Sanierter Altbau als Kapitalanlage: Wie die drei AfA-Bahnen zusammen den stärksten Steuerhebel ergeben — und wo die 15 %-Falle zuschnappt

Warum sanierter Altbau eine eigene Anlageklasse ist

In vielen Kalkulationen wird der sanierte Altbau schlicht unter „Bestand" verbucht. Das ist ein teurer Reflex. Wer eine kernsanierte Wohnung in einem Gründerzeit-Haus mit einer 30 Jahre alten Bestandswohnung im 60er-Jahre-Objekt in einen Topf wirft, verliert genau den Punkt, der den sanierten Altbau wirtschaftlich interessant macht — den Sanierungsanteil.

Sanierter Altbau ist wirtschaftlich ein Hybrid: Die Substanz ist alt (oft 100 Jahre und mehr), die Nutzbarkeit ist neuwertig (Grundriss, Elektro, Sanitär, Heizung, Fassade, Dach). Steuerlich sind das zwei getrennte Bausteine mit zwei getrennten AfA-Regimen — und in Sanierungsgebieten oder bei Denkmalschutz kommt ein dritter Baustein hinzu. Genau darin liegt die Chance: Der Sanierungsanteil kann in der Regel getrennt vom Altbestand abgeschrieben werden, teils zu deutlich höheren Sätzen.

Der Preis dafür: höhere Komplexität, mehr Dokumentation, striktere Anforderungen an die Kaufpreisaufteilung und die 15 %-Falle bei nachgelagerten Renovierungen. Wer den sanierten Altbau steuerlich richtig aufsetzt, hat den stärksten laufenden Steuerhebel des deutschen Immobilien-Marktes. Wer ihn schlampig aufsetzt, verschenkt genau diesen Vorteil oder tappt in die anschaffungsnahe Herstellungskosten-Falle.

Was heißt „saniert" — steuerlich

Der Begriff „saniert" hat im Alltag drei Bedeutungen, die steuerlich unterschiedlich behandelt werden:

Erhaltungsaufwand (Instandhaltung / Instandsetzung)

Reparaturen, die den ursprünglichen Zustand wiederherstellen — Fenster tauschen wie sie waren, Heizung erneuern wie sie war, Fassade streichen wie sie war. Erhaltungsaufwand ist bei Vermietung in der Regel sofort als Werbungskosten abziehbar (§ 21 EStG). Größere Erhaltungsaufwendungen können auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV).

Modernisierung

Maßnahmen, die den Gebrauchswert gegenüber dem ursprünglichen Zustand deutlich erhöhen — etwa der Anbau einer Solaranlage, der Umbau eines einfachen Bads in ein hochwertiges, die Erneuerung des Grundrisses. Modernisierungen können — je nach Umfang — als Erhaltungsaufwand oder als Herstellungskosten (dann Aktivierung und AfA) behandelt werden. Die Abgrenzung ist streitanfällig.

Kernsanierung und anschaffungsnahe Herstellung

Wenn wesentliche Bauteile (Heizung, Elektrik, Sanitär, Fenster, Dach, Fassade, teils Grundriss) parallel erneuert werden, entstehen praktisch neue Herstellungskosten. Diese werden dem Gebäudewert zugeschlagen und über die reguläre AfA — oder, bei § 7h/§ 7i, über die erhöhte Sonder-AfA — abgeschrieben. Wenn die Kernsanierung vor dem Kauf durch den Verkäufer erfolgt ist und im Kaufvertrag als Sanierungsanteil ausgewiesen wird, verläuft der Sanierungsanteil steuerlich eigenständig.

Aus Investoren-Sicht ist entscheidend: Wer eine bereits kernsanierte Altbau-Wohnung erwirbt, kauft in vielen Fällen zwei getrennte AfA-Bausteine in einem Kaufpreis — und diese Trennung muss sauber dokumentiert werden.

Die drei AfA-Bahnen beim sanierten Altbau

Beim sanierten Altbau können — je nach Konstellation — bis zu drei Abschreibungsbahnen nebeneinander laufen:

Bahn A: Lineare Gebäude-AfA auf die Altsubstanz

Der Anteil des Kaufpreises, der auf die alte Substanz entfällt (Rohbau, Fundamente, tragende Wände, Grundmauern), wird linear abgeschrieben. Bei Baujahren vor 1925 in der Regel 2,5 % über 40 Jahre, bei Baujahren 1925–2022 2 % über 50 Jahre (Stand 2026, ohne Gewähr). Grundlagen dazu im Ratgeber AfA bei Immobilien.

Bahn B: Lineare AfA auf den Sanierungsanteil

Der im Kaufvertrag ausgewiesene Sanierungsanteil hat wirtschaftlich eine eigene Nutzungsdauer — die Nutzungsdauer der Kernsanierung. Steuerlich läuft er in der Regel ebenfalls über die reguläre lineare AfA (2 % oder 2,5 %), es sei denn, § 7h oder § 7i greifen (siehe Bahn C).

Bahn C: Sonder-AfA § 7h oder § 7i EStG auf den Sanierungsanteil

In besonderen Konstellationen wird der Sanierungsanteil deutlich schneller abgeschrieben:

• § 7h EStG (Gebäude in Sanierungsgebieten / städtebaulichen Entwicklungsbereichen): Für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten (§§ 136 ff. BauGB) und städtebaulichen Entwicklungsbereichen (§§ 165 ff. BauGB) sind erhöhte Absetzungen von bis zu 9 % pro Jahr in den ersten 8 Jahren und bis zu 7 % pro Jahr in den folgenden 4 Jahren möglich — insgesamt bis zu 100 % der bescheinigten Sanierungskosten über 12 Jahre. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Gemeinde, dass die Maßnahmen den städtebaulichen Zielen dienen (Stand 2026, ohne Gewähr).
• § 7i EStG (Denkmalschutz): Für Baumaßnahmen an einem Baudenkmal, die zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, gilt analog: bis zu 9 % in 8 Jahren + bis zu 7 % in 4 Jahren. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde. Details im Ratgeber Denkmal-AfA.

Wichtig: § 7h und § 7i greifen nur auf den Sanierungsanteil — nicht auf den Grund und Boden und nicht auf die Altsubstanz. Die Altsubstanz läuft parallel auf Bahn A. Genau deshalb ist die saubere Kaufpreisaufteilung so wertvoll: Je höher der belegbare Sanierungsanteil, desto stärker der Steuerhebel. Bei geförderten Denkmalobjekten liegt der Sanierungsanteil erfahrungsgemäß im Bereich von 55 bis 70 % des Kaufpreises (Stand 2026, ohne Gewähr); bei sanierungsgebietsbezogenen Bestandsobjekten typisch niedriger, aber immer noch substanziell.

Kaufpreisaufteilung — der eigentliche Hebel

Ohne saubere Kaufpreisaufteilung fällt die ganze Rechnung zusammen. Der Kaufpreis eines sanierten Altbaus muss auf drei Bausteine aufgeteilt werden:

• Grund und Boden. Nicht abnutzbar, keine AfA. Der Anteil richtet sich nach dem Bodenrichtwert des Grundstücks (aus dem Bodenrichtwert-Portal des jeweiligen Bundeslandes) und dem Miteigentumsanteil der Wohnung.
• Altsubstanz (Bestandsgebäude). AfA-fähig nach Bahn A (linear 2 % oder 2,5 %).
• Sanierungsanteil. AfA-fähig nach Bahn B (linear) oder Bahn C (§ 7h / § 7i Sonder-AfA), abhängig von Bescheinigung.

Die BMF-Arbeitshilfe (Stand 2025/2026)

Für den Streitfall stellt das Bundesfinanzministerium seit Jahren eine Excel-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit. Die aktualisierte Version ab Januar 2025 (mit Anleitung) wird von den Finanzämtern regelmäßig zugrunde gelegt, wenn im Kaufvertrag keine schlüssige Aufteilung enthalten ist. Praktisches Problem: Die BMF-Arbeitshilfe treibt in vielen Fällen — vor allem in A-Lagen mit hohen Bodenrichtwerten — den Boden-Anteil deutlich nach oben. Das reduziert die AfA-Basis und damit den Steuerhebel.

Gutachten schlägt Arbeitshilfe

Der Bundesfinanzhof hat wiederholt entschieden, dass Steuerpflichtige die Kaufpreisaufteilung eigenständig belegen dürfen — etwa durch ein qualifiziertes Sachverständigen-Gutachten nach dem Verhältnis der Verkehrswerte auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits (Restwertmethode ist ausgeschlossen). Ein Gutachten, das die Verkehrswerte von Grund, Altsubstanz und Sanierungsanteil methodisch sauber ermittelt, ist rechtlich zulässig und wird von den Finanzämtern in vielen Fällen anerkannt. Für hochwertige Sanierungen und A-Lagen ist ein solches Gutachten meist wirtschaftlich sinnvoll — die vermeidbaren Boden-Anteile aus der BMF-Arbeitshilfe können die AfA-Basis um mehrere tausend Euro pro Jahr verschieben.

Vertragliche Aufteilung

Am elegantesten ist eine belastbare Aufteilung direkt im Kaufvertrag — insbesondere wenn der Verkäufer selbst die Sanierung durchgeführt hat und den Sanierungsanteil kalkulatorisch nachweisen kann. Die Aufteilung muss aber wirtschaftlich schlüssig sein; reine „Wunsch-Zahlen" halten der Prüfung nicht stand.

Die 15 %-Falle: Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Die gefährlichste Falle beim sanierten Altbau ist nicht die Sanierung des Verkäufers, sondern die eigene Sanierung nach dem Kauf. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG regelt: Wer innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (netto, ohne Umsatzsteuer) in Instandsetzung oder Modernisierung investiert, wandelt diese Kosten steuerlich zwangsweise in Herstellungskosten um.

Die Folge: Statt einer sofortigen Werbungskosten-Abziehbarkeit werden die Kosten dem Gebäudewert zugeschlagen und über die reguläre Gebäude-AfA (2 % / 2,5 % / 3 %) abgeschrieben. Aus einer sofortigen Steuerersparnis von potentiell 42 % der Ausgaben wird eine über Jahrzehnte gestreckte AfA — im Nachhinein häufig ein spürbarer Steuerschaden.

Was in die 15 %-Grenze zählt

Alle Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen der ersten drei Jahre — einzeln oder in Summe. Der Dreijahreszeitraum wird taggenau ab dem Übergang von Nutzen und Lasten berechnet. Übliche Reparaturen (Fenster tauschen, Wand streichen) zählen ebenso mit wie größere Modernisierungen. Nicht mitgerechnet werden Erweiterungen (echte Herstellungskosten, ohnehin zu aktivieren) und regelmäßig anfallende Erhaltungsarbeiten in kleinerem Umfang.

Wie du die Falle vermeidest

• Renovierung strecken. Größere Arbeiten erst nach Ablauf der drei Jahre durchführen — oder über die ersten drei Jahre so verteilen, dass die kumulierte Netto-Summe unter 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten bleibt.
• Notwendige Reparaturen einplanen. Vor dem Kauf klarmachen, ob innerhalb der ersten drei Jahre absehbar größere Instandsetzungen anfallen (defekte Heizung, Wasserschaden). Wenn ja: die Steuerposition mit dem Steuerberater vorher durchrechnen.
• Verkäufer-Sanierung nutzen. Der Vorzug des sanierten Altbaus ist gerade, dass die Kernsanierung bereits abgeschlossen ist — dann trifft dich die 15 %-Grenze in aller Regel nicht, weil die großen Positionen bereits im Kaufpreis (Sanierungsanteil) sitzen.

Wichtige Klarstellung: Die 15 %-Grenze gilt nur für Aufwendungen nach dem Erwerb — vor dem Kauf angefallene Sanierungskosten des Verkäufers laufen nicht mit ein. Genau deshalb ist der Kauf einer bereits kernsanierten Wohnung steuerlich meistens sauberer als der Kauf einer sanierungsbedürftigen Wohnung mit anschließender Eigen-Sanierung.

Restnutzungsdauer trotz Sanierung

Ein häufiger Denkfehler: „Wenn die Wohnung kernsaniert ist, ist die Restnutzungsdauer wieder 50 Jahre." Das stimmt nur bedingt. Die Nutzungsdauer der Substanz (Tragwerk, Fundamente, Wände) kann sich durch Kernsanierung verlängern — aber sie erreicht selten die volle typisierte Neubau-Nutzungsdauer. Bauteile wie Rohrleitungen im Estrich, Elektro-Steigleitungen oder das Dach haben eigene Zyklen.

Ein qualifiziertes Restnutzungsdauer-Gutachten (nach ImmoWertV, erstellt von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen) kann die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer eines sanierten Altbaus dokumentieren. Ist sie belegbar kürzer als die typisierten 40 oder 50 Jahre, kann ein höherer Jahres-AfA-Satz durchgesetzt werden — häufig 2,5 % oder 3 %, in Einzelfällen mehr.

Kombinierbarkeit: Das RND-Gutachten wirkt auf die reguläre Gebäude-AfA (Bahn A und Bahn B). Es ersetzt nicht die Sonder-AfA nach § 7h oder § 7i, sondern läuft parallel: Der bescheinigte Sanierungsanteil läuft weiter mit 9 % / 7 %, die Altsubstanz läuft — dank RND — mit erhöhtem linearen Satz. Details im Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten.

Wie beim klassischen Bestand gilt: Nicht jedes Objekt eignet sich für ein RND-Gutachten. Die Anforderungen an das Gutachten sind hoch, die Anerkennung durch das Finanzamt individuell — und ein RND-Gutachten sollte nur einkalkuliert werden, wenn es objektspezifisch belastbar erscheint, nicht als „vielleicht kriegen wir das durch".

Rechenbeispiel A — sanierter Altbau ohne § 7h / § 7i

Beispiel für die häufigste Konstellation: eine kernsanierte Altbau-Wohnung außerhalb von Sanierungsgebieten und ohne Denkmalschutz. Alle Zahlen bewusst rund, keine Zusage, kein konkretes Objekt.

Ausgangslage: 80 m² Altbau-Wohnung, Baujahr 1908, kernsaniert 2024. A-Lage. Kaufpreis 560.000 Euro. Aus der Kaufvertrag-Aufteilung:

• Grund und Boden: 30 % = 168.000 Euro (nicht abschreibbar)
• Altsubstanz: 30 % = 168.000 Euro (Bahn A, AfA 2,5 % über 40 Jahre)
• Sanierungsanteil: 40 % = 224.000 Euro (Bahn B, AfA 2,5 % über 40 Jahre)

Kaufnebenkosten rund 10 % = 56.000 Euro. Gesamtinvestition 616.000 Euro. Eigenkapital 25 % (154.000 Euro), Darlehen 462.000 Euro, 4,0 % Nominalzins, 2,0 % Tilgung. Jahres-Kaltmiete Start 16.800 Euro (rund 17,50 Euro/m²). Nicht umlagefähige Bewirtschaftung 1.900 Euro/Jahr.

• AfA Altsubstanz (Bahn A): 168.000 × 2,5 % = 4.200 Euro pro Jahr
• AfA Sanierungsanteil (Bahn B): 224.000 × 2,5 % = 5.600 Euro pro Jahr
• AfA gesamt Jahr 1: ~9.800 Euro
• Zinsaufwand Jahr 1: rund 18.480 Euro (4,0 % von 462.000 Euro)
• Rechnerisches Vermietungsergebnis Jahr 1: 16.800 − 1.900 − 18.480 − 9.800 = −13.380 Euro (rechnerischer Verlust)
• Bei angenommenem Grenzsteuersatz 42 % (illustrativ): rund 5.620 Euro Steuerersparnis in Jahr 1

Kennzahlen: Brutto-Mietrendite 16.800 / 560.000 = 3,00 %. Die Nach-Steuer-Rendite verbessert sich durch die Kombination der beiden AfA-Bahnen gegenüber einem unsanierten Bestand desselben Baujahrs — allein durch den ausgewiesenen Sanierungsanteil sitzt eine deutlich größere Basis auf einem 2,5 %-Satz (ggf. mit RND-Gutachten sogar höher). Grundlagen zur Renditelogik im Ratgeber Mietrendite berechnen.

Rechenbeispiel B — sanierter Altbau in Sanierungsgebiet mit § 7h

Gleiches Objekt, gleiche Lage — aber das Haus liegt in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nach §§ 136 ff. BauGB. Die Gemeinde hat die Sanierungsmaßnahmen als städtebaulich zielführend bescheinigt.

Ausgangslage: Identisch wie Beispiel A. Kaufpreis 560.000 Euro, Aufteilung 30 / 30 / 40. Der Sanierungsanteil von 224.000 Euro läuft jetzt aber auf Bahn C (§ 7h):

• AfA Altsubstanz (Bahn A): 168.000 × 2,5 % = 4.200 Euro pro Jahr (unverändert, linear über 40 Jahre)
• Sonder-AfA Sanierungsanteil (Bahn C, § 7h): Jahre 1–8: 224.000 × 9 % = 20.160 Euro pro Jahr. Jahre 9–12: 224.000 × 7 % = 15.680 Euro pro Jahr. Nach 12 Jahren sind rund 100 % des Sanierungsanteils steuerlich abgeschrieben.
• AfA gesamt Jahr 1: 4.200 + 20.160 = ~24.360 Euro
• Zinsaufwand Jahr 1: rund 18.480 Euro (wie A)
• Rechnerisches Vermietungsergebnis Jahr 1: 16.800 − 1.900 − 18.480 − 24.360 = −27.940 Euro (rechnerischer Verlust)
• Bei Grenzsteuersatz 42 % (illustrativ): rund 11.730 Euro Steuerersparnis in Jahr 1

Der Unterschied: Über 12 Jahre wandert die gesamte AfA-Basis von 224.000 Euro Sanierungsanteil beschleunigt durch die Steuererklärung — statt über 40 Jahre wie in Beispiel A. In den Jahren 1–8 ist die jährliche Steuerersparnis rund 6.100 Euro höher als im Basisfall. Nach 12 Jahren fällt die AfA auf die Bahn A zurück (nur noch 4.200 Euro/Jahr), der Cashflow verschiebt sich entsprechend — das ist der wichtigste Planungspunkt.

§ 7i (Denkmal) statt § 7h

Ist das Gebäude denkmalgeschützt und die Baumaßnahmen sind von der Denkmalschutzbehörde als denkmalgerecht bescheinigt, greift § 7i EStG in gleicher Weise. Die AfA-Sätze sind identisch (9 % über 8 Jahre + 7 % über 4 Jahre), die Bescheinigung wird nur von einer anderen Behörde ausgestellt. Denkmal-Objekte sind der prestigeträchtigste Weg zu diesem Steuerhebel — aber ihre Zahl ist begrenzt, und die Anforderungen an die Sanierungsplanung sind hoch. Details im Ratgeber Denkmal-AfA.

Prüfvermerk § 15b EStG: Konstellationen mit sehr hoher Anfangs-Verlust-Zurechnung fallen in Einzelfällen unter die Steuerstundungsmodell-Regelung des § 15b EStG. Ob § 15b im Einzelfall greift, gehört zwingend in die Prüfung durch deinen Steuerberater — nicht in eine pauschale Kalkulation.

Entscheidungslogik — wann sanierter Altbau, wann Neubau oder klassischer Bestand

Sanierter Altbau ist selten die pauschal beste Wahl — aber in seiner Nische ist er unschlagbar. Als Faustregel:

Sanierter Altbau spricht für dich, wenn …

• du eine Immobilie in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder ein Denkmal-Objekt mit § 7h/§ 7i-Bescheinigung erwerben kannst.
• dein Grenzsteuersatz hoch ist und du die Sonder-AfA in den Jahren 1–8 voll ausnutzen willst.
• der Sanierungsanteil im Kaufvertrag sauber ausgewiesen ist und ein qualifiziertes Wertgutachten die Aufteilung stützt.
• du auf Substanzobjekte in etablierten Lagen (Gründerzeit-Häuser in A-Städten) setzen willst und die Wertsteigerung auf der Substanz erwartest — nicht auf reinem Neubau-Zeitgeist.
• du bereit bist, die höhere Komplexität in Dokumentation und Steuererklärung zu tragen.

Neubau ist wahrscheinlich besser, wenn …

• kein § 7h/§ 7i-fähiges Objekt in deiner Zielregion verfügbar ist.
• du einen langen Planungshorizont mit gleichmäßiger AfA über 33 Jahre bevorzugst und keine Sanierungs-Vergangenheit dokumentieren willst.
• du bereit bist, die höheren Kaufpreise für Effizienzhaus 40 mit QNG zu tragen, um die Kombination degressive AfA + § 7b zu nutzen — Details im Ratgeber Neubau vs. Bestand und § 7b Sonder-AfA.

Klassischer Bestand ist wahrscheinlich besser, wenn …

• du eine höhere Anfangsrendite und einen ausgeglichenen Cashflow willst.
• der Verkäufer den Sanierungsanteil nicht sauber ausweisen kann oder das Objekt nicht in einem geförderten Gebiet liegt.
• du bereit bist, ein Restnutzungsdauer-Gutachten als Steuerhebel zu nutzen.

Wie Sachgrund den sanierten Altbau prüft

Wenn wir für einen Interessenten einen sanierten Altbau kalkulieren, prüfen wir in vier Ebenen:

1. Rechtsstatus. Liegt das Objekt in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (§§ 136 ff. BauGB) oder unter Denkmalschutz? Wenn ja: liegen die entsprechenden Bescheinigungen (Gemeinde oder Denkmalschutzbehörde) tatsächlich vor — nicht nur „in Aussicht gestellt", sondern schriftlich?
2. Kaufpreisaufteilung. Wie ist der Kaufpreis auf Grund und Boden, Altsubstanz und Sanierungsanteil aufgeteilt? Steht die Aufteilung im Kaufvertrag? Gibt es ein Verkehrswertgutachten? Wie hoch ist der Bodenrichtwert des Grundstücks? Passt die Aufteilung zur BMF-Arbeitshilfe — und falls nicht, ist ein eigenes Gutachten wirtschaftlich sinnvoll?
3. Substanz & Nutzungsdauer. Welche Bauteile sind saniert, welche nicht? Wie realistisch ist die tatsächliche Restnutzungsdauer? Lohnt sich ein RND-Gutachten zusätzlich zur linearen AfA?
4. Nach-Steuer-Cashflow. Wir rechnen den Nach-Steuer-Cashflow in drei Sichten: Ansparphase (Jahre 1–8, mit Sonder-AfA), Übergangsphase (Jahre 9–12, mit reduzierter Sonder-AfA) und Langphase (ab Jahr 13, nur noch Bahn A) — damit sichtbar ist, wie sich der Cashflow verschiebt, wenn die Sonder-AfA ausläuft.

Sanierter Altbau ist nichts für Interessenten, die eine einfache, pauschale Kalkulation wollen. Für Interessenten mit hohem Grenzsteuersatz und Interesse an Substanzobjekten in A-Lagen ist er aber häufig das Vehikel mit dem stärksten laufenden Steuerhebel — vorausgesetzt, die Bescheinigungen liegen sauber vor, die Kaufpreisaufteilung ist belastbar und die 15 %-Falle wird nach Erwerb gemieden.

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