Cashflow einer Immobilie berechnen: Formel, Fallstricke und Beispielrechnung

Was Cashflow bei einer Immobilie genau bedeutet

Cashflow ist der Saldo aus allen Zahlungen, die eine Immobilie in einem bestimmten Zeitraum auf dein Konto bringt, und allen Zahlungen, die sie von deinem Konto abzieht. Nicht mehr und nicht weniger. Deshalb gehören Posten hinein, die steuerlich gar keine Rolle spielen, und Posten bleiben draußen, die steuerlich sehr wohl zählen.

Zwei Beispiele machen den Unterschied deutlich:

• Tilgung ist Cashflow-relevant, weil das Geld tatsächlich abfließt. Steuerlich ist sie nicht abzugsfähig, denn du tauschst nur Schulden gegen Eigentum.
• Abschreibung ist steuerlich relevant und mindert das zu versteuernde Ergebnis, kostet dich aber keinen Euro Liquidität.

Wer beide Ebenen vermischt, kommt zwangsläufig zu falschen Zahlen. Sauber ist es, zuerst den Cashflow vor Steuern zu ermitteln, dann die steuerliche Wirkung separat zu rechnen und beides am Ende zusammenzuführen.

Die Formel: Cashflow vor Steuern Schritt für Schritt

Die Grundformel ist kurz, die Disziplin steckt in den Details:

Cashflow vor Steuern = Jahresnettokaltmiete minus Zins minus Tilgung minus nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten minus eigene Rücklage minus Mietausfallwagnis

Die einzelnen Positionen im Klartext:

• Jahresnettokaltmiete: nur die Kaltmiete. Betriebskostenvorauszahlungen sind durchlaufende Posten und gehören nicht in die Rechnung, weil sie am Jahresende abgerechnet werden.
• Zins: der Zinsanteil deiner Annuität im jeweiligen Jahr. Nicht die ganze Rate, denn die Rate enthält bereits die Tilgung.
• Tilgung: der Tilgungsanteil derselben Rate. Er steigt jedes Jahr, während der Zinsanteil sinkt.
• Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten: alles, was du als Eigentümer trägst und nicht auf den Mieter umlegen kannst.
• Eigene Rücklage: Geld für dein Sondereigentum, also zum Beispiel Bad, Bodenbeläge, Innentüren und je nach Teilungserklärung weitere Bauteile.
• Mietausfallwagnis: ein kalkulatorischer Abschlag für Leerstand und Zahlungsausfälle. In der Praxis werden häufig zwei bis drei Prozent der Jahresnettokaltmiete angesetzt.

Wenn du diese sechs Zahlen sauber hast, ist die Rechnung selbst trivial. Genau deshalb lohnt sich die Mühe bei der Beschaffung der Zahlen und nicht beim Rechnen.

Die Posten, die in Verkaufsunterlagen am häufigsten fehlen

Wenn eine Kalkulation zu gut aussieht, fehlt in vielen Fällen einer dieser drei Punkte. Frag sie aktiv ab, bevor du eine Zahl glaubst.

1. Nicht umlagefähiges Hausgeld. Das monatliche Hausgeld einer Eigentümergemeinschaft besteht aus einem umlagefähigen Teil, den der Mieter über die Betriebskostenabrechnung trägt, und einem nicht umlagefähigen Teil, der bei dir bleibt. Dazu zählen typischerweise die Verwaltervergütung, Kontoführung und Bankgebühren sowie die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Je nach Objekt kann dieser Anteil grob bei einem Viertel bis gut einem Drittel des Hausgelds liegen, verbindlich ist aber allein die Aufteilung im Wirtschaftsplan des konkreten Objekts.

2. Rücklage für das Sondereigentum. Die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft deckt in der Regel nur das Gemeinschaftseigentum ab, also etwa Dach, Fassade, Treppenhaus und Leitungen. Für alles innerhalb deiner Wohnung bist du selbst zuständig. In der Praxis wird häufig ein Ansatz zwischen 0,40 und 1,00 Euro je Quadratmeter und Monat kalkuliert, abhängig von Baujahr und Zustand. Bei einem frisch sanierten Objekt kannst du eher am unteren Rand ansetzen, bei einem unsanierten Altbau eher am oberen.

3. Mietausfallwagnis. Kaum ein Objekt bleibt über Jahrzehnte lückenlos vermietet. Mieterwechsel, Renovierungszeiten und gelegentliche Zahlungsverzögerungen gehören zum Geschäft. Wer sie nicht einkalkuliert, rechnet mit einer Idealwelt.

Cashflow nach Steuern: die zweite Hälfte der Rechnung

Bei einer vermieteten Immobilie erzielst du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach §21 EStG. Diesen Einnahmen stellst du deine Werbungskosten nach §9 EStG gegenüber. Übersteigen die Werbungskosten die Einnahmen, mindert das negative Ergebnis dein zu versteuerndes Einkommen und damit deine Steuerlast.

Für die steuerliche Rechnung gilt eine andere Zusammenstellung als beim Cashflow:

• Abzugsfähig sind unter anderem der Zinsanteil, laufende nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Kontoführung, Verwaltung, Versicherungen soweit sie nicht umgelegt werden, Fahrtkosten im Rahmen der gesetzlichen Voraussetzungen sowie die Abschreibung auf das Gebäude.
• Nicht abzugsfähig ist die Tilgung, weil sie Vermögensumschichtung und kein Aufwand ist.
• Nur zeitlich verzögert wirksam ist die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs sind diese Beträge in der Regel erst dann als Werbungskosten abziehbar, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt.

Die Abschreibung ist der Posten, der eine Steuerwirkung erzeugt, ohne Liquidität zu kosten. Nach aktuellem Rechtsstand beträgt die lineare Gebäude-AfA nach §7 Abs. 4 EStG bei vermieteten Wohngebäuden in der Regel 2 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr, bei Fertigstellung vor 1925 sind es 2,5 Prozent und bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022 3 Prozent. Für bestimmte Wohnungsneubauten können zusätzlich die degressive AfA nach §7 Abs. 5a EStG innerhalb des gesetzlich festgelegten Zeitfensters oder die Sonderabschreibung nach §7b EStG in Betracht kommen, letztere allerdings nur unter engen Voraussetzungen wie Baukostengrenzen und Effizienzanforderungen. Welcher Satz in deinem Fall greift, prüft dein Steuerberater.

Entscheidend ist außerdem, welcher Anteil der Anschaffungskosten überhaupt auf das Gebäude entfällt, denn Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Die Steuerwirkung ermittelst du, indem du das negative Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung mit deinem persönlichen Grenzsteuersatz multiplizierst. Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag können den Effekt je nach Situation verändern.

Beispielrechnung: Eigentumswohnung für 300.000 Euro

Die folgenden Zahlen sind ein unverbindliches Rechenbeispiel zur Veranschaulichung der Methodik. Sie stellen keine Prognose, keine Zusage und keine steuerliche Beratung dar. Reale Objekte, Zinsen, Mieten und Steuersätze weichen ab.

Ausgangsdaten: Eigentumswohnung mit 68 Quadratmetern, Kaufpreis 300.000 Euro, Kaufnebenkosten rund 34.000 Euro (Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, hier angenommen 6 Prozent, zuzüglich Notar, Grundbuch und Maklercourtage). Darlehen 300.000 Euro, das Eigenkapital deckt die Nebenkosten. Zinssatz 3,8 Prozent, Anfangstilgung 2,0 Prozent, Annuität somit 17.400 Euro im Jahr. Kaltmiete 850 Euro monatlich. Hausgeld 250 Euro monatlich, davon 95 Euro nicht umlagefähig (55 Euro Erhaltungsrücklage, 40 Euro laufende Verwaltung und Bankkosten). Angenommener Grenzsteuersatz 42 Prozent. Gebäudeanteil laut Kaufpreisaufteilung 70 Prozent.

Jetzt die steuerliche Seite. Gebäudewert: 70 Prozent von 334.000 Euro Gesamtanschaffungskosten, also 233.800 Euro. Die lineare AfA mit 2 Prozent ergibt 4.676 Euro im Jahr. Das steuerliche Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung lautet in diesem Beispiel: 10.200 Euro Einnahmen minus 11.400 Euro Zins minus 480 Euro laufende nicht umlagefähige Kosten minus 4.676 Euro AfA, also minus 6.356 Euro. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage von 660 Euro bleibt zunächst außen vor, ebenso die rein kalkulatorischen Posten Mietausfallwagnis und eigene Rücklage.

Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 Prozent entlastet dieses Ergebnis rechnerisch um rund 2.670 Euro im Jahr, also etwa 222 Euro im Monat. Ob und in welcher Höhe sich das im Einzelfall so auswirkt, hängt von deiner gesamten steuerlichen Situation ab.

Die letzte Zeile ist die interessante. Von den rund 525 Euro monatlicher Belastung fließen 500 Euro in die Entschuldung der eigenen Immobilie. Der reine Aufwand liegt in diesem Beispiel bei etwa 25 Euro im Monat. Weil der Zinsanteil mit jeder Rate sinkt, verbessert sich das rechnerische Bild in den Folgejahren, sofern sich Miete, Kosten und Zinsen wie unterstellt entwickeln. Eine Zusage über den tatsächlichen Verlauf ist damit ausdrücklich nicht verbunden.

Cashflow ist nicht Rendite

Beide Kennzahlen werden häufig durcheinandergeworfen, obwohl sie unterschiedliche Fragen beantworten.

Der Cashflow misst Liquidität. Er hängt stark davon ab, wie du finanzierst. Bringst du viel Eigenkapital ein, kann der Cashflow positiv ausfallen. Finanzierst du den Kaufpreis samt Nebenkosten vollständig, ist er in der Regel negativ. Das Objekt selbst hat sich dabei nicht verändert.

Die Rendite misst die Ertragskraft des Objekts. Die Bruttomietrendite im Beispiel oben beträgt 10.200 Euro geteilt durch 300.000 Euro, also 3,4 Prozent. Rechnet man mit den Gesamtanschaffungskosten von 334.000 Euro und zieht das nicht umlagefähige Hausgeld ab, ergeben sich rund 2,7 Prozent. Setzt man zusätzlich eigene Rücklage und Mietausfallwagnis an, sind es rund 2,5 Prozent. Diese Werte ändern sich nicht dadurch, wie du finanzierst.

Daraus folgt eine praktische Faustregel: Beurteile das Objekt über Rendite, Lage und Zustand, beurteile die Finanzierung über den Cashflow. Ein negativer Cashflow ist kein Ausschlusskriterium, solange er gewollt, dauerhaft tragbar und überwiegend Tilgung ist. Ein positiver Cashflow ist umgekehrt kein Gütesiegel, wenn er nur durch eine Minimaltilgung oder einen unrealistisch niedrigen Kostenansatz zustande kommt.

Praxis-Checkliste: was du tun und was du lassen solltest

Das solltest du tun:

• Den Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft anfordern und den nicht umlagefähigen Anteil des Hausgelds konkret ablesen statt ihn zu schätzen.
• Mindestens die gesamte Zinsbindung durchrechnen, nicht nur das erste Jahr, und zusätzlich ein Szenario mit deutlich höherem Anschlusszins ansetzen.
• Den Cashflow immer in drei Varianten ausweisen: vor Steuern, nach Steuern und tilgungsbereinigt.
• Den Stand der Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft prüfen. Eine schwach gefüllte Rücklage kann später zu Sonderumlagen führen, die den Cashflow kurzfristig belasten.
• Die Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude sauber dokumentieren und mit dem Steuerberater abstimmen, denn sie bestimmt die Höhe deiner Abschreibung.

Das solltest du vermeiden:

• Mit der Warmmiete rechnen. Betriebskosten sind durchlaufende Posten und blähen die Einnahmenseite künstlich auf.
• Die komplette Annuität als Werbungskosten ansetzen. Abzugsfähig ist nur der Zinsanteil.
• Die Steuerentlastung als sichere monatliche Einnahme verplanen. Sie wirkt sich in der Regel erst mit dem Steuerbescheid aus, sofern kein Freibetrag im Lohnsteuerabzugsverfahren beantragt und vom Finanzamt gewährt wird.
• Mietsteigerungen über viele Jahre fest einplanen, ohne die parallel steigenden Bewirtschaftungskosten mitzurechnen.
• Instandhaltung mit null ansetzen, nur weil das Objekt gerade saniert wurde.

Fazit: die Zahl richtig einordnen

Der Cashflow ist eine Kontrollzahl, keine Erfolgskennzahl. Er zeigt dir, ob eine Investition zu deinem Budget passt und welche monatliche Belastung du dauerhaft tragen kannst. Über die Qualität einer Immobilie sagt er wenig aus, denn Lage, Vermietbarkeit, Zustand und Kaufpreisniveau entscheiden über den langfristigen Verlauf.

Rechne deshalb immer beides: den Cashflow für die Tragfähigkeit und die Rendite für die Einordnung des Objekts. Und weise die Tilgung getrennt aus, damit du siehst, welcher Teil deiner Belastung Aufwand ist und welcher Teil in die Entschuldung fließt.

Alle Zahlen in diesem Beitrag sind unverbindliche Beispiele zur Veranschaulichung der Rechenlogik. Sie enthalten keine Zusage über Erträge, Steuerwirkungen oder Wertentwicklungen. Sachgrund Immobilien ist Immobilienvermittler mit Erlaubnis nach §34c GewO und weder Steuerberater noch Anlageberater. Die steuerliche Beurteilung deines konkreten Falls, insbesondere Grenzsteuersatz, Kaufpreisaufteilung, anwendbarer AfA-Satz und Abzugsfähigkeit einzelner Positionen, gehört in die Hände deines Steuerberaters. Wenn du deine eigenen Zahlen strukturiert durchgehen möchtest, kannst du das in einem unverbindlichen Erstgespräch mit uns tun.

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