Grunderwerbsteuer bei der Kapitalanlage-Immobilie

Wann die Grunderwerbsteuer überhaupt entsteht

Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Steuerpflichtig ist nach §1 GrEStG der Rechtsvorgang, der den Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründet. Im Klartext: Ausgelöst wird die Steuer mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags, nicht erst mit der Eintragung im Grundbuch und nicht erst mit der Übergabe.

Steuerschuldner sind nach §13 GrEStG die am Erwerbsvorgang beteiligten Vertragsteile, also Käufer und Verkäufer, und zwar als Gesamtschuldner. In praktisch jedem Kaufvertrag wird die Zahlung im Innenverhältnis dem Käufer zugewiesen. Zahlt der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt an den Verkäufer halten. Deshalb steht die Regelung zur Grunderwerbsteuer in jedem sauber aufgesetzten Vertrag ausdrücklich drin.

Ausnahmen regelt §3 GrEStG. Steuerfrei bleiben unter anderem der Erwerb zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern, der Erwerb von Verwandten in gerader Linie, also etwa Eltern an Kind, sowie Grundstückserwerbe von Todes wegen und Schenkungen unter Lebenden, die stattdessen dem Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht unterliegen. Zusätzlich gilt eine Freigrenze: Übersteigt die Gegenleistung 2.500 Euro nicht, wird keine Steuer erhoben. Für eine typische Kapitalanlage haben diese Ausnahmen praktisch keine Bedeutung.

Die Steuersätze je Bundesland

Der gesetzliche Regelsatz nach §11 GrEStG beträgt 3,5 Prozent. Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Länder den Satz jedoch selbst festlegen, und die meisten haben ihn angehoben. Die folgende Übersicht bildet den Stand 2026 ab. Prüfe den Satz vor jedem Kauf noch einmal, weil die Landesgesetzgeber ihn ändern können.

Maßgeblich ist immer die Lage des Objekts, nicht dein Wohnsitz. Wer in Hamburg lebt und in Leipzig kauft, zahlt den sächsischen Satz. Einzelne Länder haben Entlastungen für selbstgenutztes Wohneigentum eingeführt oder diskutieren sie. Für eine vermietete Kapitalanlage greifen solche Regelungen in der Regel nicht.

Was in die Bemessungsgrundlage einfließt

Berechnet wird die Steuer nach §8 GrEStG grundsätzlich auf den Wert der Gegenleistung. §9 GrEStG zählt auf, was dazugehört. Für die Praxis heißt das: nicht nur der reine Kaufpreis, sondern alles, was du dem Verkäufer für das Grundstück gewährst.

• Der vereinbarte Kaufpreis für Grund und Boden sowie Gebäude
• Übernommene Darlehen und sonstige Verbindlichkeiten des Verkäufers
• Ein vorbehaltenes Wohnrecht oder Nießbrauch, bewertet als zusätzliche Leistung
• Vom Käufer übernommene Erschließungsbeiträge, wenn die Beitragspflicht beim Verkäufer bereits entstanden war
• Beim Kauf vom Bauträger unter Umständen auch die Bauleistung selbst

Ein Punkt, an dem viele Kapitalanleger stolpern: Bei Eigentumswohnungen wurde früher der übernommene Anteil an der Instandhaltungsrücklage, heute Erhaltungsrücklage genannt, von der Bemessungsgrundlage abgezogen. Der Bundesfinanzhof hat diese Praxis mit einer Entscheidung aus dem Jahr 2020 beendet. Die anteilige Rücklage zählt seitdem zur Gegenleistung und wird mitversteuert. Wer sie dennoch abzieht, muss mit einer Korrektur durch das Finanzamt rechnen.

Vorsicht ist beim Neubau vom Bauträger geboten. Wenn Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag rechtlich oder wirtschaftlich miteinander verknüpft sind, geht die Rechtsprechung von einem einheitlichen Erwerbsgegenstand aus. Dann fällt Grunderwerbsteuer auf Grundstück und Gebäude an, nicht nur auf den Boden. Eine echte Trennung ist möglich, sie muss aber tatsächlich gelebt und nicht nur behauptet werden. Wie ein konkreter Vertrag einzuordnen ist, gehört in die Prüfung deines Steuerberaters oder Notars.

Was sich legal herausrechnen lässt

Die Grunderwerbsteuer erfasst das Grundstück und seine wesentlichen Bestandteile. Bewegliche Sachen, die mitverkauft werden, gehören nicht dazu. Genau hier liegt der zulässige Gestaltungsspielraum: Wird mitverkauftes Inventar im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen und mit einem realistischen Wert beziffert, mindert es die Bemessungsgrundlage.

Typischerweise als beweglich eingeordnet werden:

• Einbauküche samt Elektrogeräten
• Möbel, nicht fest verbundene Schränke, Lampen
• Markisen, Rollos, freistehende Klimageräte
• Gartenhaus, Sauna oder Whirlpool, sofern nicht fest verbaut
• Waschmaschine, Trockner oder sonstige Geräte in möbliert vermieteten Einheiten

Nicht abziehbar sind Bauteile, die fest mit dem Gebäude verbunden sind und ohne Zerstörung nicht getrennt werden können, etwa Heizung, Fenster, Sanitärobjekte, verklebte Bodenbeläge und Fassade. Ebenfalls nicht abziehbar ist, wie beschrieben, die Erhaltungsrücklage.

Entscheidend ist die Bewertung. Anzusetzen ist der Zeitwert gebrauchter Gegenstände, nicht der Neupreis. Wie genau ein Finanzamt hinsieht, lässt sich nicht pauschal sagen, und es gibt keine allgemein verbindliche Obergrenze. Wer eine sechs Jahre alte Küche mit 25.000 Euro ansetzt, provoziert eine Nachfrage und im schlechtesten Fall den Vorwurf einer unrichtigen Angabe gegenüber dem Finanzamt. Sinnvoll ist eine Einzelaufstellung im Kaufvertrag mit Anschaffungsjahr und nachvollziehbarem Restwert.

Zwei Nebenwirkungen solltest du kennen. Erstens finanzieren Banken den Inventaranteil häufig nicht oder nur zu anderen Konditionen mit, weil er nicht in den Beleihungswert einfließt. Zweitens fehlt der Inventarbetrag später in der Gebäude-Abschreibung. Dafür kann eine Einbauküche bei Vermietung als eigenständiges Wirtschaftsgut über ihre betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer abgeschrieben werden, nach der amtlichen AfA-Tabelle in der Regel über zehn Jahre. Das ist deutlich schneller als beim Gebäude, dessen Abschreibung je nach Baujahr über 33 bis 50 Jahre läuft.

Beispielrechnung

Die folgende Rechnung ist ein unverbindliches Rechenbeispiel zur Veranschaulichung der Systematik. Sie ist keine Prognose, keine Zusage und kein Versprechen einer bestimmten Steuerwirkung. Soli und Kirchensteuer bleiben außer Betracht.

Angenommen, du kaufst eine vermietete Eigentumswohnung in Hessen mit einem Satz von 6,0 Prozent.

• Gesamtkaufpreis: 320.000 Euro
• Im Vertrag gesondert ausgewiesenes Inventar, Einbauküche und Markise: 12.000 Euro
• Bemessungsgrundlage Grunderwerbsteuer: 308.000 Euro
• Grunderwerbsteuer: 18.480 Euro statt 19.200 Euro ohne Inventarausweis
• Unmittelbare Ersparnis: 720 Euro

Jetzt der zweite, oft übersehene Teil. Angenommen, die Kaufpreisaufteilung ergibt einen Gebäudeanteil von 75 Prozent. Dann entfallen 13.860 Euro der gezahlten Grunderwerbsteuer auf das Gebäude und erhöhen die Abschreibungsbasis. Bei linearer Abschreibung mit 2 Prozent nach §7 Abs. 4 EStG, wie sie für Bestandsgebäude mit Fertigstellung ab 1925 typisch ist, sind das rund 277 Euro zusätzliche jährliche Abschreibung. Bei einem angenommenen persönlichen Grenzsteuersatz von 42 Prozent entspricht das etwa 116 Euro Steuerwirkung pro Jahr. Über die gesamte Abschreibungsdauer summiert liegt dieser Effekt nominal deutlich über der einmaligen Ersparnis aus dem Inventarabzug.

Die restlichen 4.620 Euro Grunderwerbsteuer entfallen auf Grund und Boden. Dieser Anteil ist nicht abschreibbar, weil Grund und Boden sich nicht abnutzt.

Fälligkeit, Bescheid und Unbedenklichkeitsbescheinigung

Der Ablauf ist bundesweit gleich und läuft weitgehend ohne dein Zutun.

• Der Notar beurkundet den Kaufvertrag. Damit entsteht die Steuer.
• Der Notar zeigt den Vorgang nach §18 GrEStG dem zuständigen Finanzamt an, gesetzlich innerhalb von zwei Wochen.
• Das Finanzamt erlässt den Grunderwerbsteuerbescheid. Wie lange das dauert, hängt vom jeweiligen Amt ab und schwankt in der Praxis erheblich.
• Die Steuer wird nach §15 GrEStG einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig. Das Finanzamt kann eine längere Zahlungsfrist bestimmen.
• Nach Zahlungseingang erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung nach §22 GrEStG.
• Erst mit dieser Bescheinigung darf das Grundbuchamt dich als Eigentümer eintragen.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist damit der Schlüssel zur Eigentumsumschreibung. Bis zur Eintragung schützt dich die im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung. Für deine Liquiditätsplanung ist wichtig: Der Steuerbescheid kann kommen, bevor die Kaufpreiszahlung fällig wird. Halte den Betrag also von Anfang an separat vor und plane ihn nicht aus künftigen Mieteinnahmen.

Wird der Kaufvertrag rückgängig gemacht, sieht §16 GrEStG vor, dass die Steuer auf Antrag nicht festgesetzt oder wieder aufgehoben wird, wenn die Rückabwicklung innerhalb von zwei Jahren nach Entstehung der Steuer erfolgt und die gesetzlichen Anzeigepflichten erfüllt wurden. Der Antrag geht nicht automatisch raus, du musst ihn stellen.

Steuerliche Behandlung als Anschaffungsnebenkosten

Bei einer vermieteten Immobilie ist die Grunderwerbsteuer keine sofort in voller Höhe abziehbaren Werbungskosten. Sie zählt zu den Anschaffungsnebenkosten und teilt damit das Schicksal des Kaufpreises. Sie wirkt sich steuerlich nur über die Abschreibung aus. Das Gleiche gilt für Notar- und Grundbuchkosten sowie für eine gezahlte Maklercourtage.

Praktisch bedeutet das drei Dinge:

• Die Grunderwerbsteuer wird nach demselben Schlüssel auf Grund und Boden sowie Gebäude aufgeteilt wie der Kaufpreis. Eine belastbare Kaufpreisaufteilung ist deshalb doppelt wertvoll.
• Nur der Gebäudeanteil erhöht die Bemessungsgrundlage der Abschreibung und wirkt über die Nutzungsdauer.
• Bei besonderen Abschreibungen gelten eigene Regeln. Die erhöhten Absetzungen nach §7i EStG betreffen die Aufwendungen für die begünstigten Baumaßnahmen am Baudenkmal, nicht die Anschaffungsnebenkosten. Für die Sonderabschreibung nach §7b EStG gelten eigene Voraussetzungen und Höchstbeträge. Was in welchen Topf gehört, ist im Einzelfall vom Steuerberater zu prüfen.

Ein häufiger Fehler in selbst erstellten Anlagen V: Die Grunderwerbsteuer wird im Jahr des Kaufs komplett als Werbungskosten angesetzt. Das führt zu einer Korrektur und im ungünstigen Fall zu Nachzahlungszinsen nach §233a AO. Trage sie stattdessen sauber als Anschaffungsnebenkosten in die Abschreibungsberechnung ein.

Für Kapitalanleger, die über eine vermögensverwaltende GmbH kaufen, ändert sich an der Systematik nichts. Die Grunderwerbsteuer bleibt aktivierungspflichtiger Teil der Anschaffungskosten. Bei Anteilsübertragungen an grundbesitzenden Gesellschaften greifen zusätzlich die Ergänzungstatbestände des §1 Abs. 2a bis 3a GrEStG mit ihren Beteiligungsgrenzen und Fristen. Das ist ein eigenes Thema und gehört in jedem Fall in Beraterhand.

Checkliste und Fazit

Das solltest du tun:

• Den Landessatz vor der Finanzierungsanfrage einrechnen, nicht danach. Zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegen bei 320.000 Euro rund 9.600 Euro Unterschied.
• Mitverkauftes Inventar einzeln im Kaufvertrag aufführen, mit Anschaffungsjahr und realistischem Zeitwert.
• Die Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude sauber begründen, weil sie auch über die spätere Wirkung der Grunderwerbsteuer entscheidet.
• Die Steuer als eigenen Liquiditätsposten führen und rechtzeitig bereithalten.
• Den Bescheid gegenlesen. Zahlendreher und falsche Bemessungsgrundlagen kommen vor, die Einspruchsfrist beträgt nach §355 AO einen Monat ab Bekanntgabe.

Das solltest du lassen:

• Inventarwerte künstlich aufblähen. Das ist keine Gestaltung mehr, sondern eine unrichtige Angabe gegenüber dem Finanzamt mit entsprechenden Folgen.
• Die Erhaltungsrücklage abziehen. Diese Praxis ist seit der Entscheidung des Bundesfinanzhofs aus dem Jahr 2020 überholt.
• Fest davon ausgehen, dass die Bank den Inventaranteil mitfinanziert.
• Die Grunderwerbsteuer als sofort abziehbare Werbungskosten buchen.
• Beim Bauträgerkauf eine Trennung von Grundstücks- und Bauvertrag behaupten, die tatsächlich nicht besteht.

Unterm Strich ist die Grunderwerbsteuer bei der Kapitalanlage kein Detail, sondern ein Posten, der die Höhe deines Eigenkapitaleinsatzes spürbar mitbestimmt. Der Satz hängt allein vom Bundesland des Objekts ab. Der Spielraum liegt nicht beim Satz, sondern bei der Bemessungsgrundlage. Langfristig zählt vor allem, dass die gezahlte Steuer nicht verloren ist: Der auf das Gebäude entfallende Anteil erhöht die Abschreibungsbasis und wirkt über die Nutzungsdauer.

Ein Hinweis zur Einordnung: Die Sachgrund Immobilien GmbH ist Immobilienvermittler nach §34c GewO, keine Steuerberatung und keine Anlageberatung. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen zum Rechtsstand 2026 wieder und ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung. Ob und in welcher Höhe ein Inventaransatz in deinem Fall trägt, wie deine Kaufpreisaufteilung anzusetzen ist und wie sich das auf deine Steuerlast auswirkt, gehört vor Vertragsunterschrift zu deinem Steuerberater. Wir stellen dir die Objektunterlagen und Zahlen so auf, dass dein Steuerberater sie zügig prüfen kann.

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