Vermögensverwaltende GmbH für Immobilien: wann sie sich wirklich lohnt

Was eine vermögensverwaltende GmbH überhaupt ist

Der Begriff ist im Alltag etwas irreführend. Eine GmbH erzielt kraft Rechtsform immer gewerbliche Einkünfte, das regelt §8 Abs. 2 KStG. Sie unterliegt damit grundsätzlich auch der Gewerbesteuer. „Vermögensverwaltend“ beschreibt hier nicht die Steuerart, sondern die tatsächliche Tätigkeit: Die Gesellschaft verwaltet ausschließlich eigenen Grundbesitz und eigenes Kapitalvermögen, sie handelt nicht mit Immobilien und betreibt kein operatives Geschäft.

Genau diese Beschränkung ist die Eintrittskarte zur erweiterten Kürzung. Wird sie verletzt, bleibt es bei einer ganz normalen gewerblichen GmbH mit voller Gewerbesteuerbelastung. Die Struktur ist also kein Etikett, das man sich gibt, sondern ein Verhalten, das man dauerhaft durchhalten muss.

Wichtig zur Abgrenzung: Es gibt auch die vermögensverwaltende GmbH & Co. KG, sofern sie nicht gewerblich geprägt ist. Sie funktioniert steuerlich anders und kann die Zehnjahresfrist auf Ebene der Gesellschafter erhalten. An die gewerbliche Prägung nach §15 Abs. 3 Nr. 2 EStG sind allerdings Detailfragen geknüpft. Welche Hülle im konkreten Fall passt, gehört auf den Tisch einer Steuerkanzlei, nicht in eine Faustregel.

Der Kern: erweiterte Kürzung nach §9 Nr. 1 GewStG

Die einfache Kürzung nach §9 Nr. 1 Satz 1 GewStG zieht nur einen kleinen pauschalen Betrag vom Gewerbeertrag ab, der sich am steuerlichen Wert des Grundbesitzes bemisst. Prozentsatz und Bemessungsgrundlage wurden im Zuge der Grundsteuerreform angepasst, in der Wirkung bleibt es ein geringer Abzug.

Die erweiterte Kürzung nach Satz 2 dagegen kürzt den gesamten Gewerbeertrag, der auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfällt. Im Ergebnis fällt auf Mieterträge und in der Regel auch auf Gewinne aus der Veräußerung eigenen Grundbesitzes keine Gewerbesteuer an, solange kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

Der Haken ist das Ausschließlichkeitsgebot. Es gilt sachlich, zeitlich und personell, und die Finanzverwaltung legt es streng aus. Typische Stolperfallen:

• Betriebsvorrichtungen mitvermieten, etwa fest eingebaute Anlagen, die zum Betrieb des Mieters gehören.
• Gewerblicher Grundstückshandel, ausgelöst durch zu häufige Verkäufe innerhalb kurzer Zeit.
• Beteiligung an einer gewerblichen Personengesellschaft, die die Kürzung für das gesamte Jahr kippen kann.
• Zusatzleistungen an Mieter, die über die reine Grundstücksnutzung hinausgehen.

Für einzelne Fälle gibt es seit dem Erhebungszeitraum 2021 Bagatellgrenzen in §9 Nr. 1 Satz 3 GewStG, unter anderem für Strom aus erneuerbaren Energien und Ladeinfrastruktur sowie für bestimmte sonstige Leistungen an Mieter. Diese Grenzen sind eng bemessen und ändern nichts daran, dass die Kürzung ein Alles-oder-nichts-Thema bleibt: Sie gilt für ein Wirtschaftsjahr entweder vollständig oder gar nicht.

Körperschaftsteuer gegen Einkommensteuer: der Satzvergleich

Privat werden Mietüberschüsse als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach §21 EStG mit deinen übrigen Einkünften zusammen veranlagt und mit deinem persönlichen Grenzsteuersatz belastet. Der Satz von 42 Prozent greift aktuell ab einem zu versteuernden Einkommen in der Größenordnung von rund 68.000 Euro bei Einzelveranlagung, bei Zusammenveranlagung entsprechend etwa beim Doppelten. Darüber folgt die Stufe von 45 Prozent. Hinzu kommen der Solidaritätszuschlag im Rahmen der geltenden Freigrenze und gegebenenfalls Kirchensteuer. Die genauen Grenzwerte werden regelmäßig angepasst.

In der GmbH mit erweiterter Kürzung bleiben aktuell 15 Prozent Körperschaftsteuer plus 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag darauf, zusammen 15,825 Prozent. Das ist der eigentliche Hebel. Er wirkt allerdings nur so lange, wie das Geld in der Gesellschaft bleibt.

Die letzte Zeile ist entscheidend. Schüttest du den Gewinn sofort an dich aus, summiert sich die Belastung aus Körperschaftsteuer und Abgeltungsteuer rechnerisch auf rund 38 Prozent. Das liegt kaum unter einem hohen persönlichen Satz. Wer die GmbH als reine Ausschüttungsmaschine baut, hat den Aufwand weitgehend umsonst betrieben.

Thesaurierung: der Vorteil entsteht beim Reinvestieren

Der Sinn der Struktur ist nicht der niedrige Steuersatz an sich, sondern das Kapital, das nach Steuern übrig bleibt und sofort wieder arbeiten kann. Von 100 Euro Gewinn bleiben in der GmbH rechnerisch rund 84 Euro für die nächste Anzahlung, privat bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent rund 58 Euro. Über mehrere Jahre und mit Fremdkapitaleinsatz kann dieser Unterschied das Wachstumstempo eines Bestands spürbar verändern. Garantiert ist das nicht, denn Finanzierbarkeit, Mietentwicklung und Instandhaltung entscheiden mit.

Der Effekt setzt außerdem voraus, dass du das Geld tatsächlich nicht brauchst. Wer die Mietüberschüsse für den Lebensunterhalt einplant, verschenkt ihn. Für Auszahlungen gibt es Zwischenwege wie ein angemessenes Geschäftsführergehalt oder Gesellschafterdarlehen, beide mit eigenen Regeln und dem Risiko einer verdeckten Gewinnausschüttung. Fremdüblichkeit ist hier kein Detail, sondern Bedingung.

Eine Ebene darüber wird häufig eine Holding gesetzt. Ausschüttungen zwischen Kapitalgesellschaften sind unter den Voraussetzungen des §8b KStG zu 95 Prozent von der Körperschaftsteuer freigestellt, 5 Prozent gelten als nicht abziehbare Betriebsausgaben. Für die Befreiung ist unter anderem eine Mindestbeteiligung von 10 Prozent zu Beginn des Kalenderjahres nötig, gewerbesteuerlich gelten eigene und teils höhere Schwellen. Ob sich der zusätzliche Verwaltungsaufwand lohnt, hängt stark vom Umfang und von der Zielsetzung ab und gehört ausschließlich in die Hände eines Steuerberaters.

Rechenbeispiel: ab welcher Größe die Struktur trägt

Die folgenden Zahlen sind ein stark vereinfachtes, unverbindliches Rechenbeispiel ohne Anspruch auf Übertragbarkeit und ohne Prognosecharakter. Steuersätze, Kosten, Finanzierungskonditionen und Objektdaten variieren im Einzelfall erheblich. Die Rechnung ersetzt keine Beratung durch deinen Steuerberater.

Phase 1, junger Bestand: Portfolio 1,2 Millionen Euro, Jahresnettokaltmiete 48.000 Euro, Zinsen 24.000 Euro, nicht umlagefähige Kosten 6.000 Euro, Abschreibung 24.000 Euro. Steuerliches Ergebnis: minus 6.000 Euro. Privat lässt sich dieser Verlust grundsätzlich mit anderen Einkünften verrechnen, sofern das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht anerkennt. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent entspricht das rechnerisch rund 2.520 Euro weniger Steuer. In der GmbH bleibt der Verlust in der Gesellschaft hängen und wirkt frühestens dann, wenn dort Gewinne entstehen. Hier ist die GmbH klar im Nachteil.

Phase 2, gereifter Bestand: Miete 55.000 Euro, Zinsen nach Tilgung nur noch 8.000 Euro, Kosten 6.000 Euro, Abschreibung 24.000 Euro. Steuerliches Ergebnis: 17.000 Euro. Privat bei 42 Prozent rund 7.140 Euro Steuer, in der GmbH rund 2.690 Euro. Differenz etwa 4.450 Euro pro Jahr. Davon gehen die laufenden Kosten der Gesellschaft ab, sodass unter dem Strich nur ein überschaubarer Rest bleibt.

Phase 3, tragfähige Größe: Steuerliches Ergebnis 60.000 Euro. Privat bleiben nach 42 Prozent rund 34.800 Euro, in der GmbH rund 50.500 Euro. Die Differenz von etwa 15.700 Euro pro Jahr steht in der Gesellschaft für den nächsten Ankauf bereit. Bei einer angenommenen Eigenkapitalquote von 20 Prozent entspricht das rechnerisch einem Kaufpreisvolumen von rund 78.000 Euro pro Jahr, wobei Kaufnebenkosten darin noch nicht enthalten sind. Ob eine Bank diesen Hebel mitgeht, entscheidet sie im Einzelfall.

Die Botschaft der drei Phasen: Solange das steuerliche Ergebnis negativ ist, spricht vieles für den Privatkauf. Die Struktur wird interessant, wenn dauerhaft nennenswerte Überschüsse entstehen und du sie nicht entnehmen willst.

Kosten, Aufwand und die Stellen, an denen es wehtut

Eine GmbH ist ein laufender Betrieb, kein Formular. Rechne mit folgenden Positionen, die je nach Kanzlei, Region und Umfang stark schwanken:

• Gründung: Stammkapital 25.000 Euro, davon nach §7 Abs. 2 GmbHG mindestens die Hälfte vor der Anmeldung einzuzahlen, dazu Notar- und Registerkosten. Eine UG mit geringerem Kapital ist möglich, wird von Banken in der Finanzierung aber häufig kritischer bewertet.
• Laufend: Buchführung nach HGB, Jahresabschluss, Offenlegung, Körperschaft- und Gewerbesteuererklärung. Die Kosten liegen in der Praxis meist im vierstelligen Bereich pro Jahr, mit klarer Abhängigkeit von der Zahl der Objekte und vom Aufwand der Kanzlei.
• Finanzierung: Banken behandeln Gesellschaften anders als Privatkäufer. Häufig sind persönliche Bürgschaften, teils andere Konditionen und eine engere Auswahl an Instituten die Folge.
• Grunderwerbsteuer: fällt beim Kauf durch die GmbH genauso an wie privat, je nach Bundesland aktuell zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.

Zwei Punkte wiegen schwerer als alle Kosten. Erstens die Zehnjahresfrist: Privat ist der Veräußerungsgewinn nach Ablauf der Frist des §23 EStG in der Regel steuerfrei, in der GmbH bleibt jeder Verkaufsgewinn steuerpflichtig. Wer auf Wertsteigerung und späteren Verkauf setzt, verliert hier den größten Einzelvorteil des Privatvermögens.

Zweitens der Wert der Abschreibung. Ob lineare AfA nach §7 Abs. 4 EStG, degressive Abschreibung nach §7 Abs. 5a EStG innerhalb der dort geregelten zeitlichen Voraussetzungen oder die Sonderabschreibung nach §7b EStG: Der Abzugsbetrag ist in beiden Welten gleich hoch, sein Steuerwert aber nicht. Gegen einen persönlichen Satz von 42 Prozent ist ein Euro Abschreibung deutlich mehr wert als gegen 15,825 Prozent in der Gesellschaft. Stark abschreibungsgetriebene Objekte entfalten privat daher oft die stärkere Wirkung.

Do und Dont vor der Gründung

Do

• Rechne beide Varianten über die geplante Haltedauer durch, nicht nur für das erste Jahr.
• Kläre vorab schriftlich mit deiner Kanzlei, ob die erweiterte Kürzung im konkreten Aufbau sicher greift.
• Trenne die Gesellschaft sauber von privaten Zahlungsflüssen, inklusive eigenem Konto und eigenen Verträgen.
• Sprich mit der Bank über die Struktur, bevor du gründest, nicht danach.
• Halte die Satzung eng auf die Verwaltung eigenen Grundbesitzes, damit keine schädliche Tätigkeit hineinrutscht.

Dont

• Keine GmbH gründen, um ein einzelnes Objekt zu halten, das ohnehin steuerliche Verluste ausweist.
• Keine Nebenleistungen an Mieter erbringen, ohne die Auswirkung auf die Kürzung geprüft zu haben.
• Nicht auf schnelle Verkäufe planen, weder wegen des gewerblichen Grundstückshandels noch wegen der fehlenden Zehnjahresfrist.
• Keine Immobilie aus dem Privatvermögen in die GmbH übertragen, ohne Grunderwerbsteuer und stille Reserven vorher bewerten zu lassen.
• Gewinne nicht laufend voll ausschütten, sonst löst sich der Vorteil praktisch auf.

Fazit: Struktur folgt Strategie, nicht umgekehrt

Die vermögensverwaltende GmbH ist kein Steuertrick, sondern ein Werkzeug für einen bestimmten Plan: Bestand aufbauen, Überschüsse im Unternehmen lassen, langfristig halten. Unter diesen Bedingungen kann der Unterschied zwischen 15,825 Prozent und einem persönlichen Satz von 42 Prozent auf laufende Gewinne spürbar ins Gewicht fallen.

Für den ersten Kauf, für stark abschreibungsgetriebene Objekte und für alle, die auf einen steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren zielen, spricht dagegen weiterhin viel für den privaten Erwerb. Die Struktur sollte immer der Strategie folgen und nicht umgekehrt.

Sachgrund Immobilien vermittelt Kapitalanlage-Immobilien und ist weder Steuerberater noch Anlageberater. Alle Angaben in diesem Beitrag sind allgemeine Informationen nach aktuellem Rechtsstand, ohne Gewähr für Vollständigkeit und Aktualität, und ausdrücklich keine steuerliche, rechtliche oder anlagebezogene Beratung im Einzelfall. Ob eine vermögensverwaltende GmbH für dich sinnvoll ist, kann nur dein Steuerberater auf Basis deiner vollständigen Verhältnisse beurteilen. Wir bringen die Objektseite ein und arbeiten auf Wunsch direkt mit deiner Kanzlei zusammen.

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