Mieteinnahmen versteuern: Anlage V, Werbungskosten und Verluste richtig einordnen

Was das Finanzamt als Mieteinnahmen wertet

Zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nach §21 Abs. 1 Nr. 1 EStG zählt mehr als die reine Kaltmiete. Erfasst wird grundsätzlich alles, was dir aus dem Mietverhältnis zufließt.

• Kaltmiete für den Zeitraum, in dem sie tatsächlich gezahlt wurde.
• Nebenkostenvorauszahlungen deiner Mieter. Sie sind Einnahme, die von dir getragenen Betriebskosten sind im Gegenzug Werbungskosten. Unterm Strich gleicht sich das weitgehend aus.
• Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung im Jahr des Zuflusses.
• Einbehaltene Kaution, sobald du sie mit Mietschulden oder Schäden verrechnest. Solange sie nur verwahrt wird, ist sie keine Einnahme.

Es gilt das Zufluss- und Abflussprinzip nach §11 EStG: Entscheidend ist das Jahr der Zahlung, nicht der Zeitraum, für den gezahlt wurde. Für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen rund um den Jahreswechsel gibt es eine 10-Tage-Regel nach §11 Abs. 1 Satz 2 EStG, die die Januar-Miete unter bestimmten Voraussetzungen noch dem Vorjahr zuordnet.

Die Vermietung von Wohnraum ist nach §4 Nr. 12 Buchst. a UStG umsatzsteuerfrei. Und solange du im Rahmen privater Vermögensverwaltung bleibst, fällt keine Gewerbesteuer an. Kritisch wird es erst beim gewerblichen Grundstückshandel, für den die Rechtsprechung die sogenannte Drei-Objekt-Grenze entwickelt hat. Ob deine Konstellation noch als private Vermögensverwaltung gilt, gehört in die Prüfung deines Steuerberaters.

Anlage V: so läuft die Erklärung praktisch

Die Einkünfte erklärst du in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung. Für jedes Objekt wird eine eigene Anlage V ausgefüllt, bei mehreren Eigentumswohnungen also eine pro Einheit. Für Sonderfälle wie Ferienwohnungen, kurzfristige Vermietung oder Untervermietung stellt die Finanzverwaltung eine eigene Anlage bereit, aktuell die Anlage V-Sonstige.

Der Aufbau ist immer gleich: oben die Einnahmen, darunter die Werbungskosten, am Ende der Überschuss oder der Verlust. Dieser Saldo wandert in die Gesamtberechnung deines zu versteuernden Einkommens.

• Abgabefrist: bei Pflichtveranlagung in der Regel der 31. Juli des Folgejahres. Wird die Erklärung von einem Steuerberater erstellt, verschiebt sich die Frist deutlich nach hinten, im Regelfall auf Ende Februar des übernächsten Jahres.
• Abgabepflicht: Als Arbeitnehmer bist du zur Abgabe verpflichtet, sobald die nicht dem Lohnsteuerabzug unterliegenden Einkünfte 410 Euro im Jahr übersteigen (§46 Abs. 2 Nr. 1 EStG). Bei einer vermieteten Wohnung ist das praktisch immer der Fall.
• Form: elektronisch über ELSTER oder eine Steuersoftware.

Sammle unterjährig konsequent: Mietkonto-Auszüge, Betriebskostenabrechnungen, Hausgeldabrechnung der Verwaltung, Zinsbescheinigung der Bank, Grundsteuerbescheid, Versicherungspolicen, Handwerkerrechnungen. Wer das erst kurz vor der Frist zusammensucht, verliert regelmäßig Positionen.

Grenzen und Freibeträge: was wirklich gilt

Ein weit verbreiteter Irrtum lautet, es gebe einen allgemeinen Freibetrag für Mieteinnahmen. Den gibt es nicht. Was es gibt, sind einzelne eng gefasste Regelungen.

• Grundfreibetrag: Er wirkt auf das gesamte zu versteuernde Einkommen, nicht speziell auf die Miete. Er liegt aktuell bei gut 12.000 Euro und wird regelmäßig angepasst. Wer bereits ein volles Gehalt bezieht, hat ihn längst ausgeschöpft.
• 410-Euro-Härteausgleich: Nebeneinkünfte bis 410 Euro im Jahr bleiben bei Arbeitnehmern im Ergebnis unbesteuert (§46 Abs. 3 EStG), zwischen 410 und 820 Euro greift ein gleitender Ausgleich nach §70 EStDV. Bei einer normal vermieteten Wohnung ist diese Grenze schnell überschritten.
• 520-Euro-Vereinfachung: Vermietest du vorübergehend nur Teile deiner selbst genutzten Wohnung und liegen die Einnahmen nicht über 520 Euro im Jahr, kann nach R 21.2 EStR aus Vereinfachungsgründen von einer Besteuerung abgesehen werden. Das betrifft die klassische Untervermietung, nicht die Kapitalanlage.

Wichtig ist außerdem §21 Abs. 2 EStG zur verbilligten Vermietung, etwa an Angehörige. Liegt die vereinbarte Miete bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten. Zwischen 50 und 66 Prozent verlangt das Finanzamt eine Totalüberschussprognose. Unter 50 Prozent wird die Nutzung aufgeteilt und die Werbungskosten werden anteilig gekürzt. Wer günstig an die eigenen Kinder vermietet, sollte diese Schwelle jährlich prüfen lassen.

Werbungskosten: der eigentliche Hebel

Nach §9 EStG sind Aufwendungen abziehbar, die der Erzielung der Mieteinnahmen dienen. Das ist der Punkt, an dem sich Steuerlast und Liquidität entscheiden.

• Abschreibung (AfA) auf den Gebäudeanteil: nach §7 Abs. 4 EStG regulär 2 Prozent, für Gebäude mit Fertigstellung nach dem 31.12.2022 3 Prozent, für Fertigstellung vor 1925 2,5 Prozent. Daneben existieren die degressive AfA von 5 Prozent nach §7 Abs. 5a EStG für neue Wohngebäude innerhalb eines gesetzlich befristeten Zeitfensters, die Sonderabschreibung nach §7b EStG sowie die erhöhten Absetzungen für Baudenkmale und Sanierungsgebiete nach §7i und §7h EStG. Ob und in welcher Höhe eine dieser Regelungen bei einem konkreten Objekt greift, muss im Einzelfall geprüft werden.
• Schuldzinsen aus der Finanzierung. Abziehbar ist ausschließlich der Zinsanteil, die Tilgung nicht.
• Nicht umlagefähiges Hausgeld, also insbesondere die Verwaltervergütung und weitere Kosten, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist dabei gesondert zu betrachten, siehe unten.
• Grundsteuer, Versicherungen, Kontoführung, Mitgliedsbeiträge in Eigentümerverbänden.
• Erhaltungsaufwand wie Reparaturen und Instandsetzung. Größere Beträge kannst du nach §82b EStDV wahlweise gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen, was bei schwankendem Einkommen sinnvoll sein kann.
• Fahrten zum Objekt, Porto, Telefon, Fachliteratur und der auf die Anlage V entfallende Anteil der Steuerberatungskosten.

Zwei Fallstricke solltest du kennen. Erstens die 15-Prozent-Regel des §6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Übersteigen Instandsetzungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer), werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten umqualifiziert und wandern in die lange Abschreibung. Zweitens die Erhaltungsrücklage: Deine Zuführung an die Gemeinschaft ist nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs erst dann abziehbar, wenn die Mittel tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verwendet werden.

Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung im Jahr 1

Die folgenden Zahlen sind ein unverbindliches Rechenbeispiel zur Veranschaulichung der Systematik. Sie sind frei gewählt und stellen keine Prognose, keine Zusage und keine steuerliche Beratung dar. Dein tatsächliches Ergebnis hängt von Objekt, Finanzierung, Kaufpreisaufteilung und persönlichem Steuersatz ab und kann deutlich abweichen.

Angenommen: Kaufpreis 300.000 Euro, Erwerbsnebenkosten 30.000 Euro, Anschaffungskosten damit 330.000 Euro. Der Gebäudeanteil liegt laut Kaufpreisaufteilung bei 75 Prozent, bezogen auf die Anschaffungskosten inklusive Nebenkosten also 247.500 Euro. Fertigstellung nach 2022, im Beispiel damit 3 Prozent AfA. Darlehen 270.000 Euro zu 3,8 Prozent Nominalzins. Kaltmiete 950 Euro im Monat.

Nicht abgebildet sind Tilgung, umlagefähige Nebenkosten und Zuführungen zur Erhaltungsrücklage, da sie das steuerliche Ergebnis nicht oder nicht sofort beeinflussen. Der rechnerische Verlust von 7.785 Euro mindert das zu versteuernde Einkommen. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 Prozent, der je nach Veranlagungszeitraum etwa ab einem zu versteuernden Einkommen von rund 68.000 bis 70.000 Euro greift, entspräche das einer Steuerwirkung von rund 3.270 Euro. Wichtig zur Einordnung: Ein steuerlicher Verlust ist kein Liquiditätsverlust. Die Abschreibung von 7.425 Euro ist eine reine Rechengröße, der in diesem Jahr keine Zahlung gegenübersteht.

Verluste verrechnen und Liquidität steuern

Ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung wird zunächst mit deinen übrigen positiven Einkünften desselben Jahres verrechnet, also typischerweise mit dem Arbeitslohn oder dem Gewinn aus selbständiger Tätigkeit. Das ist der große Unterschied zu Kapitaleinkünften, die in einem eigenen Topf bleiben.

Bleibt danach noch ein Verlust übrig, greift §10d EStG: Rücktrag in Vorjahre im gesetzlich vorgesehenen Rahmen oder zeitlich unbegrenzter Vortrag in die Folgejahre. Verluste verfallen also grundsätzlich nicht.

Damit die Entlastung nicht erst mit dem Steuerbescheid ankommt, gibt es zwei Werkzeuge:

• Lohnsteuerermäßigungsverfahren nach §39a EStG: Du beantragst beim Finanzamt einen Freibetrag, der als ELStAM-Merkmal hinterlegt wird. Der Arbeitgeber behält dann schon monatlich weniger Lohnsteuer ein. Für den Antrag gilt eine Antragsgrenze von 600 Euro, und der Freibetrag wird in der Regel für zwei Kalenderjahre gebildet.
• Anpassung der Vorauszahlungen nach §37 EStG: relevant vor allem für Selbständige und Unternehmer. Die Termine sind der 10. März, 10. Juni, 10. September und 10. Dezember. Ein formloser Anpassungsantrag mit nachvollziehbarer Prognose reicht in der Praxis meist aus, wobei Vorauszahlungen erst ab bestimmten Mindestbeträgen festgesetzt werden.

Umgekehrt gilt: Wenn die Wohnung nach einigen Jahren in den Überschuss läuft, weil die Zinslast sinkt, kann das Finanzamt von sich aus Vorauszahlungen festsetzen. Rechne mit dieser Umkehrung, statt dich von ihr überraschen zu lassen. Welches der beiden Werkzeuge für dich passt und in welcher Höhe, klärst du mit deinem Steuerberater.

Typische Fehler und was stattdessen zu tun ist

Vermeide diese Punkte:

• Die Tilgung als Werbungskosten ansetzen. Nur der Zinsanteil zählt.
• Den gesamten Kaufpreis abschreiben. Grund und Boden ist nicht abnutzbar und damit nicht abschreibbar.
• Die Kaufpreisaufteilung ungeprüft übernehmen, die das Finanzamt über seine Arbeitshilfe ermittelt. Eine sachgerechte Aufteilung im Kaufvertrag oder ein Gutachten kann den abschreibbaren Anteil verändern.
• Im ersten Dreijahreszeitraum umfangreich sanieren, ohne die 15-Prozent-Grenze des §6 Abs. 1 Nr. 1a EStG im Blick zu haben.
• Vorweggenommene Werbungskosten vergessen, etwa Finanzierungskosten, Notarkosten für die Grundschuld oder Fahrten zur Besichtigung, die vor dem Mietbeginn anfallen.
• Bei Vermietung an Angehörige die 66-Prozent-Schwelle reißen, weil die ortsübliche Miete gestiegen ist.
• Bei längerem Leerstand keine Vermietungsabsicht dokumentieren. Ohne nachweisbare Inserate oder Maklerbeauftragung kann der Werbungskostenabzug versagt werden.

Mach stattdessen das:

• Führe ein separates Konto je Objekt. Das spart im Zweifel Stunden und macht die Zuordnung belegbar.
• Lege die Hausgeldabrechnung jedes Jahr sauber getrennt nach umlagefähig, nicht umlagefähig und Zuführung zur Erhaltungsrücklage ab.
• Lass jährlich prüfen, ob die Verteilung größerer Erhaltungsaufwendungen nach §82b EStDV über mehrere Jahre günstiger ist als der Sofortabzug.
• Denke die Zehnjahresfrist des §23 EStG von Anfang an mit. Ein Verkauf innerhalb dieser Frist kann den Gewinn steuerpflichtig machen, wobei die in Anspruch genommene AfA den steuerpflichtigen Gewinn rechnerisch erhöht.

Fazit und rechtlicher Hinweis

Mieteinnahmen zu versteuern ist handwerklich beherrschbar, wenn du drei Dinge trennst: die Einnahmenseite, die laufenden Werbungskosten und die Abschreibung. Der steuerliche Effekt einer Kapitalanlage entsteht in aller Regel aus der Kombination von Zinsanteil und AfA, nicht aus einem einzelnen Kniff. Und er verändert sich über die Haltedauer, weil die Zinslast sinkt, während die Abschreibung konstant bleibt.

Genauso wichtig ist die ehrliche Einordnung: Steuerliche Effekte sind ein Baustein, sie ersetzen keine tragfähige Objektauswahl. Eine Wohnung, die sich nur über die Steuer rechnet, ist selten eine gute Wohnung. Lage, Vermietbarkeit, Zustand und realistische Instandhaltung entscheiden langfristig stärker über das Ergebnis als jeder Abschreibungssatz. Eine Wertentwicklung lässt sich nicht zusagen, und auch steuerliche Effekte können sich durch Gesetzesänderungen verschieben.

Rechtlicher Hinweis: Die Sachgrund Immobilien GmbH ist Immobilienvermittlerin mit Erlaubnis nach §34c GewO. Wir sind weder Steuerberater noch Anlageberater und erbringen keine steuerliche oder anlagebezogene Beratung im Einzelfall. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen zum Rechtsstand 2026 wieder und ersetzt keine individuelle Prüfung. Steuerliche Regelungen und Beträge ändern sich, und ob und in welcher Höhe sich eine Konstellation bei dir auswirkt, hängt von deinen persönlichen Verhältnissen ab. Sprich vor jeder Entscheidung mit deinem Steuerberater. Gern stellen wir dir die objektbezogenen Unterlagen zur Verfügung, die dein Berater für die Prüfung benötigt.

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