorgfältig zu prüfen.
Vermietungspflicht: Ohne Vermietung greift die AfA nicht. Ein späterer Umstieg auf Eigennutzung ist steuerlich kein Weltuntergang, aber die degressive AfA-Wirkung endet.
Wechsel muss aktiv gewählt werden: Der Wechsel zur linearen AfA erfolgt nicht automatisch. Wer den Zeitpunkt verpasst, verschenkt Abschreibungsvolumen. Das ist ein Punkt, der über zehn Jahre hinweg leicht übersehen wird.
Bei Kombination mit § 7b: 10-Jahres-Mietbindung: Die Sonder-AfA-Bindung greift für 10 Jahre. Ein früherer Eigennutzungswechsel kann die Sonder-AfA rückwirkend kosten. Details auf der Seite § 7b Sonder-AfA.

Die Markt-, Miet- und Finanzierungsrisiken einer Immobilien-Kapitalanlage bestehen unabhängig vom Abschreibungsmodell. Steuerhebel machen aus einem tragfähigen Investment ein noch besseres. Aus einem schwachen Objekt machen sie kein gutes Investment.

Die Sachgrund-Prüfung: 4 Fragen vor dem Kauf

Wenn du überlegst, ein Neubau-Objekt gezielt wegen der degressiven AfA zu kaufen, prüfen wir mit dir sachlich vier Punkte, bevor über die AfA-Wirkung gesprochen wird.

Trägt die Lage die Miete auch ohne AfA-Wirkung? Wenn die geplante Kaltmiete den Kapitaldienst und die Bewirtschaftungskosten nicht deckt, entsteht der monatliche Zuschussbedarf unabhängig von der Steuer. Die AfA senkt die Steuerlast, ersetzt aber keine unrentable Miete. Details zur Renditerechnung auf der Seite Mietrendite berechnen.
Ist der Baubeginn dokumentiert im Fenster? Der Bauträger muss die Baubeginnsanzeige nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 dokumentiert vorlegen. Ohne diesen Nachweis fällt die degressive AfA weg. Wir prüfen im Ankauf, ob die Unterlagen sauber vorliegen.
Passt EH40+QNG für die § 7b-Kombination? Wenn du zusätzlich die Sonder-AfA nach § 7b nutzen willst, muss der Bauträger den Nachweis zum Effizienzhaus-Standard EH40 und dem Nachhaltigkeitssiegel QNG (PLUS oder PREMIUM) sowie die Einhaltung der Baukosten-Obergrenze von 5.200 EUR/qm liefern. Fehlt eines davon, greift die Sonder-AfA nicht, die degressive Komponente bleibt aber bestehen.
Rechnet dein Steuerberater die Wirkung durch? Bevor über eine AfA-Wirkung im Marketing gesprochen wird, gehört ein Nach-Steuer-Cashflow deines Steuerberaters auf den Tisch, individuell auf deinen Grenzsteuersatz, deine Finanzierung und die konkrete Wohnungsstruktur berechnet. Wir liefern die Objektdaten, dein Steuerberater die individuelle Wirkung.

Die Sachgrund-Vermittlung findet Objekte mit belegter Substanz und sauberer Dokumentation. Über die individuelle steuerliche Wirkung entscheidet nicht der Vertrieb, sondern dein Steuerberater. Stand 2026, ohne Gewähr.

Häufige Fragen

Was ist die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG?+

Die degressive AfA ermöglicht 5 % Abschreibung pro Jahr auf den jeweiligen Restbuchwert eines neuen Mietwohngebäudes. Sie ist eine Alternative zur linearen AfA (3 % konstant nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG) und wurde 2024 mit dem Wachstumschancengesetz eingeführt. Der Anfangsbetrag ist deutlich höher, sinkt aber Jahr für Jahr. Es ist eine zeitliche Vorziehung von Abschreibungsvolumen, keine dauerhafte Steuerersparnis. Stand 2026, ohne Gewähr.

Für welchen Baubeginn-Zeitraum gilt die degressive AfA?+

Der Baubeginn muss nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 liegen. Maßgeblich ist bei genehmigungspflichtigen Vorhaben der Zeitpunkt der Baubeginnsanzeige nach Landesbaurecht. Bei Erwerb einer Neubauwohnung durch einen Kapitalanleger muss zusätzlich die Anschaffung im Jahr der Fertigstellung erfolgen. Stand 2026, ohne Gewähr.

Kann die degressive AfA mit der § 7b Sonder-AfA kombiniert werden?+

Ja. Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG und die Sonder-AfA nach § 7b EStG laufen parallel im selben Objekt. In den ersten vier Jahren können sich beide Komponenten überlagern, wenn die harten § 7b-Bedingungen erfüllt sind (Baukosten-Obergrenze 5.200 EUR/qm, Effizienzhaus-Standard EH40, Nachhaltigkeitssiegel QNG). In Jahr 1 können so bis zu rund 10 % der jeweiligen Bemessungsgrundlagen abgeschrieben werden. Details auf der § 7b-Seite. Stand 2026, ohne Gewähr.

Wann sollte man von der degressiven zur linearen AfA wechseln?+

Rechnerisch lohnt der Wechsel etwa zwischen dem 13. und 15. Jahr. Faustregel: Sobald die verbleibende Nutzungsdauer unter 20 Jahre fällt, ist die lineare Verteilung des Restbuchwerts pro Jahr höher als 5 % des Restbuchwerts. Der genaue Zeitpunkt hängt vom Restbuchwert und der verbleibenden Nutzungsdauer ab. Der Wechsel ist einmalig möglich (§ 7 Abs. 5a Satz 3 EStG), ein Rückwechsel zur degressiven Variante nicht. Zeitpunkt vom Steuerberater festlegen lassen. Stand 2026, ohne Gewähr.

Ist die degressive AfA eine echte Steuerersparnis oder nur eine Vorziehung?+

Es ist eine Vorziehung. Über die volle Nutzungsdauer wird derselbe Gebäudewert abgeschrieben wie bei der linearen AfA. Der Vorteil liegt im Zeitwert des Geldes: Höhere Abschreibungen in den ersten Jahren senken die Steuerlast genau dann, wenn die Zinsbelastung durch die Finanzierung am höchsten ist. Wer das Objekt nach 10 Jahren steuerfrei verkauft (§ 23 EStG), realisiert den Zinsvorteil dauerhaft. Bei früherem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist wird ein Teil des Vorteils über einen höheren Veräußerungsgewinn wieder abgegeben. Stand 2026, ohne Gewähr.

Welche Immobilien qualifizieren sich für die degressive AfA?+

Nur Wohngebäude oder anteilig gemischt genutzte Gebäude, deren Bau im Fenster 01.10.2023 bis 30.09.2029 begonnen wurde. Gewerbeimmobilien sind ausgeschlossen. Bestandsimmobilien und sanierte Altbauten qualifizieren sich nicht für die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG. Für sanierte Altbauten gelten andere Regelungen (§ 7h EStG bei Sanierungsgebieten, § 7i EStG bei Denkmälern). Stand 2026, ohne Gewähr.

Wie hoch ist der praktische Vorteil der degressiven gegenüber der linearen AfA?+

Bei einem Gebäudeanteil von 400.000 EUR liegt der kumulierte Vorteil über die ersten 10 Jahre bei rund 40.500 EUR höherem Abschreibungsvolumen. Bei einem Grenzsteuersatz von 44,3 % entspricht das rund 17.900 EUR höherer Steuerentlastung in dieser Phase. Dieser Vorteil wird in den späteren Jahren teilweise wieder abgegeben, wenn die degressiven Beträge unter die linearen fallen. Der reale Netto-Vorteil ist der Zinseffekt. Individuelle Zahlen müssen mit dem Steuerberater berechnet werden. Stand 2026, ohne Gewähr.

Kann ich die degressive AfA nutzen, wenn ich eine Neubauwohnung von einem Bauträger kaufe?+

Ja, wenn die Anschaffung im Jahr der Fertigstellung erfolgt und der Baubeginn des Gesamtobjekts im Fenster 01.10.2023 bis 30.09.2029 lag. Wichtig ist die Dokumentation des Baubeginns durch den Bauträger. Bei späterem Erwerb aus zweiter Hand ist nur noch die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG anwendbar. Die konkrete Prüfung obliegt dem Steuerberater. Stand 2026, ohne Gewähr.

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Hinweis: Dieser Beitrag erklärt allgemeine steuerliche Mechanismen und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Steuerliche Wirkungen hängen von deiner persönlichen Situation ab und sind durch einen Steuerberater zu prüfen. Angaben nach bestem Wissen, Stand 2026, ohne Gewähr. Immobilien-Investments unterliegen Markt- und Finanzierungsrisiken. Sachgrund Immobilien GmbH ist als Immobilienvermittler nach § 34c GewO tätig und erbringt keine Steuerberatung.