Neubau vs. Bestand als Kapitalanlage: Was steuerlich, wirtschaftlich und strategisch für welches Vehikel spricht

Zwei Vehikel, zwei Investment-Cases

„Neubau vs. Bestand" klingt nach einer einzigen Entscheidung, ist aber ein Bündel aus vier Entscheidungen — steuerlich, wirtschaftlich, technisch und strategisch. Bevor wir rechnen, sortieren wir die Begriffe:

• Neubau im steuerlichen Sinn ist ein Wohngebäude mit Bauantrag bzw. Fertigstellung ab dem 01.01.2023. Dann greift die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG mit 3 % pro Jahr über 33 Jahre. Ältere Neubauten (Fertigstellung 2001–2022) laufen weiter mit 2 % über 50 Jahre.
• Bestand ist alles davor. Für Baujahre 1925–2022 gilt in der Regel 2 % über 50 Jahre. Bei Baujahren vor 1925 sind 2,5 % über 40 Jahre üblich. Über ein qualifiziertes Restnutzungsdauer-Gutachten (RND) kann bei passenden Objekten ein höherer Satz begründet werden — Details im Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten.
• Sanierter Altbau / Kernsanierung ist eine Grauzone: Je nachdem, wie viel der Kaufpreis dem Sanierungsanteil zugeordnet wird und wie dieser steuerlich behandelt ist, liegt das Objekt wirtschaftlich näher am Neubau oder am Bestand. Bei Denkmal-Objekten kann zusätzlich die Denkmal-AfA greifen — siehe Denkmal-AfA.

Die Frage „Neubau oder Bestand?" ist damit vor allem eine Frage der Steuer-Struktur, des Cashflow-Profils und deines persönlichen Anlagehorizonts — nicht eine Frage des Geschmacks. Beide Vehikel können richtig sein. Sie sind nur selten austauschbar.

Wo Neubau steuerlich klar vorne liegt

Der Neubau hat aktuell den stärkeren Werkzeugkasten in der Ansparphase — zumindest solange die Sonderregelungen laufen. Drei Mechanismen greifen ineinander:

1. Lineare AfA 3 % statt 2 %

Für Fertigstellung ab dem 01.01.2023 hat der Gesetzgeber den linearen AfA-Satz von 2 % auf 3 % angehoben (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG). Aus 50 Jahren AfA-Zeitraum werden 33 Jahre. Bei gleicher AfA-Basis ist der jährliche Abschreibungsbetrag im Neubau also rund 50 % höher als im Standard-Bestand — allein durch den linearen Satz. Grundlagen dazu im Ratgeber AfA bei Immobilien.

2. Degressive AfA 5 % (befristet)

Für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029 ist zusätzlich eine degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG möglich: 5 % vom jeweiligen Restwert pro Jahr. In den ersten Jahren ergibt das deutlich höhere Abschreibungen als die lineare Variante; später sinkt der Satz, weil er auf einen kleiner werdenden Restbuchwert bezogen ist. Ein Wechsel zur linearen AfA ist möglich und in der Regel dann sinnvoll, wenn die lineare AfA höher wäre als die weiter fallende degressive.

3. Sonder-AfA nach § 7b

Für begünstigte Mietwohnungsneubauten (Effizienzhaus 40 mit QNG-Nachhaltigkeitssiegel, Baukostengrenze und AfA-Deckel gemäß aktueller Fassung, Stand 2026, ohne Gewähr) kommt zusätzlich die Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Betracht: bis zu 5 % pro Jahr in den ersten vier Jahren — also bis zu 20 % zusätzliche Abschreibung auf die förderfähige Bemessungsgrundlage. Details im Ratgeber § 7b Sonder-AfA.

Die entscheidende Kombination: Degressive AfA und § 7b Sonder-AfA können — bei Erfüllung aller Voraussetzungen — parallel laufen. In den ersten vier Jahren ist damit rein rechnerisch ein Abschreibungsvolumen im niedrigen zweistelligen Prozentbereich der Herstellungskosten möglich. Wichtig: Die exakte Wirkung, mögliche Überschneidungen und der optimale Wechselzeitpunkt zwischen degressiver und linearer AfA sind komplex und gehören in die Hände deines Steuerberaters. Wir zeigen den Effekt gleich am Rechenbeispiel — als Illustration, nicht als Zusage.

Wo Bestand steuerlich nachzieht

Der Bestand hat nicht die drei starken Regelungen des Neubaus — aber zwei eigene Hebel, die in passenden Konstellationen erheblich sind:

• Restnutzungsdauer-Gutachten (RND). Wenn die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer eines Bestandsobjekts belegbar unter der typisierten Nutzungsdauer von 50 Jahren liegt, kann ein qualifiziertes Gutachten einen höheren Jahres-AfA-Satz begründen. Aus 2 % können — je nach Gutachten und Anerkennung — 2,5 %, 3 % oder in Einzelfällen mehr werden. Nicht jedes Bestandsobjekt eignet sich; die Anforderungen an das Gutachten sind hoch. Details in unserem Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten.
• Denkmal-AfA. Bei denkmalgeschützten Objekten kann der begünstigte Sanierungsanteil über die Denkmal-AfA (§§ 7h/7i EStG) mit deutlich höheren Sätzen abgeschrieben werden. Das ist der stärkste Steuerhebel im deutschen Immobilien-Steuerrecht — aber nur für sehr spezifische Objekte, mit strenger Dokumentation und behördlicher Bescheinigung. Details in Denkmal-AfA.

Wichtige Grenze: RND-Gutachten und Denkmal-AfA sind kein Automatismus. Wer eine Kapitalanlage kalkuliert und dabei stillschweigend „vielleicht kriegen wir ein RND-Gutachten anerkannt" einrechnet, arbeitet mit einer unsicheren Steuerprämisse. Für die Kalkulation gilt: erst mit dem Hebel rechnen, wenn er wirklich vorliegt oder objektspezifisch belastbar ist.

Rendite: Warum Bestand oft anfangs vorne liegt

Steuerlich ist Neubau der Sprinter in den ersten Jahren. Wirtschaftlich sieht die Startaufstellung anders aus:

• Kaufpreisunterschied. Ein vergleichbarer sanierter Bestand kostet in vielen A- und B-Lagen rund 10 bis 20 Prozent weniger pro Quadratmeter als der entsprechende Neubau (Stand 2026, ohne Gewähr). Der Grundstückspreis ist derselbe, aber die Baukosten des Neubaus schlagen voll durch. Der niedrigere Kaufpreis bedeutet: kleineres Darlehen, geringere absolute Zinslast, weniger gebundenes Eigenkapital.
• Mietniveau. Neubaumieten liegen typisch höher pro Quadratmeter — aber nicht in dem Umfang, in dem der Kaufpreis höher ist. Ergebnis: Die Brutto-Mietrendite (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) ist im Bestand in vielen Städten 0,3 bis 0,7 Prozentpunkte höher als im vergleichbaren Neubau. Grundlagen im Ratgeber Mietrendite berechnen.
• Mietentwicklung. Marktbeobachtungen für Deutschland (JLL/CBRE, Stand Ende 2025) zeigen, dass Bestandsmieten in den letzten Jahren deutlich stärker gestiegen sind als Neubaumieten — Neubaumieten in Median und Spitze bewegten sich zuletzt weitgehend seitwärts, während Bestandsmieten zulegten. Ob dieser Trend fortsetzt, ist offen. Er relativiert aber die Vorstellung „Neubau = automatisch höhere Miete = bessere Rendite".

Unsere gerundeten Sachgrund-A-Lagen-Richtwerte für Brutto-Mietrenditen (Stand 2026, ohne Gewähr): Frankfurt ~3,6 % · München ~3,1 % · Hamburg ~3,5 % · Berlin ~3,9 % · Leipzig ~4,4 %. Bestand liegt in diesen Städten häufig 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte über dem Neubau-Niveau. Die Nach-Steuer-Rendite kann sich durch die stärkere Neubau-AfA aber verschieben — genau das rechnen wir gleich durch.

Kosten und Risiken jenseits der Rendite

Der Vergleich funktioniert nur, wenn wir die Kostenseite ehrlich einbeziehen. Vier Positionen sind besonders wichtig:

Kaufnebenkosten

Grunderwerbsteuer (bundeslandabhängig 3,5–6,5 %), Notar/Grundbuch (~1,5–2,0 %) und ggf. Maklerprovision (typisch 3,57 % vom Käufer) fallen bei beiden Vehikeln an — insgesamt rund 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Bei Neubau vom Bauträger entfällt die Maklerprovision häufig; dafür ist der Kaufpreis pro Quadratmeter höher. Netto sind die Kaufnebenkosten kein starkes Argument in eine der beiden Richtungen.

Instandhaltung

Beim Neubau bleiben die ersten rund 10 Jahre erfahrungsgemäß ruhig — Gewährleistung greift, große Sanierungszyklen sind fern. Die Instandhaltungsrücklage der WEG bleibt zunächst niedrig, was den Cashflow schont. Beim Bestand setzen viele Kapitalanleger als Faustregel 1 bis 2 Prozent des Kaufpreises pro Jahr für Instandhaltung an — alternativ 8 bis 15 Euro pro Quadratmeter und Jahr (Stand 2026, ohne Gewähr). Größere Sprünge (Dach, Fassade, Heizung, Bäder) können darüber hinaus kommen. Der konkrete Wert steht im WEG-Wirtschaftsplan; wer den nicht prüft, kauft blind.

Modernisierungspflichten (GEG)

Das Gebäudeenergiegesetz und die kommunale Wärmeplanung können Bestandsobjekte in bestimmten Konstellationen zu Modernisierungen zwingen — insbesondere bei Heizung und Dämmung. Vor einem Bestandskauf gehören Energieausweis, technischer Bericht der WEG-Verwaltung und die mittelfristige Instandhaltungsplanung sauber ausgewertet. Beim Neubau greifen die aktuellen Effizienzstandards bereits — daher ist das Risiko kurzfristiger Sanierungspflichten hier deutlich geringer.

Leerstands- und Fluktuationsrisiko

In starken Standorten ist strukturelle Leerstands­gefahr gering. Neubau hat oft eine kurze Erstvermietungs-Phase; Bestand hat eine typische Fluktuationsphase alle 5 bis 8 Jahre — beides kalkulierbar mit einer moderaten Leerstandsreserve.

Rechenbeispiel Neubau (illustrativ)

Zahlen zum Anfassen — bewusst rund gerechnet. Keine Zusage, kein Objekt, kein individueller Steuerbescheid. Alle Beträge dienen nur der Illustration, wie sich die Vehikel-Wahl auf den Cashflow auswirkt.

Ausgangslage Neubau: 70 m² in einer deutschen A-Lage, Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel. Kaufpreis 490.000 Euro (7.000 Euro/m²), Kaufnebenkosten rund 10 % = 49.000 Euro, Gesamtinvestition 539.000 Euro. Eigenkapital 25 % (135.000 Euro), Darlehen 404.000 Euro, 4,0 % Nominalzins, 2,0 % anfängliche Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung. Jahres-Kaltmiete Start 15.100 Euro (rund 18 Euro/m²). Nicht umlagefähige Bewirtschaftung rund 1.400 Euro/Jahr. Gebäudeanteil an der AfA-Basis: illustrativ 70 % (in A-Lage großer Grundstücksanteil) = 343.000 Euro AfA-Basis.

• Lineare AfA 3 %: rund 10.290 Euro pro Jahr.
• § 7b Sonder-AfA 5 % über 4 Jahre: auf die maximal förderfähige Bemessungsgrundlage. Bei 70 m² mit 4.000 Euro/m² Deckel ergibt das 280.000 Euro Bemessungsbasis. Rund 14.000 Euro Sonder-AfA jährlich in Jahren 1–4 (Stand 2026, ohne Gewähr; die genauen Deckel und Voraussetzungen sind vom Steuerberater zu prüfen).
• AfA gesamt Jahr 1–4: ~24.290 Euro (statt 10.290 Euro).
• Zinsaufwand Jahr 1: rund 16.160 Euro (4,0 % von 404.000 Euro).
• Rechnerisches Vermietungsergebnis Jahr 1: 15.100 − 1.400 − 16.160 − 24.290 = −26.750 Euro (rechnerischer Verlust).
• Bei angenommenem Grenzsteuersatz 42 % (illustrativ) und positiver anderer Einkünfte: rund 11.200 Euro Steuer-Rückerstattung in Jahr 1 (individuelle Beurteilung erforderlich, insbesondere zu § 15b EStG „Steuerstundungsmodelle").

Nach Ablauf der § 7b in Jahr 5 sinkt die AfA auf rund 10.290 Euro, der rechnerische Verlust reduziert sich, der monatliche Zuzahlungsbedarf steigt. Über den gesamten AfA-Zeitraum von 33 Jahren addiert sich die 3 %-lineare AfA zu einer strukturell größeren steuerlichen Aufwandbasis als im Bestand — auch ohne § 7b.

Rechenbeispiel Bestand (illustrativ, gleiche Lage)

Wir vergleichen mit einem realistischen Bestandsobjekt an derselben Adresse — bewusst nicht mit einem sanierungsbedürftigen Extremfall, sondern mit einer solide gepflegten Bestandswohnung.

Ausgangslage Bestand: 70 m², Baujahr 1985, gleiche A-Lage. Kaufpreis 410.000 Euro (rund 5.900 Euro/m²), Kaufnebenkosten rund 10 % = 41.000 Euro, Gesamtinvestition 451.000 Euro. Eigenkapital 25 % (113.000 Euro), Darlehen 338.000 Euro, gleiche Konditionen wie oben. Jahres-Kaltmiete Start 13.400 Euro (rund 16 Euro/m²). Nicht umlagefähige Bewirtschaftung inkl. Instandhaltungsrücklage rund 2.100 Euro/Jahr (höher als beim Neubau). Gebäudeanteil 70 % = 287.000 Euro AfA-Basis.

• Lineare AfA 2 %: rund 5.740 Euro pro Jahr — ohne weitere Hebel.
• Mit RND-Gutachten (illustrativ 2,5 %): rund 7.175 Euro, wenn steuerlich anerkannt. Diese Erhöhung ist objektspezifisch und unterliegt der Prüfung durch das Finanzamt bzw. deinen Steuerberater.
• Zinsaufwand Jahr 1: rund 13.520 Euro (4,0 % von 338.000 Euro) — deutlich unter dem Neubau, weil das Darlehen kleiner ist.
• Rechnerisches Vermietungsergebnis Jahr 1 ohne RND: 13.400 − 2.100 − 13.520 − 5.740 = −7.960 Euro. Mit RND (2,5 %): rund −9.400 Euro.
• Bei Grenzsteuersatz 42 %: rund 3.340 Euro Steuerrückerstattung ohne RND, mit RND rund 3.950 Euro — deutlich weniger als beim Neubau, aber der niedrigere Kaufpreis bindet dauerhaft weniger Zinslast und Eigenkapital.

Kennzahlen im direkten Vergleich (Stand 2026, ohne Gewähr, rein illustrativ):

• Brutto-Mietrendite Neubau: 15.100 / 490.000 = 3,08 %.
• Brutto-Mietrendite Bestand: 13.400 / 410.000 = 3,27 %.
• AfA Jahr 1: Neubau 24.290 Euro (mit § 7b) · Bestand 5.740 Euro (ohne RND).
• Steuerersparnis Jahr 1 (illustrativ 42 %): Neubau ~11.200 Euro · Bestand ~3.340 Euro.
• Zinsaufwand Jahr 1: Neubau ~16.160 Euro · Bestand ~13.520 Euro.
• Gebundenes Eigenkapital: Neubau 135.000 Euro · Bestand 113.000 Euro.

Lesart: Der Neubau nimmt in Jahr 1 rund 8.000 Euro mehr Steuer­rückerstattung mit, verlangt aber rund 22.000 Euro mehr gebundenes Eigenkapital und 2.600 Euro mehr Zinslast pro Jahr — und der starke Steuer-Effekt endet in Jahr 5. Der Bestand liefert eine höhere Brutto-Rendite und einen ausgeglicheneren Cashflow, verzichtet aber auf den steuerlichen Vorsprung in der Ansparphase. Welcher Effekt bei dir überwiegt, hängt vom Grenzsteuersatz, vom Anlagehorizont und von deinem monatlichen Cashflow-Puffer ab.

Entscheidungslogik: Wann Neubau, wann Bestand?

Es gibt kein universelles „besser". Es gibt aber klare Konstellationen, in denen die Antwort eindeutig ist. Als Faustregel:

Neubau spricht für dich, wenn …

• dein persönlicher Grenzsteuersatz hoch ist (Größenordnung 40 % und darüber). Der § 7b + degressive-AfA-Effekt wirkt dann am stärksten.
• du bereit bist, eine monatliche Zuzahlung zu leisten, weil ein Teil davon über die Steuerersparnis effektiv zurückfließt.
• du für 20 Jahre und länger planst und den vollen 33-jährigen AfA-Pfad nutzen willst.
• du wenig Zeit oder Lust auf Sanierungsentscheidungen hast und ein pflegeleichtes, energieeffizientes Objekt bevorzugst.
• du in einer Region kaufst, in der gut geplantes Neubauangebot mit § 7b-Fähigkeit überhaupt verfügbar ist.

Bestand spricht für dich, wenn …

• du eine höhere Anfangsrendite und einen möglichst ausgeglichenen monatlichen Cashflow willst.
• du bereit bist, Instandhaltungsentscheidungen mitzudenken (oder auf eine gute WEG- und Sondereigentumsverwaltung zu setzen).
• du auf ein Restnutzungsdauer-Gutachten oder — bei passendem Objekt — auf Denkmal-AfA setzen kannst.
• du an einem Standort kaufen willst, an dem der Neubau überteuert ist oder gar kein qualifiziertes Neubauangebot mehr entsteht.
• dein Grenzsteuersatz eher moderat ist und du den steuerlichen Aufschlag des Neubaus nicht voll ausnutzen würdest.

Die Grauzone: sanierter Altbau

Der frisch kernsanierte Altbau lässt sich nicht pauschal einordnen. Steuerlich hängt viel davon ab, wie der Kaufpreis in Bestand und Sanierungsanteil aufgeteilt ist und ob der Sanierungsanteil eigenständig steuerlich abgeschrieben wird. Diese Trennung gehört sauber in die Notarurkunde und in die Steuererklärung. Bei denkmalgeschützten Kernsanierungen kann zusätzlich die Denkmal-AfA greifen — hier ist der stärkste kombinierte Hebel im gesamten deutschen Immobilien-Steuerrecht möglich. Details in Denkmal-AfA.

Was 2029 mit der degressiven AfA passieren könnte

Ein Punkt, der bei jeder Neubau-Kalkulation heute mitgedacht gehört: Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG ist zeitlich befristet auf Baubeginn zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 (Stand 2026, ohne Gewähr). Was danach kommt, ist gesetzgeberisch offen. Denkbare Szenarien:

• Verlängerung. Der Wohnungsbau bleibt politisch prioritär, die Regelung wird schlicht fortgeschrieben. Für Investoren keine Veränderung.
• Auslauf. Ab 01.10.2029 fällt die degressive AfA weg. Neubauten ab dann laufen nur noch mit der 3 %-linearen AfA und ggf. § 7b (falls diese Regelung ebenfalls verlängert wird).
• Modifikation. Sätze, Deckel oder Effizienzstandards werden angepasst. Realistischste Variante bei politischen Kompromissen.

Praktisch bedeutet das: Wer im Fenster 2023–2029 einen Neubau erwirbt oder baut, sichert sich den aktuellen Abschreibungspfad ab. Spätere Anschaffungen können — je nach politischer Entwicklung — schlechter gestellt sein. Das ist kein Grund, überhastet zu kaufen; aber es ist ein Grund, das Zeitfenster in die Planung einzubeziehen.

Wie Sachgrund Neubau und Bestand nebeneinanderstellt

Wenn wir mit einem Interessenten prüfen, ob Neubau oder Bestand besser passt, gehen wir in fünf Schritten vor — bevor wir überhaupt ein konkretes Objekt zeigen:

1. Zielbild. Was willst du in 10, 20 und 30 Jahren aus der Immobilie haben — Cashflow, Vermögensübertragung, Selbstnutzungs-Option, Verkauf?
2. Steuerbild. Wie hoch ist dein Grenzsteuersatz aktuell, wie entwickelt er sich absehbar, und welche Instrumente (§ 7b, degressive AfA, RND, Denkmal) passen zu deiner Konstellation?
3. Cashflow-Rahmen. Welche monatliche Zuzahlung ist für dich verlässlich möglich, inklusive Puffer für Zinsanschluss, Leerstand und Instandhaltung?
4. Standort-Fit. In einigen unserer A-Lagen (München, Hamburg, teils Frankfurt) ist qualifiziertes Neubauangebot rar geworden — dort bekommen Kapitalanleger im Bestand oft mehr Substanz fürs Geld. In anderen Städten (Berlin, Leipzig) gibt es weiterhin qualifiziertes Neubauangebot mit § 7b-Fähigkeit.
5. Objekt-Fit. Erst danach schauen wir auf konkrete Objekte — und rechnen sie in drei Ebenen durch (Brutto-Rendite, Netto-Rendite nach Bewirtschaftung, Nach-Steuer-Cashflow). Wenn nichts sauber passt, sagen wir das ehrlich, statt eine Wohnung zu vermitteln, die zwar hübsch aussieht, aber wirtschaftlich nicht zu deinem Zielbild passt.

Für viele unserer Interessenten ist die richtige Antwort am Ende ein Portfolio aus beidem — nicht Entweder-Oder. Ein steueroptimierter Neubau als Beschleuniger in den ersten Jahren, ergänzt um einen soliden Bestand mit RND-Hebel als stabile Cashflow-Basis. Grundlage bleibt: erst die Struktur, dann das Objekt.

Häufige Fragen