Die 15 %-Falle nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Wie du anschaffungsnahe Herstellungskosten sauber vermeidest

Warum die 15 %-Falle für Investoren so teuer ist

Der Unterschied zwischen sofortigem Werbungskostenabzug und AfA klingt technisch, ist wirtschaftlich aber gewaltig. Werbungskosten mindern deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in genau dem Jahr, in dem sie anfallen. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % (Illustration, ohne Gewähr) sparst du direkt rund 42 Cent Steuer pro investiertem Euro. AfA dagegen streckt die gleiche Ausgabe über die Nutzungsdauer des Gebäudes: bei einem klassischen Bestandsgebäude 50 Jahre (2 %), bei Altbau vor 1925 40 Jahre (2,5 %), bei Neubau ab Fertigstellung 2023 33 Jahre (3 %). Aus 42 Cent Steuerersparnis in Jahr 1 wird ein rund vierzigstel dieser Ersparnis pro Jahr über Jahrzehnte.

Für die Rendite eines Investments ist das ein doppelter Nachteil: Der Steuervorteil wird nicht nur zeitlich massiv nach hinten geschoben, er verliert durch Zeitwert-Effekte auch an realer Kaufkraft. Genau deshalb ist die 15 %-Grenze in den ersten drei Jahren nach dem Kauf einer der wichtigsten Planungspunkte für jeden Kapitalanleger, der eine renovierungsbedürftige Wohnung erwirbt. Sie ist keine Detailfrage für die Steuererklärung, sondern eine strategische Vorab-Entscheidung, die schon vor dem Notartermin durchgerechnet werden sollte.

Rechtsgrundlage: § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG im Klartext

Der Wortlaut ist knapp, die Wirkung aber enorm. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG bestimmt vereinfacht: Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes gehören zu den Herstellungskosten, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden und die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer insgesamt 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Zu diesen Aufwendungen gehören nicht die Aufwendungen für Erweiterungen im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB und Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Drei Bausteine sind entscheidend:

• Drei-Jahres-Fenster. Der Zeitraum beginnt taggenau mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten und läuft drei volle Jahre. Der Notartermin allein reicht nicht.
• Netto-Betrachtung. Es zählt der Betrag ohne Umsatzsteuer. Für die 15 %-Prüfung werden die Rechnungsnetto-Beträge aller Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen der drei Jahre zusammengezählt.
• Bezugsgröße Anschaffungskosten des Gebäudes. Nicht der gesamte Kaufpreis, sondern nur der Gebäudeanteil ist die Basis. Der Anteil für Grund und Boden aus der Kaufpreisaufteilung fällt heraus. Details dazu im Ratgeber Kaufpreisaufteilung Immobilie Finanzamt.

BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026

Das Bundesfinanzministerium hat mit Schreiben vom 26. Januar 2026 die Verwaltungsauffassung zur Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten erneut zusammengefasst und mit Beispielen versehen. Die Finanzämter orientieren sich an dieser Dienstanweisung. Das Schreiben präzisiert unter anderem, wie die 15 %-Prüfung bei mehreren Baumaßnahmen über die drei Jahre verteilt vorgenommen wird und wie mit Sanierungsarbeiten unmittelbar vor dem Kauf umzugehen ist.

BFH-Rechtsprechung: Was die drei Leiturteile 2016 geklärt haben

Die 15 %-Regel wurde durch die drei BFH-Urteile vom 14. Juni 2016 in ihrer heutigen Reichweite geprägt. Alle drei Urteile beziehen sich auf § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG und sind seither die Auslegungs-Basis für Finanzämter und Steuerberater:

• BFH IX R 25/14 (BStBl II 2016, 992): Zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer Instandsetzung und Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung durchgeführt werden, nicht nur einzelne, klar zuordenbare Positionen.
• BFH IX R 15/15 (BStBl II 2016, 996): Auch üblicherweise sofort abzugsfähige Schönheitsreparaturen (Streichen, Tapezieren) sind in die 15 %-Prüfung einzubeziehen, wenn sie in einem einheitlichen Zusammenhang mit anderen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen der ersten drei Jahre stehen.
• BFH IX R 22/15 (BStBl II 2016, 999): Wesentliche Bauteile, die vor Erwerb erneuerungsbedürftig waren, sind im Sinne der Vorschrift zu berücksichtigen. Der Zustand des Gebäudes im Erwerbszeitpunkt ist der Maßstab.

Praktische Konsequenz: Wer die 15 %-Prüfung sauber rechnen will, muss die Renovierungskosten der ersten drei Jahre vollständig zusammenzählen, auch die scheinbar kleinen Schönheitsreparaturen. Was in isolierter Betrachtung als sofort abzugsfähig gilt, verliert diesen Status, wenn es Teil eines Renovierungspakets ist, das die Grenze reißt.

Wichtige Ausnahme: Aufwendungen vor Anschaffung

Reparaturen, die vor dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten anfallen, sind keine Aufwendungen im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Der BFH hat dies mit Beschluss vom 28. April 2020 (IX B 121/19) klargestellt. Wer eine renovierungsbedürftige Wohnung erwirbt, kann daher wirtschaftlich in Betracht ziehen, dass bestimmte Instandsetzungen bereits durch den Verkäufer durchgeführt werden. Der entsprechende Aufwand fließt dann in den Kaufpreis (und damit in die Kaufpreisaufteilung ein), nicht in die 15 %-Grenze.

Was zählt in die 15 %-Grenze und was nicht

Für die praktische Prüfung ist diese Abgrenzung der wichtigste Schritt:

Was mitgerechnet wird

• Erneuerung von Fenstern, Türen, Böden, Sanitär, Elektro, Heizung, Dach, Fassade, sofern es Instandsetzung oder Modernisierung ist.
• Schönheitsreparaturen (Streichen, Tapezieren, Bodenbelag) im einheitlichen Zusammenhang mit anderen Maßnahmen.
• Mieterabfindungen im Zusammenhang mit Instandsetzungen (Haufe, unter Bezug auf FG-Rechtsprechung).
• Kosten von Handwerkern, Materialkosten, Planungskosten der Renovierung.

Was nicht mitgerechnet wird

• Erweiterungen im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB (Aufstockung, Anbau, Vergrößerung der nutzbaren Fläche). Das sind ohnehin Herstellungskosten und laufen sofort in die AfA.
• Erhaltungsaufwendungen, die üblicherweise jährlich anfallen (z. B. kleinere Reparaturen an der Heizung, Winterdienst, Wartungen), sofern sie außerhalb eines Renovierungspakets stehen.
• Umsatzsteuer-Anteile der Rechnungen.
• Aufwendungen des Verkäufers vor dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten (siehe oben, BFH IX B 121/19 vom 28.04.2020).

Der Grauzone-Streit: Was ist ein „einheitlicher Zusammenhang"?

Die entscheidende Frage in vielen Betriebsprüfungen: Waren die Maßnahmen isolierte Reparaturen oder Teil eines Gesamtkonzepts? Die Finanzverwaltung stellt auf einen zeitlichen und sachlichen Zusammenhang ab. Wer über 36 Monate verteilt in vier Baumaßnahmen Fenster, Heizung, Elektro und Bad erneuert, wird in der Regel als einheitliches Renovierungskonzept behandelt. Wer im Jahr 2 eine defekte Heizung reparieren muss und im Jahr 4 die Küche modernisiert, hat gute Argumente für getrennte Betrachtung. Die Dokumentation der einzelnen Maßnahmen und ihrer Anlässe ist im Zweifelsfall entscheidend.

Rechenbeispiel: Was die 15 %-Falle wirklich kostet

Ein bewusst rundes Zahlenbeispiel zeigt den Cashflow-Effekt. Keine Zusage, kein konkretes Objekt. Stand 2026, ohne Gewähr.

Ausgangslage: Bestandswohnung Baujahr 1978, Kaufpreis 400.000 Euro. Kaufpreisaufteilung aus dem Notarvertrag: 25 % Grund und Boden (100.000 Euro), 75 % Gebäude (300.000 Euro). Die 15 %-Grenze liegt damit bei 45.000 Euro netto für die kumulierten Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen der ersten drei Jahre. Grenzsteuersatz 42 % (illustrativ).

Szenario A: Grenze eingehalten (44.000 Euro netto in drei Jahren)

• Jahr 1: Bad-Modernisierung 22.000 Euro netto.
• Jahr 2: Fenster-Erneuerung 15.000 Euro netto.
• Jahr 3: Innenanstrich und Bodenbelag 7.000 Euro netto.
• Kumuliert: 44.000 Euro netto, unter 15 % von 300.000 Euro (= 45.000 Euro).

Alle drei Positionen sind sofort als Werbungskosten abziehbar. Bei 42 % Grenzsteuersatz reduziert sich die Steuerlast über die drei Jahre um rund 18.480 Euro. Der Cashflow-Effekt tritt direkt ein, im Jahr der Zahlung.

Szenario B: Grenze gerissen (48.000 Euro netto in drei Jahren)

• Jahr 1: Bad-Modernisierung 22.000 Euro netto.
• Jahr 2: Fenster-Erneuerung 15.000 Euro netto.
• Jahr 3: Innenanstrich, Bodenbelag und Küchen-Elektrik 11.000 Euro netto.
• Kumuliert: 48.000 Euro netto, also 3.000 Euro über der 15 %-Grenze.

Die Folge: Alle 48.000 Euro werden in anschaffungsnahe Herstellungskosten umqualifiziert, dem Gebäudewert zugeschlagen und über die reguläre Gebäude-AfA (2 % über 50 Jahre) abgeschrieben. Statt sofortigem Werbungskostenabzug wandern die 48.000 Euro in eine zusätzliche AfA von 48.000 × 2 % = 960 Euro pro Jahr, über 50 Jahre.

• Steuerersparnis über die 50 AfA-Jahre bei 42 % Grenzsteuersatz: 960 × 42 % × 50 = 20.160 Euro Gesamtwirkung.
• Statt rund 20.160 Euro sofort in den ersten drei Jahren (Szenario A: 48.000 × 42 %), bekommst du rund 403 Euro pro Jahr über 50 Jahre.

Der eigentliche Verlust ist wirtschaftlich der Zeitwert: Wer 20.160 Euro Steuerersparnis sofort erhält und über 50 Jahre nur zu 3 % anlegt, hat am Jahresende 50 daraus rund 88.400 Euro. Wer stattdessen 50 Jahre lang 403 Euro Ersparnis bekommt und ebenso zu 3 % anlegt, kommt auf rund 44.400 Euro Endvermögen (Barwert-Rechnung mit gleichbleibendem Zinssatz, illustrativ). Der reine Zinseffekt kostet rund 44.000 Euro über die Nutzungsdauer, nur weil 3.000 Euro Renovierungskosten zu viel im Drei-Jahres-Fenster gelegen sind. Zusätzlich hättest du die volle Steuerersparnis in den frühen Jahren (Cashflow-Sicht) am dringendsten gebraucht.

Kernaussage: Es sind nicht die 3.000 Euro über der Grenze, die weh tun. Es ist der Effekt, dass die gesamten 48.000 Euro umqualifiziert werden. Und der Zeitwert des vorgezogenen gegen den gestreckten Steuervorteil.

Der 3-Jahres-Budgetplaner: So vermeidest du die Falle systematisch

Wer die 15 %-Grenze nicht dem Zufall überlässt, plant die ersten drei Jahre nach dem Kauf vor dem Notartermin durch. Ein einfacher, aber wirksamer Ablauf:

1. Gebäudeanteil aus der Kaufpreisaufteilung feststellen. Ist das der Anteil aus dem Notarvertrag, aus der BMF-Arbeitshilfe oder aus einem Gutachten? Für die 15 %-Prüfung zählt der Gebäudeanteil, den das Finanzamt als Anschaffungskosten des Gebäudes anerkennt. Details im Ratgeber Kaufpreisaufteilung.
2. 15 %-Budget als absoluten Euro-Betrag ausrechnen. Bei 300.000 Euro Gebäudeanteil sind das 45.000 Euro netto. Bei 600.000 Euro Gebäudeanteil 90.000 Euro. Diese Zahl bekommt einen festen Platz in deiner Anlage-V-Kalkulation.
3. Renovierungsbedarf des Objekts vor dem Kauf detailliert erfassen. Welche Bauteile sind wirklich erneuerungsbedürftig? Welche haben noch fünf oder zehn Jahre Restnutzungsdauer? Ein professionelles Verkehrswert- oder Zustandsgutachten hilft.
4. Alle geplanten Maßnahmen der ersten drei Jahre auflisten. Netto-Kostenschätzungen einholen, nicht Brutto-Schätzungen. Eine Netto-Reserve von 20 % einplanen, damit Kostenüberschreitungen nicht die Grenze reißen.
5. Puffer zur Grenze halten. Faustregel: Plane maximal mit rund 12 % statt 15 %. Der Sicherheitsabstand fängt Nachträge, Zusatzarbeiten und unvermeidbare Reparaturen auf.
6. Streckungs-Strategie wählen. Wenn der Bedarf über dem 12 %-Puffer liegt, entweder (a) die größten Maßnahmen ins Jahr 4 verlegen, (b) durch den Verkäufer vor Kauf durchführen lassen, oder (c) auf ein Objekt mit weniger Renovierungsbedarf ausweichen.

Warum ein Puffer wichtiger ist als eine punktgenaue Grenze

Praxisproblem: Renovierungen kosten selten das, was im Angebot steht. Wer bis auf 500 Euro an die Grenze plant, riskiert bei Nachtragskosten die volle Umqualifizierung. Ein 3 %-Puffer (rund 9.000 Euro bei 300.000 Euro Gebäudeanteil) kostet dich keinen Cent an Steuervorteil und ist die einfachste Versicherung gegen die Falle.

Wechselwirkung mit § 7b, § 7h und degressiver AfA

Die 15 %-Grenze wirkt zusätzlich zu allen anderen AfA-Vorschriften. Das ist im Alltag oft übersehen und kann in Kombinationen zu unerwarteten Ergebnissen führen.

Bei § 7b Sonder-AfA (Neubau)

§ 7b Sonder-AfA nach § 7b EStG greift für neuen Wohnraum mit EH40+QNG-Standard. Umqualifizierte Renovierungskosten wirken hier nur begrenzt: Die Bemessungsgrundlage der § 7b Sonder-AfA ist auf 4.000 Euro pro Quadratmeter (Baukosten des Gebäudes, Stand 2026) gedeckelt. Anschaffungsnahe Herstellungskosten nach dem Erwerb erhöhen zwar die reguläre Bemessungsgrundlage, aber nicht die § 7b-Bemessungsgrundlage über den Deckel hinaus. Praktisch trifft die 15 %-Falle Neubauten seltener, weil sie in den ersten drei Jahren meist keine großen Renovierungen brauchen. Details im Ratgeber § 7b Sonder-AfA.

Bei § 7h und § 7i (Sanierungsgebiet / Denkmal)

Die Sonder-AfA nach § 7h und § 7i EStG greift auf den bescheinigten Sanierungsanteil, den der Verkäufer als Bauherr durchgeführt hat. Diese Sanierung fällt vor deinem Erwerb an und geht in den Kaufpreis (Kaufpreisaufteilung), nicht in die 15 %-Grenze. Anschaffungsnahe Herstellungskosten, die du nach dem Erwerb zusätzlich investierst, werden regulär geprüft und laufen bei Grenz-Überschreitung wieder in die lineare AfA. Die Sonder-AfA nach § 7h/§ 7i wird davon nicht berührt. Details im Ratgeber Sanierter Altbau.

Bei degressiver AfA (§ 7 Abs. 5a EStG)

Die degressive AfA von 5 % auf den Restbuchwert ist ein Neubau-Instrument und trifft die 15 %-Falle in der Praxis wenig. Wer allerdings kurz nach Fertigstellung noch Innenausbau-Arbeiten investiert, sollte das prüfen. Details im Ratgeber Degressive AfA 5 %.

Bei Restnutzungsdauer-Gutachten

Ein RND-Gutachten verkürzt die typisierte Nutzungsdauer und erhöht den jährlichen AfA-Satz. Der Effekt der 15 %-Falle wird dadurch abgemildert, aber nicht aufgehoben: Umqualifizierte Kosten laufen dann über die verkürzte Nutzungsdauer statt über 50 oder 33 Jahre. Die Falle bleibt eine Falle, sie kostet nur weniger. Details im Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten.

Der Verkäufer-Trick: Reparaturen vor dem Kauf durchführen lassen

Die eleganteste Vermeidungsstrategie nutzt eine BFH-Klarstellung: Aufwendungen vor Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten fallen nicht unter § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Wer eine sanierungsbedürftige Wohnung erwerben will, kann in bestimmten Konstellationen den Verkäufer bitten, größere Instandsetzungen vor dem Notartermin durchzuführen.

Der Effekt: Die Kosten fließen in den Kaufpreis ein (der Verkäufer wird die Rechnung anteilig aufschlagen) und damit in die Kaufpreisaufteilung. Für dich als Investor bedeutet das:

• Die Renovierungskosten sitzen im Gebäudeanteil des Kaufpreises. Sie erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage.
• Die 15 %-Grenze für die drei Jahre nach dem Erwerb bleibt frei. Du kannst sie für tatsächliche Instandhaltung und kleine Anpassungen nutzen.
• Der Kaufpreis wird höher, entsprechend höher ist auch die Grunderwerbsteuer. Diesen Nachteil muss die Rechnung ehrlich einbeziehen.

Ob der Verkäufer-Trick wirtschaftlich funktioniert, hängt vom Einzelfall ab. Bei größeren Sanierungen und niedriger Grunderwerbsteuer-Bemessungsgrundlage rechnet sich der Umweg oft. Bei kleineren Reparaturen und Bundesländern mit hoher Grunderwerbsteuer (bis 6,5 %) kippt die Rechnung. Ein sorgfältiger Steuerberater-Vergleich der beiden Wege ist Pflicht.

Alternativer Weg: Erst nach Ablauf der drei Jahre größere Maßnahmen

Wer die Renovierung zeitlich strecken kann, hat den einfachsten Ausweg: Größere Modernisierungen erst nach Ablauf des Drei-Jahres-Fensters durchführen. Der Nachteil: In den ersten drei Jahren bleibt das Objekt möglicherweise in einem Zustand, der niedrigere Mieten oder Mieterunzufriedenheit bedeutet. Der Vorteil: Die Renovierung ist dann als Erhaltungsaufwand sofort abzugsfähig, unabhängig von der 15 %-Grenze. Für Bestandsobjekte mit vermietbarem Grundzustand ist das häufig der wirtschaftlich sinnvollste Weg.

Wie Sachgrund die 15 %-Frage vor dem Kauf prüft

Wenn wir für einen Interessenten ein Bestandsobjekt kalkulieren, gehört die 15 %-Prüfung von Anfang an in die Rechnung. Vier Ebenen:

1. Gebäudeanteil festlegen. Aus dem Notarvertrag, aus der BMF-Arbeitshilfe oder aus einem Gutachten. Daraus resultiert das absolute 15 %-Budget.
2. Zustandsprüfung des Objekts. Welche Bauteile sind akut renovierungsbedürftig? Welche halten noch fünf bis zehn Jahre? Wo droht innerhalb der ersten drei Jahre absehbar eine notwendige Instandsetzung?
3. 3-Jahres-Renovierungsplan. Netto-Kostenschätzungen aller geplanten Maßnahmen. Puffer bei 12 % statt 15 %. Streckungs-Alternativen (Verkäufer-Trick, Verschiebung ins Jahr 4) durchgerechnet.
4. Cashflow-Szenario mit und ohne 15 %-Reißen. Sichtbar machen, was passiert, wenn die Grenze doch gerissen wird, damit die Entscheidung bewusst und nicht aus Nachlässigkeit fällt.

Sanierungsbedürftige Bestandsobjekte sind für Kapitalanleger nicht per se schlecht. Sie können bei sauberer 15 %-Planung sogar der wirtschaftlich interessanteste Weg sein: niedrigerer Einstiegspreis, höhere Mietsteigerungspotenziale nach Renovierung, mehr Verhandlungsspielraum. Der Unterschied zwischen einem klugen Renovierungs-Investment und einer teuren 15 %-Falle liegt allein in der Vorab-Planung.

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