Steuern sparen mit Immobilien: wie der Hebel rechnet und wo er endet

Der Mechanismus: warum eine vermietete Wohnung dein Gehalt entlastet

Eine vermietete Immobilie erzeugt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Diese Einkunftsart wird wie jede andere in deine Einkommensteuererklärung eingerechnet. Entscheidend ist: Sie wird nicht getrennt besteuert, sondern mit deinen übrigen Einkünften zusammengeworfen, also auch mit deinem Arbeitslohn.

Die Rechnung innerhalb der Einkunftsart ist simpel. Einnahmen minus Werbungskosten ergibt das Ergebnis. Sind die Werbungskosten höher als die Mieteinnahmen, entsteht ein negatives Ergebnis, ein steuerlicher Verlust. Dieser Verlust wird mit deinen positiven Einkünften verrechnet. Dein zu versteuerndes Einkommen sinkt, und damit sinkt die Steuer, die auf dein gesamtes Einkommen anfällt.

Der Punkt, den viele Darstellungen unterschlagen: Ein steuerlicher Verlust ist nicht dasselbe wie ein Verlust an Geld. Der größte einzelne Posten in dieser Rechnung ist die Abschreibung, und die kostet dich keinen Euro Liquidität. Sie bildet nur ab, dass das Gebäude über die Jahre an Wert verliert. Genau deshalb kann eine Wohnung steuerlich Verlust machen und trotzdem wirtschaftlich tragfähig sein.

Umgekehrt gilt das genauso hart in die andere Richtung: Ein Teil deiner monatlichen Rate, die Tilgung, mindert deine Steuer überhaupt nicht. Sie ist Vermögensbildung, keine Ausgabe im steuerlichen Sinn. Wer das übersieht, rechnet sich das Modell schön.

Die vier Posten, die den Verlust erzeugen

Auf der Ausgabenseite stehen die Werbungskosten nach § 9 EStG. Für eine klassische Kapitalanlage sind vier davon relevant.

• Gebäudeabschreibung (AfA). Der mit Abstand größte Posten und der einzige, der keine Liquidität kostet. Bemessungsgrundlage ist nicht der Kaufpreis, sondern nur der Gebäudeanteil. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben. Wie hoch der Gebäudeanteil ausfällt, entscheidet die Kaufpreisaufteilung. Der Regelsatz nach § 7 Abs. 4 EStG liegt bei 2 Prozent im Jahr, bei Gebäuden mit Fertigstellung vor 1925 bei 2,5 Prozent. Details dazu im Ratgeber AfA bei Immobilien.
• Schuldzinsen. Der Zinsanteil deiner Finanzierung ist voll abziehbar, solange das Darlehen der Vermietung dient. Die Tilgung ist es nicht. In den ersten Jahren einer Finanzierung ist der Zinsanteil hoch, deshalb ist die steuerliche Wirkung am Anfang am stärksten und nimmt mit der Zeit ab.
• Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten. Verwaltergebühr, Kontoführung, Steuerberatungskosten für die Anlage V, Versicherungen, soweit sie nicht auf den Mieter umgelegt werden.
• Erhaltungsaufwand. Reparaturen und Instandsetzungen sind grundsätzlich sofort abziehbar. Achtung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf: Übersteigen Instandsetzung und Modernisierung ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, werden sie zu Herstellungskosten umqualifiziert und laufen über Jahrzehnte in der AfA. Der Ratgeber zur 15-Prozent-Falle zeigt, wie teuer dieser Fehler wird.

Was nicht in die Rechnung gehört, ist ebenso wichtig: die Tilgung, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft, solange sie noch nicht verausgabt ist, und die umlagefähigen Betriebskosten, die der Mieter trägt.

Der Grenzsteuersatz 2026 und warum er nicht gleichmäßig steigt

Wie viel dir ein Euro Werbungskosten bringt, hängt davon ab, mit welchem Satz der oberste Teil deines Einkommens besteuert wird. Das ist der Grenzsteuersatz. Der Tarif nach § 32a EStG steigt in Stufen: Bis zum Grundfreibetrag von 12.348 Euro fällt keine Einkommensteuer an, darüber steigt der Satz zunächst steil, ab 69.879 Euro zu versteuerndem Einkommen liegt er bei 42 Prozent und ab 277.826 Euro bei 45 Prozent.

Darauf kommt der Solidaritätszuschlag. Er entfällt bis zu einer Einkommensteuer von 20.350 Euro vollständig. Oberhalb dieser Freigrenze setzt er nicht sofort mit vollen 5,5 Prozent ein, sondern wird in einer Milderungszone auf höchstens 11,9 Prozent des Betrags begrenzt, um den die Steuer die Freigrenze übersteigt. Das hat eine Folge, die kaum eine Ratgeberseite zeigt: In der Milderungszone wirkt jeder zusätzliche Euro Einkommen mit rund 47 Prozent, oberhalb davon fällt der Grenzsatz wieder auf 44,3 Prozent.

Die folgenden Werte sind aus dem Tarif 2026 berechnet, für eine ledige Person ohne Kirchensteuer.

Zu versteuerndes Einkommen ist nicht Bruttogehalt. Von deinem Brutto gehen Vorsorgeaufwendungen, Werbungskosten-Pauschbetrag und Sonderausgaben ab. Als grobe Orientierung für eine ledige, gesetzlich versicherte angestellte Person ohne Kinder: Aus 60.000 Euro Brutto werden rund 46.700 Euro zu versteuerndes Einkommen, aus 80.000 Euro rund 63.800 Euro, aus 100.000 Euro rund 81.900 Euro. Der Grenzsteuersatz liegt damit im ersten Fall bei 34 Prozent, im zweiten bei rund 40 Prozent und im dritten bei 47 Prozent.

Beispielrechnung mit vollem Rechenweg

Die folgende Rechnung ist ein unverbindliches Rechenbeispiel mit runden Annahmen, keine Prognose und keine Zusage einer Steuerwirkung. Angenommen wird eine angestellte, ledige Person mit 60.000 Euro Bruttojahresgehalt, gesetzlich versichert, ohne Kinder und ohne Kirchensteuer.

Das Objekt: Kaufpreis 250.000 Euro, Gebäudeanteil 80 Prozent, also 200.000 Euro. Abschreibung 5 Prozent über ein Restnutzungsdauer-Gutachten. Finanziert werden 90 Prozent, also 225.000 Euro, zu 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent Anfangstilgung. Jahreskaltmiete 8.750 Euro, das entspricht 3,5 Prozent des Kaufpreises. Verwaltung 30 Euro im Monat.

Jetzt der Schritt, an dem die meisten Rechnungen zu optimistisch werden. Das zu versteuernde Einkommen liegt bei rund 46.674 Euro, der Grenzsteuersatz bei 34,0 Prozent. Die naheliegende Rechnung wäre 10.160 Euro mal 34 Prozent, also 3.454 Euro. Das ist zu hoch.

Der Grund: Der Verlust wird oben vom Einkommen abgezogen und schiebt dich durch den progressiven Tarif nach unten. Die letzten Euro des Abzugs wirken deshalb mit einem niedrigeren Satz als die ersten. Korrekt gerechnet wird die Steuer zweimal ermittelt, einmal mit und einmal ohne den Verlust. Die Differenz beträgt 3.272 Euro im Jahr, also rund 273 Euro im Monat. Das entspricht einer tatsächlichen Wirkung von 32,2 Prozent statt der erwarteten 34 Prozent.

Und so sieht der Monat wirklich aus: Zins und Tilgung ergeben zusammen rund 1.088 Euro. Dagegen stehen 729 Euro Miete, 30 Euro Verwaltung und 55 Euro Erhaltungsrücklage gehen ab, dazu kommen 273 Euro Steuerwirkung. Unter dem Strich bleibt ein Eigenaufwand von rund 171 Euro im Monat. Die Steuer trägt einen erheblichen Teil, aber sie trägt nicht alles. Wie sich diese Rechnung über die Jahre verändert, zeigt der Ratgeber zum Cashflow einer Immobilie.

Die schnelleren Abschreibungswege

Der Hebel wird größer, wenn die Abschreibung höher ausfällt als die regulären 2 Prozent. Dafür gibt es vier Wege, die sich in Voraussetzungen und Laufzeit deutlich unterscheiden.

• Restnutzungsdauer-Gutachten. Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG darf eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer angesetzt werden, wenn sie nachgewiesen wird. Bei einem Bestandsgebäude kann so aus 2 Prozent ein deutlich höherer Satz werden. Der Bundesfinanzhof hat die Anforderungen an den Nachweis mehrfach konkretisiert.
• Degressive Abschreibung mit 5 Prozent. Nach § 7 Abs. 5a EStG für Wohngebäude in einem engen zeitlichen Fenster für Baubeginn oder Kauf. Sie wird vom Restwert berechnet, der Betrag sinkt also jedes Jahr.
• Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Zusätzlich zur linearen AfA, für neu geschaffenen Mietwohnraum, gebunden an Baukostenobergrenzen und an einen Effizienzstandard. Sie läuft über vier Jahre und ist kombinierbar mit der degressiven AfA.
• Denkmalabschreibung. Für den Sanierungsanteil eines denkmalgeschützten Objekts nach § 7i EStG, mit Bescheinigung der Denkmalbehörde. Hier liegen die höchsten Abschreibungssätze, gleichzeitig die strengsten formalen Anforderungen.

Welcher Weg in deinem Fall überhaupt in Betracht kommt, hängt am Objekt und an den gesetzlichen Fristen, nicht am Wunsch. Ob und in welcher Höhe ein erhöhter Satz anerkannt wird, entscheidet das Finanzamt auf Grundlage der Nachweise. Die Beurteilung gehört zu deinem Steuerberater.

Wo der Hebel endet: fünf harte Grenzen

Wer nur die Ersparnis sieht, übersieht die Bedingungen, unter denen sie überhaupt eintritt.

• Der Abzug braucht Einkommen. Die Steuerwirkung entsteht nur, soweit positive Einkünfte da sind, gegen die verrechnet werden kann. Bei einem niedrigen zu versteuernden Einkommen ist der Grenzsteuersatz niedrig und die Wirkung klein. Übersteigt der Verlust das Einkommen, geht der Rest nicht verloren, sondern wird nach § 10d EStG in Folgejahre vorgetragen. Er wirkt dann später, nicht jetzt.
• Der Effekt schrumpft von Jahr zu Jahr. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld und damit der abziehbare Zins. Bei erhöhten Abschreibungen kommt der Sprung nach unten, sobald die Sonderabschreibung ausgelaufen ist. Die Belastung, die im ersten Jahr moderat aussieht, steigt planmäßig an.
• Einkünfteerzielungsabsicht. Das Finanzamt erkennt dauerhafte Verluste nur an, wenn über die Vermietungsdauer ein Überschuss angestrebt wird. Bei auf Dauer angelegter Vermietung zu Wohnzwecken wird das regelmäßig unterstellt. Bei Konstellationen, die auf strukturelle Verluste angelegt sind, kann die Anerkennung entfallen.
• Die Haltedauer. Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren kann nach § 23 EStG als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein. Der Gewinn wird dabei um die in Anspruch genommene Abschreibung erhöht. Was über die AfA gespart wurde, kann bei einem frühen Verkauf teilweise zurückkommen. Die Einzelheiten stehen im Ratgeber zur Spekulationsfrist.
• Steuern sparen ist kein Kaufgrund. Das ist die wichtigste Grenze. Eine Steuerwirkung von 30 bis 47 Prozent bedeutet, dass du 53 bis 70 Prozent selbst trägst. Ein überteuertes Objekt wird durch die Steuer nicht gut, es wird nur etwas weniger teuer. Wenn die Rechnung ohne jeden Steuereffekt nicht mehr trägt, ist es die falsche Wohnung.

Ab wann sich der Aufwand lohnt

Es gibt keine gesetzliche Schwelle, ab der sich eine Kapitalanlage-Immobilie steuerlich lohnt. Es gibt aber eine rechnerische. Sie ergibt sich aus dem Zusammenspiel von Grenzsteuersatz und laufender Belastung.

Unterhalb von rund 40.000 Euro zu versteuerndem Einkommen liegt der Grenzsteuersatz bei etwa 31 Prozent und darunter. Der Abzug wirkt, aber er trägt nur einen kleinen Teil der monatlichen Belastung. Zwischen rund 47.000 und 70.000 Euro zu versteuerndem Einkommen steigt der Satz von 34 auf 42 Prozent, hier wird der Hebel spürbar. Oberhalb davon, in der Milderungszone des Solidaritätszuschlags, erreicht er mit rund 47 Prozent sein Maximum.

Aus Bruttogehalt gedacht heißt das: Ab etwa 60.000 Euro Jahresbrutto beginnt der Bereich, in dem die Rechnung regelmäßig aufgeht. Darunter kann sie aufgehen, sie tut es aber seltener, und der monatliche Eigenaufwand fällt spürbar höher aus.

Drei Fragen entscheiden am Ende mehr als der Steuersatz. Erstens: Kannst du den verbleibenden Eigenaufwand über zehn bis fünfzehn Jahre ohne Anspannung tragen, auch wenn die Steuerwirkung mit der Zeit kleiner wird? Zweitens: Trägt das Objekt seine Miete auch ohne Steuereffekt? Drittens: Hast du eine Rücklage für Leerstand, Mietausfall und Sonderumlagen? Bleiben alle drei Antworten belastbar, ist die Struktur tragfähig.

Fazit: rechnen statt hoffen

Steuern sparen mit Immobilien ist kein Trick und kein Schlupfloch. Es ist die normale Anwendung von § 21 EStG: Wer Einnahmen erzielt, darf die Kosten dagegenrechnen, und die Abschreibung ist eine Kostenposition, die keine Liquidität bindet. Genau daraus entsteht die Wirkung.

Was du aus diesem Ratgeber mitnehmen solltest: Die Ersparnis ist nicht Verlust mal Grenzsteuersatz, sondern die Differenz zweier Steuerberechnungen, und sie fällt deshalb niedriger aus als erwartet. Sie sinkt im Zeitablauf, weil der Zinsanteil sinkt. Und sie trägt nie die ganze Rate. Wer mit diesen drei Sätzen rechnet, bekommt ein realistisches Bild.

Hinweis: Wir sind weder Steuerberater noch Anlage- oder Finanzierungsberater und dürfen keine steuerliche, anlagebezogene oder finanzierungsbezogene Einzelfallberatung erbringen. Alle Zahlen in diesem Beitrag sind unverbindliche Rechenbeispiele nach dem Stand 2026 ohne Zusage einer bestimmten Rendite, Kondition oder Steuerwirkung. Die steuerliche Beurteilung deines Vorhabens gehört zu deinem Steuerberater, die Finanzierung zu deiner Bank oder deinem Finanzierungsvermittler.

Quellen und Rechtsgrundlagen

• § 21 EStG, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (gesetze-im-internet.de)
• § 9 EStG, Werbungskosten (gesetze-im-internet.de)
• § 7 EStG, Absetzung für Abnutzung (gesetze-im-internet.de)
• § 32a EStG, Einkommensteuertarif (gesetze-im-internet.de)
• § 10d EStG, Verlustabzug (gesetze-im-internet.de)
• § 23 EStG, private Veräußerungsgeschäfte (gesetze-im-internet.de)
• Solidaritätszuschlaggesetz 1995, §§ 3 und 4 (gesetze-im-internet.de)
• § 39a EStG, Freibetrag beim Lohnsteuerabzug (gesetze-im-internet.de)

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