Kaufnebenkosten bei der Immobilie: was wirklich anfällt

Welche Positionen zu den Kaufnebenkosten zählen

Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die neben dem reinen Kaufpreis anfallen, damit die Immobilie rechtlich und wirtschaftlich auf dich übergeht. In der Praxis sind es vier große und einige kleinere Blöcke.

• Grunderwerbsteuer: aktuell 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises, festgelegt vom jeweiligen Bundesland.
• Notar: rund 1,0 bis 1,5 Prozent, bei höheren Kaufpreisen anteilig eher weniger. Die Gebühren sind über das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar.
• Grundbuchamt: rund 0,5 Prozent für Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung und Grundschuldeintragung.
• Maklerprovision: je nach Objekt und Modell 0 bis etwa 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer für den Käufer.

Dazu kommen kleinere Posten, die im Einzelfall relevant werden: Kosten für ein Restnutzungsdauer- oder Wertgutachten, eine Bauzustandsbewertung, die Beschaffung von Unterlagen aus der Verwaltung sowie eventuelle Bereitstellungszinsen, wenn sich die Auszahlung des Darlehens verzögert. Nicht zu den Kaufnebenkosten gehören laufende Kosten wie Hausgeld, Grundsteuer oder Verwaltungsvergütung. Die beginnen erst ab Besitzübergang und werden steuerlich anders behandelt.

Grunderwerbsteuer: die Spanne je Bundesland

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten und der Posten, der am stärksten von der Lage innerhalb Deutschlands abhängt. Sie entsteht mit dem notariellen Kaufvertrag, wird vom Finanzamt per Bescheid festgesetzt und ist Voraussetzung für die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die es keine Eigentumsumschreibung gibt.

Stand 2026, Angaben ohne Gewähr. Die Länder können ihre Sätze jederzeit ändern, in den letzten Jahren gab es Anpassungen in beide Richtungen. Prüfe den aktuellen Satz deshalb vor jeder Kalkulation. Ein Detail lohnt den Blick: Mitverkauftes bewegliches Inventar, etwa eine Einbauküche, kann im Kaufvertrag gesondert und mit realistischem Zeitwert ausgewiesen werden und mindert dann die Bemessungsgrundlage. Das Finanzamt prüft solche Ansätze, überzogene oder nicht belegbare Werte werden gestrichen. Ob und in welcher Höhe ein Ansatz in deinem Fall trägt, gehört vor der Beurkundung zu deinem Steuerberater. Die übernommene Erhaltungsrücklage einer Eigentümergemeinschaft mindert die Grunderwerbsteuer nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs dagegen nicht.

Notar und Grundbuch: was der Gebührenrahmen hergibt

Notar- und Grundbuchkosten wirken klein, summieren sich aber auf etwa 1,5 bis 2,0 Prozent. Sie folgen dem Gerichts- und Notarkostengesetz und richten sich nach dem Geschäftswert, also im Kern nach dem Kaufpreis. Einen günstigeren Notar gibt es deshalb nicht, die Auswahl entscheidet über Qualität und Tempo.

Typisch enthalten sind die Beurkundung des Kaufvertrags, die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Löschung alter Belastungen des Verkäufers, die Betreuung der Kaufpreisfälligkeit sowie die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Separat kommt die Grundschuldbestellung für deine Bank hinzu, meist etwa 0,2 bis 0,3 Prozent der eingetragenen Grundschuld.

Diese Trennung ist steuerlich wichtig, deshalb hier schon der Hinweis: Alles, was der Anschaffung dient, gehört zu den Anschaffungsnebenkosten. Alles, was der Finanzierung dient, also insbesondere die Grundschuldbestellung, zählt zu den Geldbeschaffungskosten und wird steuerlich anders behandelt. Achte darauf, dass die Notarrechnung diese Positionen getrennt ausweist. Das erspart später Diskussionen mit dem Finanzamt.

Maklerprovision: Teilung, Höhe und Ausnahmen

Seit Ende 2020 gilt für Kaufverträge über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen ein Teilungsgebot, wenn der Käufer Verbraucher ist. Der Käufer trägt dann höchstens die Hälfte der Provision, und er muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat. Geregelt ist das in den §§ 656a bis 656d BGB.

Für Kapitalanleger heißt das in der Praxis: Wer als Privatperson eine Wohnung zur Vermietung kauft, wird regelmäßig als Verbraucher eingeordnet, solange die Vermögensverwaltung keinen gewerblichen Umfang erreicht. Das ist eine Frage des Einzelfalls und gehört im Zweifel zum Notar oder in eine Rechtsberatung. Kaufst du dagegen über eine GmbH oder erwirbst du ein Mehrfamilienhaus, greifen die Regeln der §§ 656a bis 656d BGB nicht. Übliche Käuferanteile liegen zwischen 1,19 und 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer, regional sehr unterschiedlich.

Bei vielen Kapitalanlage-Objekten trägt der Verkäufer die Vermittlungskosten vollständig. Dann fällt für dich keine separate Käuferprovision an, was die Nebenkostenquote spürbar senkt. Lass dir das vor dem Notartermin schriftlich bestätigen und prüfe, ob im Kaufvertrag eine Provisionsklausel steht. Mündliche Zusagen helfen dir später nicht.

Beispielrechnung: 300.000 Euro Eigentumswohnung in Hessen

Die folgende Rechnung ist ein unverbindliches Beispiel zur Veranschaulichung und keine Zusage für ein konkretes Objekt. Angenommen wird eine vermietete Eigentumswohnung für 300.000 Euro in Hessen, mit einer geteilten Maklerprovision von 3,57 Prozent für den Käufer.

Ohne Käuferprovision läge dieselbe Rechnung bei rund 24.075 Euro oder 8,0 Prozent. In Bayern mit 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und ohne Käuferprovision wären es etwa 16.575 Euro oder 5,5 Prozent. Das ist die Bandbreite, mit der du in der Planung rechnen solltest. Die tatsächlichen Beträge hängen vom konkreten Objekt, vom Notar und vom Finanzierungsmodell ab.

Was die Bank finanziert und was nicht

Banken bewerten nicht den Kaufpreis, sondern den Beleihungswert der Immobilie. Kaufnebenkosten erhöhen diesen Wert nicht, weil sie im Verwertungsfall keinen Gegenwert darstellen. Deshalb gilt als Faustregel: Der Kaufpreis ist finanzierbar, die Nebenkosten sind es meist nicht.

• Klassische Finanzierung: Nebenkosten plus ein Teil des Kaufpreises aus Eigenkapital, häufig 20 bis 30 Prozent der Gesamtinvestition.
• 100-Prozent-Finanzierung: Die Bank finanziert den Kaufpreis, die Nebenkosten bringst du selbst ein. Bei Kapitalanlegern mit guter Bonität ein verbreitetes Modell.
• 110-Prozent-Finanzierung: Kaufpreis und Nebenkosten werden mitfinanziert. Möglich bei sehr guter Bonität, sicherem Einkommen und passender Objektqualität, in der Regel mit spürbarem Zinsaufschlag und oft mit höherer Anfangstilgung.

Ein realistischer Blick hilft: Je höher der Nebenkostenanteil, desto länger dauert es rechnerisch, bis der Marktwert die Gesamtinvestition wieder eingeholt hat. Bei rund 11 Prozent Nebenkosten können das je nach Marktentwicklung mehrere Jahre sein, und eine bestimmte Wertentwicklung lässt sich nicht vorhersagen. Wer plant, innerhalb kurzer Zeit wieder zu verkaufen, sollte das sehr genau durchrechnen. Ob eine Vollfinanzierung für dich sinnvoll ist, hängt von deiner persönlichen Situation ab und gehört in ein Gespräch mit deiner Bank oder einem Finanzierungsvermittler.

Steuerliche Behandlung: drei Töpfe unterscheiden

Bei einer vermieteten Immobilie erzielst du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Die Kaufnebenkosten landen dabei in drei unterschiedlichen Töpfen. Die folgende Einordnung ist eine allgemeine Übersicht und keine steuerliche Beratung im Einzelfall.

Topf 1: Anschaffungsnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notarkosten für den Kaufvertrag, Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung und die Maklerprovision gehören nach § 255 HGB zu den Anschaffungskosten. Sie werden im Verhältnis der Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude verteilt. Nur der Gebäudeanteil erhöht die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung nach § 7 Absatz 4 EStG, je nach Fertigstellungsjahr 2 Prozent, bei Gebäuden aus der Zeit vor 1925 2,5 Prozent und bei Fertigstellung ab 2023 3 Prozent. Unter engen zeitlichen und sachlichen Voraussetzungen kommen die degressive Abschreibung nach § 7 Absatz 5a EStG oder die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG in Betracht.

Topf 2: Geldbeschaffungskosten. Die Kosten der Grundschuldbestellung, Bereitstellungszinsen und vergleichbare Finanzierungskosten sind keine Anschaffungskosten. Soweit das Darlehen der vermieteten Immobilie dient, sind sie grundsätzlich im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar. Im Beispiel oben wären das 675 Euro sofort statt über Jahrzehnte verteilt.

Topf 3: der Bodenanteil. Der auf Grund und Boden entfallende Teil der Anschaffungsnebenkosten ist nicht abschreibbar. Er wirkt sich steuerlich erst bei einem Verkauf innerhalb der zehnjährigen Frist nach § 23 EStG aus, weil er dort den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn mindert.

Im Beispiel: Bei einem angenommenen Gebäudeanteil von 70 Prozent wandern rund 23.900 Euro Nebenkosten in die Abschreibungsbasis. Bei 2 Prozent Abschreibung ergibt das etwa 478 Euro zusätzliches Abschreibungsvolumen pro Jahr. Wie stark sich das auf deine Steuerlast auswirkt, hängt von deinem persönlichen Steuersatz ab und lässt sich seriös nur individuell durch deinen Steuerberater beziffern.

Praxisliste: was hilft und was du vermeiden solltest

Das solltest du tun:

• Rechne von Anfang an mit der Gesamtinvestition, nicht mit dem Kaufpreis. Alle Renditekennzahlen fallen sonst systematisch zu günstig aus.
• Prüfe den aktuellen Grunderwerbsteuersatz des Bundeslandes vor jeder Kalkulation.
• Achte auf eine saubere, begründete Kaufpreisaufteilung im Vertrag. Sie entscheidet mit darüber, wie viel deiner Nebenkosten abschreibbar wird.
• Lass Notarkosten für Kaufvertrag und Grundschuld getrennt ausweisen.
• Halte üblicherweise einen Puffer von 2 bis 3 Prozent des Kaufpreises für Instandhaltung, Mietausfall und Anlaufkosten bereit, zusätzlich zu den Nebenkosten.
• Sammle alle Belege ab dem ersten Tag. Auch Fahrt-, Gutachter- und Beratungskosten im Zusammenhang mit dem Erwerb können steuerlich relevant sein.

Das solltest du vermeiden:

• Inventarwerte im Kaufvertrag künstlich hochsetzen, um Grunderwerbsteuer zu sparen. Das Finanzamt korrigiert überzogene Ansätze.
• Größere Renovierungen in den ersten drei Jahren ohne Blick auf die 15-Prozent-Grenze des §§ 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG einplanen.
• Die Nebenkosten mit der Erwartung finanzieren, sie durch eine schnelle Wertsteigerung wieder auszugleichen. Wertentwicklungen sind nicht planbar.
• Provisionsfreiheit auf Zuruf annehmen, ohne den Kaufvertrag zu prüfen.

Zum Schluss der wichtige Hinweis: Sachgrund Immobilien ist Immobilienvermittler nach § 34c GewO, weder Steuerberater noch Anlageberater. Wir geben keine individuelle Steuer- oder Anlageberatung und dürfen das auch nicht. Alle Zahlen in diesem Artikel sind unverbindliche Beispiele nach dem Stand 2026, ohne Gewähr und ohne Zusage eines bestimmten Ergebnisses. Ob und in welcher Höhe sich Kaufnebenkosten in deinem Fall steuerlich auswirken, hängt von deiner persönlichen Situation ab und gehört vor die Kaufentscheidung auf den Tisch deines Steuerberaters. Was wir liefern können, ist die belastbare Zahlenbasis dafür: Kaufpreis, Nebenkosten, Aufteilung und Objektunterlagen in einer Form, mit der dein Berater direkt arbeiten kann.

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