Immobilie ohne Eigenkapital kaufen

100 Prozent oder 110 Prozent: der entscheidende Unterschied

Wenn vom Kauf ohne Eigenkapital die Rede ist, sind zwei sehr verschiedene Modelle gemeint. Der Unterschied liegt in der Behandlung der Kaufnebenkosten.

100%-Finanzierung (Vollfinanzierung): Die Bank finanziert den Kaufpreis vollständig, die Kaufnebenkosten bringst du selbst auf. Dazu zählen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und je nach Konstellation eine Maklercourtage. Die Grunderwerbsteuer liegt aktuell je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch zusammen typischerweise bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.
110%-Finanzierung (Vollfinanzierung plus Nebenkosten): Die Bank finanziert zusätzlich die Erwerbsnebenkosten mit. Du bringst rechnerisch kein eigenes Geld ein. Die Zahl 110 ist dabei nur eine Faustformel, je nach Bundesland und Maklerbeteiligung landest du eher bei etwa 106 bis 112 Prozent.

Für die Bank ist das ein großer Unterschied. Kaufnebenkosten sind kein Vermögenswert, sie verschwinden im Moment des Kaufs. Wer 110 Prozent finanziert, startet also mit einer Schuld, die über dem Marktwert der Immobilie liegt. Genau deshalb prüfen Banken diese Fälle deutlich strenger und verlangen einen Aufschlag.

Wichtig: Ganz ohne Liquidität geht es auch bei der 110%-Variante nicht. Nahezu jede Bank erwartet eine freie Reserve, häufig in der Größenordnung mehrerer Nettomonatsgehälter, um unvorhergesehene Kosten abfedern zu können.

Was Banken wirklich prüfen: Bonität, Einkommen, Objekt

Die Entscheidung fällt entlang von drei Blöcken. Fehlt in einem davon die Substanz, hilft ein starker anderer Block nur begrenzt.

1. Bonität und Zahlungshistorie

Saubere Auskunft der Wirtschaftsauskunftei, keine offenen Negativmerkmale.
Keine dauerhaft überzogenen Dispolinien, keine Kette von Kleinkrediten, keine ungeklärten Rücklastschriften auf den Kontoauszügen.
Bestehende Verbindlichkeiten wie Autofinanzierung oder Ratenkredite belasten die Rechnung direkt und reduzieren den finanzierbaren Betrag.

2. Einkommen und Haushaltsrechnung

Bei Angestellten: in der Regel unbefristeter Vertrag, beendete Probezeit sowie Gehaltsnachweise der letzten Monate und die Lohnsteuerbescheinigung.
Bei Selbstständigen und Unternehmern: meist zwei bis drei Jahre nachweisbare Ertragslage über Jahresabschlüsse oder Einkommensteuerbescheide, oft ergänzt um eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung.
Die Bank stellt eine eigene Haushaltsrechnung auf und rechnet mit Pauschalen für die Lebenshaltung, nicht mit deinen tatsächlichen Ausgaben. Nach Abzug aller Raten muss ein spürbarer Überschuss stehen.
Mieteinnahmen werden meist nicht voll angesetzt, sondern mit einem Sicherheitsabschlag, je nach Bank häufig in der Größenordnung von 20 bis 30 Prozent, um Leerstand und Bewirtschaftungskosten abzubilden.

3. Objektqualität und Beleihungswert

Die Bank ermittelt einen eigenen Beleihungswert, der regelmäßig unter dem Kaufpreis liegt. Der Beleihungsauslauf, also das Darlehen im Verhältnis zu diesem Wert, ist die zentrale Risikokennzahl.
Geprüft werden Lage und Vermietbarkeit, Baujahr, Zustand, energetischer Standard, Grundriss und Wohnungsgröße.
Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung und die Höhe der Instandhaltungsrücklage dazu.

Verkürzt gilt: Ohne Eigenkapital finanziert die Bank nicht dein Wunschobjekt, sondern ein Objekt, das sie selbst für gut verwertbar hält. Das ist eine häufige Ursache für Absagen.

Der Zinsaufschlag: was fehlendes Eigenkapital kostet

Banken staffeln ihre Konditionen nach Beleihungsauslauf. Je höher der Anteil des Darlehens am Beleihungswert, desto höher der Zins. Die Stufen liegen typischerweise bei 60, 80, 90 und 100 Prozent.

Als grobe Orientierung, ohne Anspruch auf tagesaktuelle Gültigkeit und ohne Zusage einer bestimmten Kondition: Gegenüber einer Finanzierung mit rund 20 Prozent Eigenkapital liegt eine 100%-Finanzierung in der Praxis häufig einige Zehntel Prozentpunkte höher. Bei einer 110%-Finanzierung fällt der Aufschlag noch deutlicher aus, sofern die Bank sie überhaupt darstellt. Die konkreten Werte hängen von Marktlage, Bank, Objekt und Bonität ab und ändern sich laufend. Verbindlich ist immer nur das Angebot deiner Bank oder deines Finanzierungsvermittlers.

Was das rechnerisch bedeutet, zeigt eine einfache Gegenüberstellung. Bei 250.000 Euro Darlehen entspricht ein halber Prozentpunkt rund 1.250 Euro Zinsen pro Jahr, also gut 100 Euro im Monat. Über eine Zinsbindung von zehn Jahren summiert sich das auf einen fünfstelligen Betrag, und zusätzlich tilgst du langsamer, weil ein größerer Teil der Rate in den Zins fließt.

Zwei Stellschrauben mildern das ab: eine längere Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren, die dir Planungssicherheit gibt, und eine höhere anfängliche Tilgung, damit der Beleihungsauslauf schneller in eine günstigere Stufe rutscht. Was davon in deinem Fall sinnvoll ist, klärst du mit deiner Bank.

Beispielrechnung: 110-Prozent-Finanzierung einer vermieteten Wohnung

Die folgende Rechnung ist ein unverbindliches Rechenbeispiel mit runden Annahmen. Sie ist keine Finanzierungszusage, keine Renditeprognose und keine steuerliche Beratung. Reale Konditionen, Mieten und Steuerwirkungen weichen im Einzelfall ab.

Position	Wert im Beispiel
Kaufpreis Eigentumswohnung, 60 qm	250.000 Euro
Kaufnebenkosten (Annahme 9 Prozent, je nach Bundesland und Maklerbeteiligung abweichend)	22.500 Euro
Darlehen gesamt	272.500 Euro
Sollzins im Beispiel	4,4 Prozent
Anfängliche Tilgung	2,0 Prozent
Monatliche Rate	rund 1.453 Euro
Kaltmiete (Annahme 10,50 Euro je qm)	630 Euro
Nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Rücklage)	90 Euro
Unterdeckung vor Steuern	rund 913 Euro monatlich

Bei Vermietung sind Schuldzinsen, die Gebäude-Abschreibung und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten grundsätzlich Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach §21 EStG. Im ersten Jahr entfallen im Beispiel rund 11.990 Euro auf Zinsen. Bei einem angenommenen Gebäudeanteil von 175.000 Euro und linearer Abschreibung von 2 Prozent nach §7 Abs. 4 EStG kommen 3.500 Euro Abschreibung dazu, plus rund 1.080 Euro laufende Kosten. Den 7.560 Euro Mieteinnahmen stehen damit rund 16.570 Euro Werbungskosten gegenüber, es entsteht ein rechnerischer steuerlicher Verlust von etwa 9.010 Euro.

Zur Einordnung: Der Gebäudeanteil ist hier vereinfacht mit 70 Prozent angesetzt. Die tatsächliche Aufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude wird im Einzelfall ermittelt, und der anzuwendende Abschreibungssatz hängt unter anderem vom Baujahr und der Art des Objekts ab. Beides gehört zu deinem Steuerberater.

Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 Prozent ergäbe das im Beispiel eine steuerliche Entlastung von rund 3.780 Euro im Jahr, also etwa 315 Euro im Monat, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer sind dabei nicht berücksichtigt. Die effektive Belastung sinkt im Beispiel damit rechnerisch auf rund 598 Euro monatlich. Ob und in welcher Höhe diese Wirkung bei dir eintritt, hängt von deiner persönlichen Steuersituation ab und ist ausschließlich mit deinem Steuerberater zu klären.

Der Punkt der Rechnung ist nicht die Steuerersparnis. Der Punkt ist: Auch mit Steuereffekt bleibt bei einer 110%-Finanzierung eine dauerhafte monatliche Zuzahlung. Wer die nicht über Jahre tragen kann, sollte das Modell nicht wählen.

Die Risiken, ehrlich benannt

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist kein Trick, sondern eine Verschiebung von Risiko auf deine Seite. Diese Punkte solltest du vor der Unterschrift durchgerechnet haben.

Negative Wertdeckung am Anfang: Die Restschuld liegt in den ersten Jahren häufig über dem erzielbaren Verkaufspreis. Ein Verkauf aus einer Notlage heraus führt dann zu einem realen Verlust, den du aus eigenen Mitteln ausgleichen musst.
Längere Laufzeit: Bei 2 Prozent Anfangstilgung dauert die vollständige Rückzahlung je nach Zinsniveau grob 25 bis 30 Jahre. Prüfe, ob das zu deinem Alter und deiner Erwerbsbiografie passt.
Zinsänderungsrisiko: Nach Ablauf der Zinsbindung wird zu den dann gültigen Konditionen verlängert. Bei hoher Restschuld schlägt ein Zinsanstieg voll durch. Sinnvoll ist, die Rate einmal mit einem deutlich höheren Anschlusszins gegenzurechnen und zu prüfen, ob sie noch tragbar bleibt.
Mietausfall und Instandhaltung: Leerstand, Zahlungsausfall des Mieters oder eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft treffen dich ohne Puffer sofort. Eine Liquiditätsreserve ist bei dieser Finanzierungsform kein Luxus, sondern Voraussetzung.
Steuerliche Fristen: Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren kann nach §23 EStG als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein. Die Finanzierung ohne Eigenkapital ist damit strukturell ein langfristiges Vorhaben.
Objektrisiko: Eine schwache Lage verzeiht bei 110 Prozent Fremdkapital wenig. Was du an Eigenkapital sparst, musst du an Objektqualität zusetzen.

Für wen es funktioniert und für wen nicht

Das Modell passt zu einer klar umrissenen Gruppe. In allen anderen Fällen ist es die falsche Struktur.

Es kann funktionieren, wenn:

dein Bruttoeinkommen stabil ist und erfahrungsgemäß im Bereich ab etwa 60.000 Euro jährlich liegt, sodass dein Grenzsteuersatz entsprechend hoch ausfällt;
du unbefristet angestellt bist oder als Unternehmer eine mehrjährige, dokumentierte Ertragslage vorweist;
du eine monatliche Zuzahlung im dreistelligen Bereich dauerhaft und ohne Anspannung tragen kannst;
du eine Liquiditätsreserve von mehreren Monatsgehältern behältst, auch wenn du sie nicht als Eigenkapital einbringst;
das Objekt in einer nachfragestarken Lage liegt und dein Anlagehorizont bei mindestens zehn bis fünfzehn Jahren liegt.

Es funktioniert nicht, wenn:

du in der Probezeit bist, befristet arbeitest oder gerade den Arbeitgeber wechselst;
bereits mehrere Konsumkredite laufen oder das Konto regelmäßig im Dispo steht;
der Kaufpreis über Steuervorteile begründet wird statt über Lage, Substanz und erzielbare Miete;
du keinerlei Rücklage hast und jede Sonderumlage dich in Schwierigkeiten bringen würde;
ein Verkauf innerhalb weniger Jahre bereits eingeplant ist.

Ein pragmatischer Zwischenweg: Wenn du zumindest die Kaufnebenkosten selbst aufbringst, wird aus der 110%- eine 100%-Finanzierung. Das verbessert die Kondition oft spürbar und ist einer der wirksamsten einzelnen Hebel in diesem Bereich.

Eigenkapital-Ersatz: was Banken zusätzlich akzeptieren

Eigenkapital muss nicht zwingend Bargeld auf dem Tagesgeldkonto sein. Banken erkennen unter Umständen weitere Formen von Sicherheit an, die den Beleihungsauslauf rechnerisch verbessern. Ob eine Bank das im konkreten Fall akzeptiert, entscheidet sie selbst.

Zusätzliche Grundschuld auf eine bestehende Immobilie: Wenn du bereits eine weitgehend entschuldete Immobilie besitzt, kann deren freier Beleihungsraum als Sicherheit dienen. Das ist ein wirksamer Ersatz für fehlendes Bargeld, erhöht aber deine Gesamthaftung.
Bestehende Guthaben aus Bausparverträgen oder Kapitalanlagen: Diese können je nach Bank angerechnet oder verpfändet werden. Ob das sinnvoll ist, hängt von deiner Gesamtsituation ab.
Zweiter Darlehensnehmer: Ein Mitantragsteller mit eigenem Einkommen verbessert die Haushaltsrechnung deutlich, bringt aber eine gemeinsame Haftung mit sich.
Nachweisbare Sparfähigkeit: Wer über Monate hinweg regelmäßig Überschüsse erwirtschaftet hat, kann das über Kontoauszüge belegen. Banken werten das im Zweifelsfall positiv.

Nicht als Eigenkapital taugen dagegen kurzfristig aufgenommene Privatdarlehen oder Konsumkredite zur Aufstockung. Solche Konstruktionen fallen in der Unterlagenprüfung regelmäßig auf und führen häufig zur Ablehnung.

Fazit: rechnen, nicht hoffen

Eine Immobilie ohne Eigenkapital zu kaufen ist möglich, aber sie verlangt genau das, was Eigenkapital sonst liefert: Sicherheit. Diese Sicherheit muss aus deinem Einkommen und aus der Qualität des Objekts kommen. Wer beides mitbringt, kann früher mit dem Vermögensaufbau beginnen und den Zinsaufschlag als Preis für den Zeitgewinn akzeptieren. Wer nur eines davon hat, sollte warten, bis die Kaufnebenkosten aus eigener Kraft darstellbar sind.

Drei Prüfschritte vor jeder Entscheidung: Erstens die Rate mit einem deutlich höheren Anschlusszins gegenrechnen. Zweitens mehrere Monate Leerstand simulieren. Drittens die Frage beantworten, ob das Objekt auch ohne jeden Steuereffekt eine sinnvolle Anlage wäre. Bleibt die Antwort in allen drei Fällen belastbar, ist die Struktur tragfähig.

Hinweis: Die Sachgrund Immobilien GmbH ist als Immobilienvermittlerin im Rahmen der Tätigkeit nach §34c GewO tätig. Wir sind weder Steuerberater noch Anlage- oder Finanzierungsberater und dürfen keine steuerliche, anlagebezogene oder finanzierungsbezogene Einzelfallberatung erbringen. Alle Zahlen in diesem Beitrag sind unverbindliche Rechenbeispiele ohne Zusage einer bestimmten Rendite, Kondition oder Steuerwirkung. Die steuerliche Beurteilung deines Vorhabens gehört zu deinem Steuerberater, die Finanzierung zu deiner Bank oder deinem Finanzierungsvermittler.

Häufige Fragen

Kann ich eine Immobilie wirklich komplett ohne Eigenkapital kaufen?+

Eine 110%-Finanzierung inklusive Kaufnebenkosten ist grundsätzlich möglich, wird aber nur an Antragsteller mit sehr stabiler Bonität und für gut verwertbare Objekte vergeben. Ganz ohne Liquidität geht es trotzdem selten, weil die meisten Banken eine freie Reserve von mehreren Nettomonatsgehältern erwarten. Nicht jede Bank bietet diese Variante überhaupt an, einen Anspruch auf eine Zusage gibt es nicht.

Wie viel teurer wird eine Finanzierung ohne Eigenkapital?+

Der Zinsaufschlag hängt vor allem vom Beleihungsauslauf ab. Gegenüber einer Finanzierung mit rund 20 Prozent Eigenkapital liegt eine 100%-Finanzierung in der Praxis häufig einige Zehntel Prozentpunkte höher, bei einer 110%-Finanzierung fällt der Aufschlag noch deutlicher aus. Die konkreten Konditionen hängen von Marktlage, Bank, Objekt und Bonität ab und lassen sich nur im Einzelfall verbindlich ermitteln.

Welches Einkommen brauche ich für eine Vollfinanzierung?+

Eine feste Grenze gibt es nicht, entscheidend ist die Haushaltsrechnung der Bank. Erfahrungsgemäß wird es ab einem Bruttojahreseinkommen im Bereich von etwa 60.000 Euro leichter darstellbar, weil dann nach Abzug aller Raten und Pauschalen eher ein ausreichender Überschuss bleibt. Bestehende Ratenkredite senken den finanzierbaren Betrag unmittelbar.

Sind die Zinsen bei einer vermieteten Immobilie steuerlich absetzbar?+

Bei Vermietung sind Schuldzinsen grundsätzlich Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach §21 EStG, ebenso die Gebäude-Abschreibung und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten. Wie stark sich das bei dir auswirkt, hängt von deiner persönlichen Steuersituation ab. Die Beurteilung im Einzelfall gehört ausschließlich zu deinem Steuerberater.

Was passiert, wenn ich früh verkaufen muss?+

In den ersten Jahren liegt die Restschuld bei einer 110%-Finanzierung häufig über dem erzielbaren Verkaufspreis, die Differenz müsstest du aus eigenen Mitteln ausgleichen. Zusätzlich kann ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach §23 EStG als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein. Das Modell passt daher nur zu einem langen Anlagehorizont.

Was verbessert meine Chancen auf eine Zusage am meisten?+

In der Regel hilft es am meisten, zumindest die Kaufnebenkosten selbst aufzubringen, weil aus der 110%- dann eine 100%-Finanzierung wird. Danach folgen ein aufgeräumtes Konto ohne Dispo und Kleinkredite, eine höhere Anfangstilgung sowie ein Objekt in nachfragestarker Lage mit sauberen Unterlagen der Eigentümergemeinschaft.

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Hinweis: Dieser Beitrag erklärt allgemeine steuerliche Mechanismen und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Steuerliche Wirkungen hängen von deiner persönlichen Situation ab und sind durch einen Steuerberater zu prüfen. Angaben nach bestem Wissen, Stand 2026, ohne Gewähr. Immobilien-Investments unterliegen Markt- und Finanzierungsrisiken. Sachgrund Immobilien GmbH ist als Immobilienvermittler nach § 34c GewO tätig und erbringt keine Steuerberatung.